物業(yè)項目酬金制下的會計核算問題研究

【摘要】酬金制物業(yè)服務模式由于具有信息透明、方便與業(yè)主溝通等優(yōu)點，得到越來越多業(yè)主的認可和青睞，是我國物業(yè)服務今后發(fā)展的主要方向。但由于酬金制服務模式引入時間較晚，還存在著許多不足之處，尤其是在會計核算、稅收政策和財務報表編制等方面需要不斷地完善。本文通過以某酬金制物業(yè)項目為研究案例，對其會計核算和稅務處理進行了深刻分析和探討，希望能強化酬金制下物業(yè)項目會計核算的規(guī)范管理，以充分保障各利益相關方的基本權(quán)益。

【關鍵詞】物業(yè)項目 ?酬金制 ?會計核算 ?稅費改革

引言：隨著我國城鎮(zhèn)化建設步伐的不斷加快，物業(yè)服務行業(yè)也在向市場化、專業(yè)化和規(guī)?；姆较虿粩噢D(zhuǎn)變。酬金制作為一種新興的物業(yè)服務模式，現(xiàn)階段在我國物業(yè)發(fā)展水平較高的城市地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為一種新的主流模式，并得到了越來越多業(yè)主的認可和青睞?；诖耍疚耐ㄟ^系統(tǒng)闡述酬金制下會計核算的基本特點，對其管理體系下會計核算過程中存在的主要問題進行深刻剖析，從會計核算、稅務處理、報表編制與合并、財務監(jiān)督等方面提出自己的一些淺見，希望能為行業(yè)內(nèi)研究者提供一些參考，使酬金制物業(yè)服務模式得以盡快推廣。

一、酬金制會計核算的特點

酬金制是指在物業(yè)管理中，通過為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務，按照合同約定酬勞支付辦法對服務人員抽取一定的服務酬金，以確保業(yè)主日常支出管理需求能夠得到有效保障。酬金制項目會計核算主要具有以下特點：

（1）獨立會計主體，單獨設立賬套。

（2）設立共管賬戶，項目收支款項進入共管賬戶予以核算。

（3）編制預決算，按月度、年度編制項目預算，定期對預算執(zhí)行情況進行決算。

（4）定期向業(yè)主公示物業(yè)費和公共收益收支明細，公開透明地向業(yè)主告知酬金制項目的人、財、物等執(zhí)行評估結(jié)果。

為了管好、用好資金，需要酬金制項目的業(yè)主方和物業(yè)企業(yè)相互配合，按照以收定支的原則做好年度財務預算、定期進行項目實際收支情況公示、年終進行財務決算、接受業(yè)主方的審計等工作。

二、傳統(tǒng)物業(yè)項目會計核算存在的主要問題

（一）缺乏完善的會計管理制度規(guī)范

物業(yè)企業(yè)發(fā)展是近年來才開始的，由于經(jīng)驗較少，對于制度的完善與健全較為滯后，特別是針對會計管理的制度規(guī)范尤為欠缺。由于物業(yè)服務項目的特殊屬性，使得其在傳統(tǒng)管理模式下會計核算方法是與其它行業(yè)核算有所差異的，不能單純照搬《企業(yè)會計準則》，而是需要針對行業(yè)特點進行會計處理與相關科目的科學規(guī)范并細化具體內(nèi)容，以確保物業(yè)項目會計賬目管理的統(tǒng)一規(guī)范，規(guī)避核算漏洞，保障會計信息統(tǒng)計的準確。

（二）項目營業(yè)收入會計核算不規(guī)范

一般物業(yè)項目營業(yè)收入需要根據(jù)合同約定進行具體權(quán)責的有效確認，以保障項目營業(yè)收入能夠?qū)崿F(xiàn)與當期費用的有效匹配。然而，現(xiàn)階段許多項目為了簡化程序，仍然采用收付實現(xiàn)制的方式來統(tǒng)計收入，即營業(yè)收入需要等業(yè)主全部交完管理費用后方允許財務人員進行賬務核算。一方面，其違反了《企業(yè)會計準則一收入》及《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》針對收入確認的相關規(guī)范原則，另一方面其影響會計核算階段營業(yè)收入與利潤總額的有效核算，制約了項目會計信息準確性的充分保障，因此，需要強化物業(yè)項目臺賬往來的細化規(guī)范。

（三）項目稅務費用核算不規(guī)范

現(xiàn)階段物業(yè)項目的成本核算采取財務部門統(tǒng)一核算管理的模式，主要是為了方便企業(yè)在日常管理中強化對各職能部門的支出管理。然而，在此集中管理模式下主要是對成本與費用的核算，但卻不能基于此進行項目管理中心與其他職能部門的合理分類、細化，更不能結(jié)合服務項目內(nèi)容的差異進行有效區(qū)別，導致稅務費用核算未納入預算體系，影響會計核算結(jié)果的真實性。一般物業(yè)企業(yè)會同時接手管理多個物業(yè)企業(yè)，涉及的服務內(nèi)容較為多元，因此需要全面了解不同項目的經(jīng)營狀況。如果不能針對稅務費用核算的不同進行精細化核算管理，就無法充分全面整合項目經(jīng)營數(shù)據(jù)，影響各項財務指標的有效統(tǒng)計，導致財務人員不能針對項目核算結(jié)果明確企業(yè)的優(yōu)劣勢，影響物業(yè)項目管理的長遠發(fā)展。

三、酬金制下優(yōu)化物業(yè)項目會計核算的建議和方法

（一）建立酬金制物業(yè)項目獨立的會計核算賬套和銀行賬戶

物業(yè)項目采用酬金制服務模式最大的好處就是陽光、透明，為了體現(xiàn)這一優(yōu)點，應該為酬金制物業(yè)項目建立獨立的會計核算賬套，在建立賬套時要求與物業(yè)企業(yè)總部會計賬套的會計科目名稱、會計科目編號、會計核算方法、財務報表內(nèi)容等保持一致，以便于日常賬務核對、財務報表合并。此外，酬金制物業(yè)項目除了設立獨立會計核算賬套外，還需開設獨立的銀行賬戶，用于反映該項目的資金收支情況。賬戶的開設需要按照前期的物業(yè)合同或服務對象的要求進行具體賬戶數(shù)量的進一步確認，可以根據(jù)具體需求進行收入與支出賬戶的具體分類，也可根據(jù)水電暖等代繳收項目進行銀行賬戶的分類。

（二）強化物業(yè)項目與企業(yè)總部往來臺賬的獨立性

物業(yè)項目建立賬套需要進行獨立核算，說明該項目是一個獨立的會計核算主體，但并不一定是一個獨立的法律主體。酬金制物業(yè)項目一般不會自行繳納稅款和五險一金，需要和物業(yè)企業(yè)總部合并繳納稅款和五險一金，這樣總部和物業(yè)項目兩個會計主體之間每月就會形成往來賬和資金流動，雙方會計人員要及時準確登記記錄往來賬，要求雙方建立往來臺賬，詳細記錄每筆往來賬，便于雙方每月賬務的核對和總部進行報表合并。

（三）物業(yè)項目酬金制下稅務核算注意事項

根據(jù)物業(yè)合同約定的收費種類和收費標準，物業(yè)項目向業(yè)主方收取物業(yè)費和水電暖等費用，并向交款人出具增值稅發(fā)票，這樣增值稅等流轉(zhuǎn)稅的納稅主體就是物業(yè)企業(yè)，每月由物業(yè)企業(yè)總部統(tǒng)一向稅務局繳納。物業(yè)企業(yè)總部和酬金制項目之間通過已納稅款分割單來進行核算并調(diào)動雙方銀行賬戶資金。根據(jù)物業(yè)合同約定，物業(yè)企業(yè)僅就取得的酬金作為收入核算，并依據(jù)該收入所形成的利潤來繳納企業(yè)所得稅。但當前國家沒有針對酬金制項目出臺明確的會計核算政策和稅收優(yōu)惠政策，稅務局一般會認定物業(yè)企業(yè)是該酬金制項目的會計核算主體和納稅主體，因此需要將酬金制物業(yè)項目的年終盈余并入物業(yè)企業(yè)總部，一并繳納企業(yè)所得稅。

（四）物業(yè)項目預決算編制要求和注意事項

酬金制物業(yè)項目依據(jù)合同約定，一般會在年初編制全年財務預算，要根據(jù)項目實際收費面積和收費單價來測算全年的物業(yè)費收入，并按照以收定支的原則來編制各項成本費用支出。編制好的年度財務預算報送業(yè)主大會或者業(yè)委會審批通過后，再由物業(yè)企業(yè)具體實施執(zhí)行。在年度財務預算的基礎上，酬金制項目還需要每月編制詳細的月度財務預算。月度財務預算除了要反映出酬金制項目下月度收支預算外，還要反映出年度預算實際執(zhí)行進度。月度財務預算要根據(jù)物業(yè)合同或者與業(yè)主方的約定，報送其審批或備案。定期對月度財務預算和年度財務預算進行決算，通過及時準確的財務決算來把控項目收支情況并執(zhí)行財務預算，盡量減少預決算之間的差異。在年度財務決算時尤其要關注項目的收支盈虧情況，按照以收定支的原則，酬金制項目年終盡量不要出現(xiàn)經(jīng)營盈余。同時，酬金制物業(yè)項目每月還需要按照統(tǒng)一的會計政策要求編制資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表以及各類內(nèi)部管理報表，并及時向企業(yè)總部和項目部利益相關方報送。物業(yè)企業(yè)總部針對酬金制項目采用并表不并賬的原則，在收到報送的項目財務報表時與總部報表進行合并，并表時要注意雙方往來賬的抵消處理。

三、結(jié)束語

綜上所述，通過對酬金制物業(yè)項目會計核算的研究和分析，希望在賬務核算、稅務處理、財務報表編制和合并等方面探索出有效的優(yōu)化方案，在理論上符合現(xiàn)行的財稅政策，在實際操作方面更能簡潔方便。同時希望通過對酬金制項目會計核算的分析，既能保證物業(yè)企業(yè)的利益，又能維護業(yè)主的利益，最終實現(xiàn)項目資產(chǎn)保值增值。酬金制物業(yè)服務模式應該是物業(yè)行業(yè)今后主流發(fā)展方向，希望國家盡快完善酬金制物業(yè)模式的財稅政策，使得酬金制這一服務模式能夠更好更快地發(fā)展。

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作者簡介：宋斌（1972-），男，漢族，陜西省渭南市人，中級，本科，單位：陜西誠悅物業(yè)管理有限責任公司。