房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理探討

邱玲

摘? ? 要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的推動(dòng)下，城市化進(jìn)程的腳步逐漸加快，在人們生活水平顯著提升的背景下，地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出高度活躍的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的重要推動(dòng)力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的逐漸增加，房地產(chǎn)教育中的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題也亦日漸突出，交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與規(guī)避逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。對(duì)此，本文將對(duì)房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力的提升，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;風(fēng)險(xiǎn)管理

1? 前言

房地產(chǎn)行業(yè)歸屬于第三行業(yè)，主要指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、投資、經(jīng)營(yíng)、抵押以及租賃等活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，其對(duì)人們的日常生活具有重要影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，相關(guān)制度正處于完善階段，使得在實(shí)際的交易過(guò)程中，易出現(xiàn)交易信息不對(duì)稱(chēng)、交易欺詐以及合同無(wú)效等方面的問(wèn)題，特別是無(wú)證或限制交易房地產(chǎn)的交易行為，交易糾紛出現(xiàn)的可能性較高，不僅對(duì)交易當(dāng)事人的既得利益造成損害，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展亦帶來(lái)了不良影響。對(duì)此，本文將從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析，立足于房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的特征與常見(jiàn)問(wèn)題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體優(yōu)化措施進(jìn)行探究，以促進(jìn)房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量與水平的提升。

2? 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的特征與常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)

2.1? 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是復(fù)雜性，房地產(chǎn)可以獨(dú)立存在，但是又具有不可相互替代的特點(diǎn)，主要是指買(mǎi)賣(mài)標(biāo)物只能是交易雙方當(dāng)事人所約定的房地產(chǎn)，具有一定的特定性，而房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上屬于權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑩Q言之就是房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這一交易過(guò)程不僅手續(xù)復(fù)雜，還交易過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理具有復(fù)雜性的特征;二是規(guī)范性，主要是在房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方方式認(rèn)會(huì)簽訂相應(yīng)的書(shū)面合同，對(duì)此，在實(shí)際的房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，針對(duì)于申請(qǐng)辦理歸屬權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、契稅完稅憑證以及關(guān)系證明等各方面的材料進(jìn)行審核，必要時(shí)可以社會(huì)中介機(jī)構(gòu)參與其中，以避免房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.2? 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾方面：一是開(kāi)發(fā)商交易風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)放商所遵循的原則為利益最大化，使其已出現(xiàn)過(guò)度追求既得利益的問(wèn)題，進(jìn)而使其產(chǎn)生各種不正當(dāng)?shù)牟僮鳎唧w表現(xiàn)為暗箱操作更改建設(shè)規(guī)劃、強(qiáng)占綠地與公共場(chǎng)所等，同時(shí)，在房屋建筑施工過(guò)程中，易出現(xiàn)偷工減料等方面的問(wèn)題，使的房地產(chǎn)工程質(zhì)量出現(xiàn)不符標(biāo)準(zhǔn)、安全隱患等方面的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生不良影響，再加上部分購(gòu)房者自身缺少專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)認(rèn)知不清，使其極易受到地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的誤導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn);二是中介交易風(fēng)險(xiǎn)，目前，房地產(chǎn)交易主要包括二手房交易和一手房交易兩種，其中一手房交易主要是指開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的交易行為，而二手房交易更多借由房地產(chǎn)中介完成。房地產(chǎn)中介的主要工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢(xún)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等各方面。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)中介交易過(guò)程中，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在隱瞞推脫等方面的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)交易雙方存在交易信息不對(duì)稱(chēng)、謊報(bào)房地產(chǎn)出售價(jià)格、出租房非法買(mǎi)賣(mài)以及私吞購(gòu)房者款項(xiàng)等方面的問(wèn)題，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)交易雙方的利益造成損害;三是合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，若交易中存在出賣(mài)人主體不合格、房地分別專(zhuān)訪(fǎng)、非法轉(zhuǎn)讓以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯等方面的問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)交易合同無(wú)效化。無(wú)效交易合同本身并不具有法律效益，其具有的不確定性會(huì)對(duì)交易雙方的利益產(chǎn)生較大的影響，特別是在房?jī)r(jià)漲跌幅度偏大時(shí)，賣(mài)家或賣(mài)家易出現(xiàn)反悔要求退房的問(wèn)題;四是稅費(fèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，目前，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人為降低房地產(chǎn)交易成本，提升買(mǎi)賣(mài)交易的達(dá)成率，在實(shí)際的交易過(guò)程中，部分當(dāng)事人會(huì)采取高買(mǎi)低報(bào)或延期過(guò)戶(hù)等方式，用以規(guī)避稅費(fèi)。但是，借助虛假協(xié)定以極低的交易價(jià)格進(jìn)行納稅申報(bào)，雖然能夠有效減少稅費(fèi)繳納，卻會(huì)帶來(lái)較多的隱患造成其他利益的損失，而部分未滿(mǎn)五年再次出售的“涉稅房”，借助延期辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)雖能夠有效規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，卻在一定程度上增加了房地產(chǎn)交易的違約風(fēng)險(xiǎn)。整體而言，房地產(chǎn)交易受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介以及合同等因素的影響較大，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)股管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)這幾個(gè)要素的控制[2]。

3? 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)化措施

3.1? 房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的體系優(yōu)化

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理體系作為風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量與方向的重要保障，在優(yōu)化過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)格外注意以下幾方面：一是法律體系的完善，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的重視，并充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用，通過(guò)完善法律法規(guī)的方式，對(duì)房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行約束，一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理提供必要的法規(guī)支撐，一方面能夠有效提升對(duì)不合法交易行為的打擊力度，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理難度的降低，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展;二是優(yōu)化宣傳體系，宣傳是提升房地產(chǎn)開(kāi)放商、中介機(jī)構(gòu)等誠(chéng)信意識(shí)的重要路徑，借助微信公眾號(hào)、微博等社交平臺(tái)提升房地產(chǎn)交易當(dāng)事人對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的重視，同時(shí)，還能借助輿論提升房地產(chǎn)上的誠(chéng)信意識(shí)，進(jìn)而達(dá)到減輕房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理壓力的目標(biāo);三是構(gòu)建信息體系，欺詐是房地產(chǎn)交易中最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)信息西永，能夠讓購(gòu)買(mǎi)者借助網(wǎng)絡(luò)獲取房地產(chǎn)信息，盡可能規(guī)避欺詐風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，還能引導(dǎo)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人借助網(wǎng)絡(luò)對(duì)不規(guī)范行為進(jìn)行曝光，為自身利益的維護(hù)創(chuàng)造條件;四是優(yōu)化培訓(xùn)體系，風(fēng)險(xiǎn)管理人員作為房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理的直接參與者，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與工作能力對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量具有直接影響。通過(guò)培訓(xùn)機(jī)制的構(gòu)建，能夠豐富風(fēng)險(xiǎn)管理人員的法律知識(shí)，促進(jìn)管理工作規(guī)范性的提升，通過(guò)職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)管理人員樹(shù)立“為人民服務(wù)”的意識(shí)，維護(hù)交易當(dāng)事人的既得利益[3]。

3.2? 房地產(chǎn)交易法律風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避優(yōu)化

針對(duì)于房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)當(dāng)格外注意以下幾方面：一是合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)管理工作人員應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人以政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的文本作為參考，并立足于房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況對(duì)支付方式、交房時(shí)間等各個(gè)款項(xiàng)進(jìn)行完善，在必要情況下，還可以請(qǐng)專(zhuān)家或者律師對(duì)合同進(jìn)行再次審核，確保無(wú)誤后在進(jìn)行簽訂，盡可能規(guī)避房地產(chǎn)交易過(guò)程中的合同風(fēng)險(xiǎn);二是欺詐風(fēng)險(xiǎn)， 針對(duì)于中介欺詐風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)管理人員首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)總結(jié)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理，并對(duì)中介從業(yè)人員的檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)違規(guī)的總結(jié)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)際通報(bào)與懲戒，以保證房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作的規(guī)范性，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人在了解總結(jié)機(jī)構(gòu)實(shí)際情況的背景下，再進(jìn)行合同的簽訂，以盡可能避免總結(jié)從中謀取違規(guī)利潤(rùn)的問(wèn)題出現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到規(guī)避欺詐風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

4? 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的快速發(fā)展，原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制與體系逐漸無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)交易狀態(tài)，使得房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題逐漸顯露而出，對(duì)房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益皆產(chǎn)生了一定的影響，而房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理作為規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的重要路徑，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，通過(guò)優(yōu)化管理體系的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理水平與質(zhì)量的提升，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

參考文獻(xiàn)：

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