論土地評估機構(gòu)項目管理的重要性

張繼華 楊明太

摘 要： 土地評估機構(gòu)的一般工作程序是接受委托方委托，按照法律、行政法規(guī)和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，履行必要的評估程序進行土地估價，出具土地估價報告，為委托方相關(guān)經(jīng)濟行為涉及的土地使用權(quán)提供價值參考依據(jù)，完成土地估價項目。土地評估機構(gòu)通過完成土地估價項目實現(xiàn)機構(gòu)自身的經(jīng)營目標(biāo)，項目管理是土地評估機構(gòu)的一項基本管理任務(wù)。

關(guān)鍵詞： 土地評估機構(gòu);項目管理;團隊建設(shè)

【中圖分類號】F301 ? ? ?【文獻標(biāo)識碼】A ? ? 【文章編號】1674-3733（2020）13-0015-01

每一個土地估價項目都有其自身的特點和規(guī)律，比如土地使用權(quán)抵押項目的土地評估，除了要遵守土地估價的一般原則外，還必須遵守謹(jǐn)慎原則，在確定估價對象相關(guān)參數(shù)和估價結(jié)果時，估價師應(yīng)分析并充分考慮土地市場的運行狀況，有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，特別是抵押項目存在的風(fēng)險。又如司法拍賣為目的的土地評估項目，委托方是人民法院，在評估委托階段對于評估范圍的確定、評估階段對于現(xiàn)場勘查人員的配合、評估相關(guān)資料的獲取等都與一般的土地估價項目有所不同，且土地估價人員需要協(xié)調(diào)申請執(zhí)行人與申請被執(zhí)行人以及法院執(zhí)行人員對于評估范圍的確定、現(xiàn)場勘查情況的書面記錄要求簽字確認(rèn)。并且在整個估價過程中，除應(yīng)當(dāng)遵循《土地管理法》，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以外，還應(yīng)當(dāng)遵循人民法院的規(guī)定、規(guī)范如《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》、《人民法院委托評估工作規(guī)范》等。

因此，土地評估機構(gòu)對每一個土地估價項目的管理是一項重要的管理工作內(nèi)容。項目管理水平體現(xiàn)在項目完成的質(zhì)量和效率的高低，對于土地評估項目的管理能力是土地評估公司核心競爭力的基礎(chǔ)。

1 項目與項目管理概述

項目是為實現(xiàn)一個特定的目標(biāo)，通過有效的利用資源，完成一系列工作。比如一個土地估價項目，是為了確定土地使用權(quán)的市場價值，利用土地估價機構(gòu)掌握的市場調(diào)查資料和相關(guān)的評估資料，通過履行必要的評估程序進行土地估價，出具土地估價報告，為委托方相關(guān)經(jīng)濟行為涉及的土地使用權(quán)提供價值參考依據(jù)。

項目具有如下基本特征：

①獨特性：任何項目都有一個特定、明確的目標(biāo)。對于土地評估項目來講，基本目標(biāo)是對特定資產(chǎn)的價值進行評定估算，出具專業(yè)的土地估價報告，由于評估目的、評估對象、可利用的資源限制，使每個土地估價項目具有不同的特點。

②生命周期性：土地估價項目開始是通過與土地估價委托方協(xié)商達(dá)成的委托評估合同確定。土地評估項目需要在既定的時間內(nèi)完成。土地估價項目的完成時間因土地估價項目大小和難易程度而異，項目越大則需要投入的人力物力也越多，相應(yīng)的評估時間也比較長。

③內(nèi)在關(guān)聯(lián)性：土地評估基本程序包括：明確業(yè)務(wù)基本事項;訂立土地評估業(yè)務(wù)委托合同;編制土地評估計劃;進行土地評估現(xiàn)場調(diào)查;收集整理土地評估資料;評定估算形成結(jié)論;編制出具評估報告;整理歸集評估檔案等八大程序組成。各個工作任務(wù)之間相互聯(lián)系，在時間上相互銜接，這種內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性是計劃和組織項目實施的基礎(chǔ)。

④沖突性：對于土地估價項目而言，每一個項目都涉及委托方、土地評估機構(gòu)、土地評估項目團隊和行業(yè)檢查監(jiān)督部門四大環(huán)境因素。土地評估機構(gòu)不僅要嚴(yán)格把控各個評估項目的完成情況，同時還要關(guān)注公司的壯大發(fā)展和公司的利潤增長率;土地估價行業(yè)檢查監(jiān)督部門定期對各機構(gòu)的土地估價報告進行抽查并公布報告質(zhì)量評審結(jié)果，會影響機構(gòu)投標(biāo)的中標(biāo)幾率和入圍相關(guān)機構(gòu)評估庫的準(zhǔn)入率。

⑤風(fēng)險性：土地估價項目包含一定的不確定性，最終是否能夠完成項目，有些項目隨著時間的推進，新情況不斷出現(xiàn)，新問題不斷發(fā)生，甚至?xí)獬贤砸?guī)避風(fēng)險。

項目管理就是項目的管理者在有限的資源約束下，運用系統(tǒng)的觀點、方法和理論，對項目涉及的全部工作進行有效地管理。

2 土地估價項目管理過程和方法

每一個土地估價項目具有不同特點，比如不同的土地資產(chǎn)規(guī)模、土地資產(chǎn)分布狀況、土地資產(chǎn)特性等等，因此每個土地估價項目的管理方式和難度不盡相同。從項目管理的一般規(guī)律看，主要的管理過程是制定計劃，按照計劃開展工作，并在過程中實施控制，及時調(diào)整實際季度和計劃進度的差異，最后完成項目。

第一、制定項目工作計劃：土地估價項目的管理過程首先是制定詳細(xì)的工作計劃。項目計劃內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括項目組成員、項目負(fù)責(zé)人、各項目組成員的分工，各個工作步驟的時間安排，重要工作的時間節(jié)點等內(nèi)容。第二、組織項目團隊：項目組一般由土地估價師及土地估價輔助人員組成，有些復(fù)雜和特殊項目還需要聘請外部專家做技術(shù)支持，項目組的大小和結(jié)構(gòu)由項目規(guī)模和難易程度決定。項目團隊的領(lǐng)導(dǎo)及項目經(jīng)理應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)團隊的技術(shù)和技能。第三、控制項目的進度、質(zhì)量和費用：項目開始后項目經(jīng)理要對照計劃監(jiān)控進度，如果發(fā)現(xiàn)實際進度與計劃進度出現(xiàn)偏差，特別是實際進度落后于計劃進度或沒有達(dá)到技術(shù)要求，必須及時采取糾正措施，使項目回到正常狀態(tài)。控制項目的質(zhì)量，眾所周知土地估價報告質(zhì)量是土地評估機構(gòu)的生命線，土地估價師及從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)和嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等相關(guān)技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，做好估價對象現(xiàn)場勘查和評估資料收集整理，在確定土地估價相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)當(dāng)分析并充分考慮土地市場的運行狀況、有關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險。

在評估計劃中，應(yīng)當(dāng)明確報告質(zhì)量控制措施，對土地估價報告實行嚴(yán)格的機構(gòu)內(nèi)部“三審”制度，及報告出具人對報告進行“一審”，將發(fā)現(xiàn)的問題及時修改，轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理進行報告“二審”，最后由土地估價機構(gòu)質(zhì)量控制部門對報告進行“三審”。對于復(fù)雜項目，項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)及時向質(zhì)控部門反饋土地評估中遇到的重大疑難問題，經(jīng)過項目部及質(zhì)控部集體討論決定相關(guān)問題的處理意見并形成會議紀(jì)要，并在最后報告歸檔時一并歸入檔案資料予以保存。

控制項目的費用，在保證報告質(zhì)量的前提下，盡可能減少項目費用仍然是土地估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問題之一。