前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位

摘要：前期物業(yè)服務(wù)，是整個物業(yè)服務(wù)及管理中，重要的管理內(nèi)容和組成部分。對其進(jìn)行整體的內(nèi)容劃分，并明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物業(yè)服務(wù)中，明確物業(yè)的管理規(guī)定以及物業(yè)和業(yè)主的法律關(guān)系，有助于進(jìn)一步的確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位。本文從這兩點(diǎn)入手，進(jìn)一步闡述物業(yè)公司在與業(yè)主、建設(shè)單位簽署前期物業(yè)管理合同中的法律地位。對明確三方權(quán)利，簽訂委托合同，提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè);物業(yè)管理;法律地位

一、前期物業(yè)管理概述

前期物業(yè)管理，是在業(yè)主或業(yè)主大會選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建筑單位首先選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂相關(guān)物業(yè)管理合同，完成物業(yè)管理服務(wù)的過程。在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過正式書面的合同確定提供的服務(wù)內(nèi)容，并進(jìn)一步明確物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，以及企業(yè)具有的權(quán)利、需要完成的義務(wù)。從法律地位方面來看，前期物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)要明確物業(yè)管理的規(guī)定，并確定與業(yè)主的法律關(guān)系，并進(jìn)一步通過與建筑單位和業(yè)主之間的法律合同，確定自身的法律地位，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

二、前期物業(yè)管理的規(guī)定

前期物業(yè)管理規(guī)定，明確了業(yè)主在購買物業(yè)以前，物業(yè)管理由建設(shè)者選聘的物業(yè)管理企業(yè)完成，并簽訂相關(guān)的服務(wù)合同，完成物業(yè)服務(wù)及管理。前期物業(yè)管理規(guī)定，明確了法律關(guān)系的中，建筑單位、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主，三者之間的法律關(guān)系。并相應(yīng)的確定了，前期物業(yè)服務(wù)合同，是在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理之前，建筑單位和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。這份前期物業(yè)服務(wù)合同，是臨時的公約性合同，具有臨時性特征。合同的甲方，為項(xiàng)目建設(shè)單位，即開發(fā)商。合同的乙方，為建筑單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)管理規(guī)定，要求簽訂的合同，內(nèi)容方面必須包括物業(yè)的使用范圍、維護(hù)區(qū)域及內(nèi)容、管理項(xiàng)目等。同時還需要包括業(yè)主的利益和履行的義務(wù)。尤其是三方需要承擔(dān)的責(zé)任等法律事項(xiàng)，要有明確的公示。

三、前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的法律關(guān)系

前期物業(yè)管理中，最重要的法律關(guān)系，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)系。在前期物業(yè)管理的合同簽訂中，簽訂雙方分別是建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是，合同的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)是由業(yè)主承受的。因此需要重點(diǎn)關(guān)注，前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位。

在對前期物業(yè)管理進(jìn)行法律關(guān)系的確定過程中，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律關(guān)系是由臨時性合同進(jìn)行建立的，因此，兩者之間的法律關(guān)系有多種解釋形式。第一種解釋認(rèn)為，建筑單位作為房屋的第一產(chǎn)權(quán)人，其在業(yè)主購買房屋之前，進(jìn)行的房屋物業(yè)管理方面設(shè)定，是對于房屋的所有權(quán)管理。而業(yè)主在購買房屋后所取得的房屋所有權(quán)是有一定邊界的。這就解釋了，業(yè)主承擔(dān)的前期物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的問題，但是，這一解釋，不能夠解決前期物業(yè)管理中的問題。例如，前期物業(yè)合同不公平，物業(yè)管理企業(yè)不履行合同，業(yè)主不能解除合同的問題。第二種解釋認(rèn)為前期物業(yè)管理合同是一種涉他合同，其能夠突破合同的相對性原則，能夠針對合同中的第三方，也就是業(yè)主，進(jìn)行權(quán)利或義烏的約定。這種解釋能夠直接解決，第三方設(shè)立義務(wù)的難題，能夠?qū)嵺`解決業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)，卻不繳納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)實(shí)問題。但是對于業(yè)主具有相應(yīng)的合同權(quán)利問題，存在部分與涉他合同原理相悖情況。第三種解釋是指，前期物業(yè)管理合同是一種買賣的合同轉(zhuǎn)讓，通過業(yè)主購買房產(chǎn)完成買賣過程，前期物業(yè)管理作為買賣的一部分，進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。業(yè)主獲得了承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理的法律地位，轉(zhuǎn)接了原有建筑單位的權(quán)利和義務(wù)，承受了相應(yīng)的合同內(nèi)容。這一解釋，能夠更全面的確立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系。同時能夠更進(jìn)一步的確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的法律地位。

四、前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設(shè)單位簽署前期物業(yè)管理合同中的法律地位

物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂相應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的甲方，一般是和企業(yè)合作較為密切的建設(shè)單位。在這一合同中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的設(shè)定內(nèi)容，管理?xiàng)l款，是十分明確的。簽訂這一合同的過程中，建筑單位尚未出售物業(yè)的所有權(quán)，享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)的承擔(dān)者，是建設(shè)單位，這一主體可以十分明確的確定。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建筑單位，簽署前期物業(yè)管理合同中的法律地位是較為明確的，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，極少出現(xiàn)償付的情況。在這種情況下，沒有簽訂物業(yè)買賣合同，也就沒有出現(xiàn)業(yè)主的法律關(guān)系參與。此時如果出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接起訴業(yè)主，是無法獲得法院受理的。只有在建筑單位出售物業(yè)，與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)的合同，才能夠履行物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。這時物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行索償時，可以與建筑單位作為共同原告，起訴業(yè)主，要求償付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽署前期物業(yè)管理合同中的法律地位

當(dāng)建設(shè)單位將房屋物業(yè)售出時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同，就進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。一般是購房者直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)合同。該合同是在售房期間簽訂的合同，多數(shù)是在建設(shè)單位的要求下，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，買賣雙方出于自愿的物業(yè)服務(wù)合同。因此，只要業(yè)主不是在被脅迫的情況下簽訂該合同，就可以確認(rèn)該前期物業(yè)服務(wù)合同是有效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)該合同進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的追償工作。

在實(shí)際情況中，也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂前期物業(yè)管理合同時，與建筑單位、業(yè)主，三方同時進(jìn)行合同簽訂。這種情況下，要確定合同的內(nèi)容合法合規(guī)。只要合同內(nèi)容是合法合規(guī)的，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以向業(yè)主，追償物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

五、結(jié)語

前期物業(yè)服務(wù)合同，盡管具有一定的臨時性，但是時明確的物業(yè)服務(wù)委托合同。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的法律噶安息和法律地位方面，有相應(yīng)的承擔(dān)義務(wù)和履行責(zé)任。因此，為了明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)人，便于追償，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確自身法律地位，與業(yè)主簽訂正式的前期物業(yè)管理合同。

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作者簡介：黃榮士（1978.10-）男，畢業(yè)于鄭州大學(xué)，法學(xué)本科，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于上海段和段（鄭州）律師事務(wù)所合伙人。