房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理的問(wèn)題及完善方法

王俊華

摘要 面對(duì)日益復(fù)雜的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在外部競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也出現(xiàn)了前所未有的態(tài)勢(shì)。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)控管理的角度入手，不斷提升自身內(nèi)部管控水平，從完善制度的角度來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理工作質(zhì)量的提升。只有這樣廣大房地產(chǎn)企業(yè)才能在日新月異的市場(chǎng)發(fā)展中分一杯羹，為企業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)以及良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)控管理;問(wèn)題及完善

縱觀目前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)管理，我們必須清楚地認(rèn)識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比依舊存在諸多不足，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工作重心放在了日常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開發(fā)以及規(guī)模擴(kuò)張上，而對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的成本控制以及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作沒有給予足夠的重視，久而久之導(dǎo)致其內(nèi)部控制監(jiān)督的廣度與深度無(wú)法滿足社會(huì)乃至整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展需求，間接出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)企業(yè)看似規(guī)模較大，然而在日常的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中卻蘊(yùn)含著諸多的潛在風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。下文將結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理存在的問(wèn)題及完善方法進(jìn)行研究。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控現(xiàn)狀

對(duì)于現(xiàn)階段的房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)容體系構(gòu)建來(lái)講，很大一部分都是在長(zhǎng)期的管理、變革、創(chuàng)新中發(fā)展起來(lái)的，在滿足社會(huì)以及領(lǐng)域發(fā)展需要的同時(shí)自成的一種核心體系。然而在實(shí)際的運(yùn)行管理過(guò)程中，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要對(duì)內(nèi)控體系的構(gòu)建給予充分關(guān)注，時(shí)刻進(jìn)行自我檢查、自我約束以及自我調(diào)整，來(lái)推進(jìn)企業(yè)內(nèi)控制度的構(gòu)建。特別是對(duì)于一些可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、因素進(jìn)行嚴(yán)格管理，以確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為與整個(gè)領(lǐng)域的總體發(fā)展目標(biāo)保持一致。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的主要問(wèn)題

（一）缺少有效的規(guī)范管理

中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理依舊停留在理論與實(shí)踐脫軌的狀態(tài)中，雖然經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展取得了一定的成績(jī)和進(jìn)步，但在宏觀角度來(lái)看依舊缺少一個(gè)相對(duì)具體的、科學(xué)的架構(gòu)，即便有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的管控規(guī)則具有較強(qiáng)的原則性，但是通常其內(nèi)在的規(guī)范以及對(duì)相關(guān)責(zé)任人及違規(guī)行為的處罰存在不明確的現(xiàn)象。此外，一些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行規(guī)范性文件的制作過(guò)程中都是對(duì)大型企業(yè)的制度照單全收，完全復(fù)制，這就導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)工作當(dāng)中缺乏可操作性與可矯正性。

（二）內(nèi)部信息溝通較差

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)自產(chǎn)自銷的產(chǎn)業(yè)鏈條，相關(guān)從業(yè)者以及整個(gè)部門的劃分相對(duì)比較復(fù)雜。從多年的發(fā)展來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式大部分都是工程部負(fù)責(zé)施工、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)相關(guān)財(cái)務(wù)管理以及賬目處理、銷售部負(fù)責(zé)樓盤的宣傳與推廣，每個(gè)部門都在各自為政的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了工作的明確與分割，不僅沒有充分的交流與溝通，同時(shí)各個(gè)部門以及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之間經(jīng)常缺少科學(xué)有效的信息溝通機(jī)制。對(duì)于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制而言，財(cái)務(wù)管理工作以及日常業(yè)務(wù)工作會(huì)經(jīng)常處于脫節(jié)、脫鉤狀態(tài)，直接導(dǎo)致了很多內(nèi)部信息出現(xiàn)了溝通不暢以及滯后等現(xiàn)象，很大程度上影響了管理層的內(nèi)部控制、管理效率，甚至給整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層的決策與經(jīng)營(yíng)帶來(lái)負(fù)面影響，將公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展置于一個(gè)死循環(huán)中。

（三）內(nèi)部控制冗余

作為資金密集型企業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)通常的項(xiàng)目周期約為二至六年左右，對(duì)于一些體系較大的項(xiàng)目還會(huì)通過(guò)分期的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，所涉獵的專業(yè)領(lǐng)域十分復(fù)雜。久而久之，這些工作對(duì)于相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員和項(xiàng)目管理人員而言都是一種專業(yè)交叉的挑戰(zhàn)。此外，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及收購(gòu)、并購(gòu)招標(biāo)方式的廣泛應(yīng)用，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是要在雙方甚至多方合作下共同開展的，涉及的前期盡職調(diào)研以及投資方案的制定、盈余資金的使用、合作方的分工乃至最終利潤(rùn)分成等內(nèi)部控制的復(fù)雜性，無(wú)形中增大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的難度。

（四）缺少有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)受到土地價(jià)格、政府政策以及宏觀微觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等影響，不僅是一個(gè)高收入領(lǐng)域同時(shí)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。特別是在實(shí)際工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控管理工作都缺少對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)制，不僅沒有對(duì)前期、中期、后期的程序進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)判斷，還缺少有效的評(píng)價(jià)方式來(lái)開展科學(xué)的內(nèi)評(píng)工作。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理完善方法

（一）提升全員管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制工作并不僅僅是依靠一個(gè)或者幾個(gè)部門的協(xié)調(diào)就能實(shí)現(xiàn)的，而是需要每一名員工和每一個(gè)部門的共同參與，在齊心協(xié)力的作用下將內(nèi)部控制意識(shí)發(fā)揮到最佳。因此在日常的實(shí)際工作當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要強(qiáng)化相關(guān)員工以及中層管理者、高層管理者的內(nèi)控意識(shí)以及對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)知，在不斷強(qiáng)化全員內(nèi)控意識(shí)的同時(shí)，將內(nèi)控與員工的自身發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)，讓每一名員工都能夠理解內(nèi)部控制的重要性以及對(duì)自身的影響，真正做到從我做起，在加強(qiáng)自身主觀能動(dòng)性的同時(shí)，遵循各項(xiàng)規(guī)章制度及規(guī)范，實(shí)現(xiàn)自我管理和優(yōu)化管理。

（二）打通信息溝通途徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部管理的工作過(guò)程中，對(duì)不同部門都具有相對(duì)明確的專業(yè)分工，然而在信息的溝通與交流互助上，依舊存在著部門的界限。為了能夠營(yíng)造一個(gè)暢通無(wú)阻、高效的信息溝通平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)管理層必須要對(duì)一線各項(xiàng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理、全員制度、行業(yè)動(dòng)態(tài)等信息進(jìn)行充分掌握，在確保上級(jí)與下級(jí)保持高度信息一致與暢通的同時(shí)，能夠?qū)︺y行、政府職能部門、供應(yīng)商等各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)單位的信息進(jìn)行反饋、收集與分析。相信在這種自內(nèi)而外、自上而下的信息交流系統(tǒng)構(gòu)建的作用下，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管控機(jī)制都能夠得到最大限度的提升和延伸，在眾人的力量整合下實(shí)現(xiàn)整個(gè)領(lǐng)域的良性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)步和在房地產(chǎn)領(lǐng)域的突破。

（三）優(yōu)化內(nèi)控系統(tǒng)

與其他行業(yè)一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理依舊需要大量的專業(yè)性人才作為支撐。對(duì)于很多民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，他們的內(nèi)部管控制度通常都是“外人”所定，對(duì)于家族企業(yè)人員而言則是沿用了“任人唯親”的模式。為了在這一方面取得突破和改進(jìn)，在日常的內(nèi)部控制管理（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要摒棄這一傳統(tǒng)的用人惡習(xí)，借助獵頭招聘、校園招聘等方式充實(shí)法務(wù)部門、財(cái)務(wù)管理部門、內(nèi)部審計(jì)部門等重要的內(nèi)控崗位，通過(guò)選拔一大批專業(yè)過(guò)硬、素質(zhì)頗高的人才來(lái)提升內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的合理管控，為企業(yè)的整體發(fā)展和進(jìn)步提供發(fā)展引擎。

（四）健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在內(nèi)控管理中取得一定的成效性，那么就應(yīng)當(dāng)通過(guò)注入大量的人力、財(cái)力來(lái)進(jìn)行有效的評(píng)估與預(yù)判。不僅要從政府政策、外界經(jīng)濟(jì)、土地價(jià)格等因素進(jìn)行及時(shí)、合理的預(yù)判，同時(shí)要從自身的管理制度、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行充分的監(jiān)督管理和評(píng)價(jià)，在內(nèi)部評(píng)價(jià)與外部審計(jì)高度融合的同時(shí)，找出自身在發(fā)展過(guò)程中存在的短板，通過(guò)對(duì)各個(gè)控制系統(tǒng)的關(guān)鍵點(diǎn)處理來(lái)不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，力爭(zhēng)發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控管理工作優(yōu)勢(shì)，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

四、結(jié)語(yǔ)

新時(shí)期下的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)控管理的過(guò)程中雖然存在一定的問(wèn)題和不足，也面臨著更加嚴(yán)峻的形勢(shì)。在這種背景下，相關(guān)的房產(chǎn)管理者和經(jīng)營(yíng)者必須要不斷思考、不斷研磨，審時(shí)度勢(shì)，充分結(jié)合自身情況以及面臨的實(shí)際問(wèn)題，在不斷完善內(nèi)部控制體系的同時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的有效執(zhí)行。只有提高了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下成功分一杯羹。

（作者單位為通遼澤信希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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