住宅用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期

甄愛(ài)軍

文前提要：民法典規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后自動(dòng)續(xù)期。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期方面，購(gòu)房者終于可以放心了。

在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，民法典物權(quán)編對(duì)相關(guān)事物作出了規(guī)定，比如規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后自動(dòng)續(xù)期，同時(shí)還新增了居住權(quán)制度，這些都將起到保護(hù)合法權(quán)益的作用，并在解決財(cái)產(chǎn)紛爭(zhēng)方面起到重大的規(guī)范效果。

70年到期后自動(dòng)續(xù)期

民法典明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后自動(dòng)續(xù)期，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)到期后，使用權(quán)人可以繼續(xù)使用。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期方面，購(gòu)房者終于可以放心了。

按照我國(guó)現(xiàn)行法律制度規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)有期限的用益物權(quán)，存在到期后的續(xù)期問(wèn)題，因此住宅土地證70年后的續(xù)期問(wèn)題一直備受關(guān)注。

民法典物權(quán)編給出了原則性規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。據(jù)法律專家介紹，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

至于是否繳費(fèi)以及如何繳費(fèi)等問(wèn)題，民法典物權(quán)編并未給出明確的答案，還有待城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等相關(guān)法律和行政法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化明確。具體來(lái)看，主要包括“自動(dòng)續(xù)期”如何操作、續(xù)期是否繳費(fèi)、如何繳費(fèi)等一系列問(wèn)題。為此，業(yè)內(nèi)人士呼吁相關(guān)法律法規(guī)盡快同步跟進(jìn)完善。

有法律界人士表示，部分海外國(guó)家的做法值得借鑒，即通過(guò)收取階梯稅費(fèi)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋持續(xù)使用的問(wèn)題。這樣一來(lái)，使用多少年便交多少年的稅費(fèi)，可很好地解決續(xù)期以及續(xù)費(fèi)問(wèn)題。

新增居住權(quán)制度

增加居住權(quán)這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

民法典規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房保障，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求。

現(xiàn)行法律只承認(rèn)“房屋所有權(quán)”以及“租賃權(quán)”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當(dāng)事人的多樣化需求。居住權(quán)主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問(wèn)題。

當(dāng)然，民法典中所指的居住權(quán)，并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)。從表面上看，兩者都是對(duì)于他人財(cái)產(chǎn)的使用，但卻有著本質(zhì)的區(qū)別。在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)，則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無(wú)需借助他人的行為對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

由此可見(jiàn)，新增的居住權(quán)制度，日后會(huì)給二手房交易帶來(lái)不可忽視的影響，即如果忽視居住權(quán)，有可能買到房后住不進(jìn)去。根據(jù)這項(xiàng)制度，對(duì)于日后二手房的買賣過(guò)程中，會(huì)增加一項(xiàng)必備的手續(xù)，即購(gòu)買二手房之前，不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。因?yàn)橐坏┓课莸木幼?quán)在房管局登記，即宣告成立，在這種情況下，即使完成過(guò)戶，新房東也不能趕走居住權(quán)人。

廣告費(fèi)業(yè)主共享

樓道、電梯里面打廣告，收益跟誰(shuí)所有？民法典物權(quán)編也給出了明確說(shuō)法，即由全體業(yè)主共享，強(qiáng)化了對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。

民法典物權(quán)編完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司侵吞小區(qū)電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問(wèn)題可謂司空見(jiàn)慣。但在之前，物權(quán)法與之相關(guān)的規(guī)定并不明確，因此即便是業(yè)主就此項(xiàng)收益提出異議，甚至與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，但在處理過(guò)程中卻缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而難以解決。

由此看來(lái)，民法典中此項(xiàng)規(guī)定為將來(lái)解決這類糾紛提供了法理依據(jù)。毋庸置疑的是，此項(xiàng)規(guī)定對(duì)業(yè)主切身利益的問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)定，在充分保障了業(yè)主權(quán)利的同時(shí)，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利范圍，從而利于減少實(shí)踐中糾紛的發(fā)生。

政府協(xié)助成立業(yè)委會(huì)

此外，民法典還規(guī)定政府、居委會(huì)應(yīng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)給予指導(dǎo)協(xié)助，推動(dòng)解決業(yè)委會(huì)成立難的問(wèn)題;對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征地補(bǔ)償、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等相關(guān)制度作出了完善。

民法典要求，地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。此前，業(yè)委會(huì)無(wú)法成立，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司溝通不暢，進(jìn)而引發(fā)糾紛，成為小區(qū)自治的痛點(diǎn)。民法典就此作了明確規(guī)定，很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。

在農(nóng)村集體所有土地的征地補(bǔ)償方面，民法典規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。此外，民法典還規(guī)定，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

民法典還對(duì)用益物權(quán)制度、擔(dān)保物權(quán)制度作了相應(yīng)修改，這對(duì)保護(hù)公民的合法權(quán)益，至關(guān)重要。

民法典規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)相關(guān)規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

民法典同時(shí)規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。