哪些城市房?jī)r(jià)存在透支嫌疑

甄愛(ài)軍

文前提要：2020年一季度，房?jī)r(jià)整體仍然保持上漲態(tài)勢(shì)，包括珠海、蘇州、桂林等城市漲幅明顯，但是少數(shù)城市如蘭州、南通等房?jī)r(jià)也存在透支嫌疑。

房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)

與去年同期相比，今年一季度房?jī)r(jià)整體仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。

日前，易居研究院發(fā)布《100城住宅價(jià)格報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示，1～3月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15727元/平方米，同比上漲14.9%。

不同類(lèi)型城市的房?jī)r(jià)漲幅則各有不同。數(shù)據(jù)表明，1～3月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為46561元/平方米，同比上漲7.5%;二線(xiàn)城市漲幅也不小，32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15561元/平方米，同比上漲14.0%;三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅同樣達(dá)到了兩位數(shù)，64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為11711元/平方米，同比上漲11.5%?？傮w上看，相比1月、2月，今年 1～3月的房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

從具體城市來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)最高。數(shù)據(jù)顯示，截至第一季度末，深圳新建商品住宅均價(jià)達(dá)到61776元/平方米，是目前全國(guó)唯一一個(gè)均價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米大關(guān)的城市。此外，上海和北京均價(jià)也已突破5萬(wàn)元/平方米關(guān)口，分別達(dá)到56573元/平方米和51022元/平方米。熱點(diǎn)城市中，廈門(mén)已經(jīng)進(jìn)入“4時(shí)代”，均價(jià)達(dá)到41514元/平方米（具體可見(jiàn)表）。

另有統(tǒng)計(jì)顯示，在全國(guó)100個(gè)城市中，有35個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了兩位數(shù)，包括哈爾濱、蘇州、南昌、桂林、銀川等城市，今年一季度上漲比較明顯。當(dāng)然，這些城市在2019年也是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)排名靠前的城市，個(gè)別城市數(shù)次出現(xiàn)在前三位置。此外，還有26個(gè)城市房?jī)r(jià)在2019年全年走出下跌趨勢(shì)，其中肇慶的跌幅最大，寧波、香河、太原等城市跌幅相對(duì)也比較明顯。

供應(yīng)因素不容忽視

今年一季度房?jī)r(jià)同比漲幅明顯，在很大程度上與供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有不小的關(guān)系。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，一線(xiàn)城市近期推出了豪宅或高端項(xiàng)目，購(gòu)房者從保值增值及換房的角度出發(fā)，積極認(rèn)購(gòu)房源，客觀上影響了成交結(jié)構(gòu)，進(jìn)而會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲幅和走勢(shì)。

相比1～2月的數(shù)據(jù)，1～3月一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大。如深圳成為今年一季度全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，均價(jià)達(dá)到61776元/平方米，是因?yàn)榻谏钲诤勒灰渍急容^高，客觀上使得房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)明顯拉升。

與此同時(shí)，部分人口導(dǎo)入數(shù)量較多的二線(xiàn)城市，新增購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)形成支撐。二線(xiàn)城市仍是未來(lái)人口導(dǎo)入的重要區(qū)域，尤其是今年的人才政策會(huì)比較寬松，潛在購(gòu)房需求很大，客觀上此類(lèi)城市房?jī)r(jià)依然會(huì)比較堅(jiān)挺。

當(dāng)然，國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)區(qū)域性樓市的價(jià)格走勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生不小的影響。今年一季度珠海的房?jī)r(jià)同比漲幅比較明顯，除了此前房?jī)r(jià)基數(shù)較低原因之外，另一個(gè)更為重要的因素就是粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)推動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘行枨?，從而帶?dòng)房?jī)r(jià)上行。

房?jī)r(jià)雖然上漲，但難掩降溫跡象。相比1～2月的數(shù)據(jù)，今年1～3月房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)房?jī)r(jià)降溫的特征。2月份各城市成交數(shù)據(jù)非常冷清，3月份各地選擇主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)同比漲幅收窄（可見(jiàn)圖）。

部分城市或已透支

通過(guò)持續(xù)跟蹤觀察發(fā)現(xiàn)，有部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)透支可能。

根據(jù)重要程度的不同，主要選取成交量偏離度、房?jī)r(jià)漲幅偏離度以及房?jī)r(jià)收入比偏離度來(lái)作為判斷依據(jù)，并賦予各項(xiàng)指標(biāo)不同的權(quán)重，分別占到50%、30%和20%。

不同城市在2019年全年的表現(xiàn)各不相同，所以也產(chǎn)生了不同的偏離度。從成交量偏離度來(lái)看，2019年徐州、蘭州、昆明、珠海和日照排在前列，偏離度都超過(guò)了40%，成交量偏離度過(guò)高說(shuō)明這些城市2019年樓市購(gòu)買(mǎi)力透支較為嚴(yán)重。

從房?jī)r(jià)漲幅偏離度來(lái)看，各類(lèi)城市均有降溫空間。測(cè)算結(jié)果顯示，2019年，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅負(fù)向偏離1.0 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，并增大0.4 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，具備一定的均值回歸動(dòng)力。此外，包括強(qiáng)二線(xiàn)城市、普通二線(xiàn)城市及三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅負(fù)向偏離0.4～0.6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，偏離雖然不明顯，但仍有降溫空間。

從房?jī)r(jià)收入比偏離度指標(biāo)來(lái)看，偏離度最高的城市東莞，為31.9%。另外，蕪湖（30.1%）、蘇州（28.7%）、深圳（27.2%）和廈門(mén)（24.8%）4城的房?jī)r(jià)收入比偏離度水平也都明顯偏高。

從綜合偏離度排名來(lái)看，南通、徐州、蘭州和寧波近1年和近2年的偏離度排名均排在前列，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已至少持續(xù)兩年火熱，目前仍維持在高位，部分城市購(gòu)房需求可能已經(jīng)嚴(yán)重透支。

目前寧波、南通房?jī)r(jià)已經(jīng)處于下降過(guò)程中，這也說(shuō)明房?jī)r(jià)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。此外，根據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，包括大連、無(wú)錫、沈陽(yáng)、溫州、珠海等近期房?jī)r(jià)漲幅不小的城市，綜合偏離度也在不斷上升，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

當(dāng)然，包括北京、上海、廈門(mén)等城市，近3年來(lái)一直遭受?chē)?yán)厲調(diào)控，所以綜合偏離度排名靠后，目前這些城市房?jī)r(jià)暫時(shí)還未出現(xiàn)較大漲幅，處于市場(chǎng)復(fù)蘇的第一階段，預(yù)計(jì)未來(lái)2年市場(chǎng)有望繼續(xù)回暖。