我國城市土地儲備的幾個問題

夏棗芝

摘 要：土地儲備是指地方政府依托收回以及收購和置換等多種方式對土地進行前期開發(fā)及整理并進行儲存，使城市各類建設(shè)用地的供應(yīng)及調(diào)控需求得以滿足，確保在城市內(nèi)土地一級市場能夠?qū)崿F(xiàn)政府壟斷，這種管理制度就被稱之為土地儲備。對于當前的土地儲備來講，在土地儲備工作中包括了功能定位、土地儲備模式和風(fēng)險管理規(guī)避等等。

關(guān)鍵詞：土地儲備;問題;建議

1.前言

基于當前我國的土地儲備來看，是政府在實現(xiàn)城市內(nèi)土地建設(shè)與利用的一種最主要集中管控手段，這一制度最早是在上個世紀末上海土地發(fā)展中心所成立的，在今后的發(fā)展過程中被我國越來越多的城市開始沿用利用推行，所以這也說明土地儲備制度對我國現(xiàn)有的土地管理工作所產(chǎn)生的影響是非常深遠的，而且同樣也是非常重要的。因此在本人認識內(nèi)容中，將對土地儲備工作內(nèi)涵及自身的功能定位及模式選擇和資金管理，以及風(fēng)險規(guī)避等多項內(nèi)容進行探討。

2.土地儲備內(nèi)涵問題與解決

在當前我國城市建設(shè)與發(fā)展過程中，土地儲備工作是為了能夠與企業(yè)改制工作相配合，從而使當前現(xiàn)有存量土地資產(chǎn)可以得到盤活運用，并讓土地資產(chǎn)及時變現(xiàn)，而不是作為一個固定資產(chǎn)長期存放無任何經(jīng)濟價值。所以對于土地儲備來講就是指城市內(nèi)的建設(shè)用地儲備管理。在城市建設(shè)用地儲備當中，所指的是城市政府依托相應(yīng)的法律程序，采用市場化的運行機制，以及根據(jù)土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃工作所提出的具體要求，對當前城市內(nèi)的土地資源進行收回收購及置換征用等多種方式，從而對土地進行前期開發(fā)及整理和儲存，從而滿足城市后期發(fā)展過程中各種對土地供應(yīng)的需求。這種工作模式確保了政府對壟斷土地一級市場的權(quán)利和本質(zhì)，同時也是城市政府為了實現(xiàn)土地資源配置及資產(chǎn)運營配置的一種必要手段，但從客觀角度來講，土地儲備不能夠以影響土地市場的發(fā)展為前提去開展，也不能夠擴大土地一級市場的邊界，應(yīng)當在此過程中加強政府調(diào)控和市場配置之間的協(xié)調(diào)。

土地儲備是給予城市整體規(guī)劃及發(fā)展角度來看的，所以應(yīng)當依托權(quán)屬轉(zhuǎn)移，對當前的供需市場進行不斷優(yōu)化調(diào)整，并對資源及成本進行優(yōu)化配置，從而能夠使城市經(jīng)營與發(fā)展的根本目的得以實現(xiàn)。同時對于當前的土地儲備工作來講，應(yīng)當在實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)與發(fā)展的過程中，擁有促進城鄉(xiāng)土地資源統(tǒng)一管理的能力，所以也就是說，土地儲備工作在發(fā)展過程中應(yīng)當立足于長遠發(fā)展目標以及長遠的發(fā)展方向，而并不是局限于當下，應(yīng)當具有更加可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略及發(fā)展模式相匹配，這樣才能夠保證政府在規(guī)劃用地管理及統(tǒng)一籌劃方面始終擁有先進性。

3.土地儲備機構(gòu)及功能定位和模式選擇存在的問題

3.1土地儲備機構(gòu)自身功能定位問題

對于現(xiàn)存的城市土地儲備工作來講，所秉持的工作制度是對過去工作制度的一種突破與創(chuàng)新，主要是為了能夠使土地儲備工作的功能定位更加明確，在制度當中得以體現(xiàn)。需要明確功能定位，才能夠使城市土地儲備工作自身的職責(zé)發(fā)揮的更加淋漓盡致，而且土地儲備制度的推行也能夠更加具有保障。相比較而言，土地儲備工作本身就具有綜合性比較強的特點，所以在實現(xiàn)的過程中會涉及到規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)，財政環(huán)保以及土地等多個社會職能工作部門，在土地儲備工作中還會涉及到拆遷以及土地管理等等。所以對土地儲備機構(gòu)的性質(zhì)要進行明確，并且在土地儲備的過程中應(yīng)當針對土地儲備管理機構(gòu)進行強化，構(gòu)建相應(yīng)的土地儲備庫，從而使土地儲備過程中相應(yīng)的儲備量大小及儲備庫中土地的進出等都能夠有相應(yīng)的職能部門進行統(tǒng)一管理。

3.2土地儲備工作模式的選擇

當前的市場發(fā)展情況以及城市建設(shè)情況來看，我國現(xiàn)有的土地儲備工作模式主要可以分為三種，儲備模式是以當前的市場發(fā)展為主導(dǎo)，第2種模式是以政府主導(dǎo)和市場運作相結(jié)合，第3種是政府主導(dǎo)以及市場運作和土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的。對于這三種土地儲備模式來講，在當前的土地儲備工作當中，我們認為應(yīng)當主要選擇政府主導(dǎo)模式，因為對于當前的土地儲備工作來講，本質(zhì)上是依據(jù)由政府牽頭行動的一種行為，所以是在政府的控制下所開展的對土地資源進行優(yōu)化與配置的一項工作，所以本質(zhì)上并不是為了盈利，而是為了使整個社會的發(fā)展以及社會的發(fā)展穩(wěn)定性得到保障。還有就是對于當前的土地儲備調(diào)控及干預(yù)工作來講，所面向主體是當前市場上的土地一級市場，而我國土地一級市場的競爭擁有不完全性特征，政府是該市場當中的壟斷供應(yīng)者，最后就是土地本身擁有稀缺性，而且我國的土地都是歸于國家所有的，所以這種土地儲備模式不能夠?qū)崿F(xiàn)完全的市場主導(dǎo)。

4.土地儲備資金運轉(zhuǎn)問題

首先對于當前的土地儲備工作來講，資金是制約該工作的重要因素之一因為土地資產(chǎn)的規(guī)模是非常龐大的，從我國現(xiàn)有的國有土地資產(chǎn)價值匯總來看，已經(jīng)高達幾十萬億，所以這也就導(dǎo)致，如果以土地為對象開展相應(yīng)的籌備工作，那么就需要獲得巨額資金的支持，籌集資金，是能否獲得土地征購權(quán)以及納入到儲備工作目錄當中的最關(guān)鍵所在。所以資金的落實能否實現(xiàn)是土地儲備工作是可能能夠達到預(yù)期目標的最重要影響因素。對于大多數(shù)城市來講，只能夠采用合規(guī)的方式，例如，擴大融資渠道籌集資金等等，但該種情況遠遠不能夠保障土地儲備過程中的資金支持，且大多數(shù)城市的政府在前期投入的啟動資金都比較少，所以這也說明在當前的土地儲備工作中應(yīng)當不斷增加資金的來源，需要實現(xiàn)多渠道融資，從而使土地儲備的資金來源能夠更加豐富，不僅僅能夠增加資金供應(yīng)的穩(wěn)定程度，也還可以降低在實現(xiàn)土地儲備過程中的投資風(fēng)險。

再次，則是土地儲備資金的籌集方式。對于當前的土地儲備資金籌集來講，主要可以分為兩種，在上文所述中也進行了簡要介紹主要是土地有償使用收益以及土地儲備收益和發(fā)行土地債券這幾種方式。

最后則是土地儲備投資過程中的風(fēng)險管理及規(guī)避，因為對于土地儲備投資工作來講，涉及到的資金規(guī)模非常大，而且市場影響因素也非常多，所以可能會導(dǎo)致某種低于預(yù)期利潤，尤其是導(dǎo)致投資損失的風(fēng)險出現(xiàn)。從當前的實際情況來看，土地儲備投資的價值量是非常大的，而且周期又比較長，所以在市場當中，如果存在不當競爭，或者是土地實物形態(tài)變化等等，都可能會導(dǎo)致投資的風(fēng)險程度快速增加，并引發(fā)相應(yīng)的金融風(fēng)險。

5.結(jié)束語

綜上所述，對于當前的城市土地儲備工作來講，在實施的過程中，最主要目的是為了保障城市的發(fā)展以及當前我國土地一級市場的壟斷，所以為了能夠?qū)崿F(xiàn)在目標，應(yīng)當不斷提高土地儲備工作計劃的前瞻性，并且拓寬融資渠道是城市土地儲備工作中的實施能夠更加安全，規(guī)避相應(yīng)的資金及風(fēng)險管理因素。

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