乘風(fēng)破浪的“代建”

趙彭

創(chuàng)新模式下，代建是不折不扣的新動能，能實現(xiàn)通過技術(shù)向市場賦能，通過創(chuàng)新帶動市場發(fā)展，讓房地產(chǎn)告別“三高”，邁向全新的增長區(qū)間。

7月10日，綠城管理控股有限公司在香港主板成功上市，股票代碼9979.HK。這是綠城系的第三個上市平臺，也是國內(nèi)首家實現(xiàn)上市的房地產(chǎn)代建企業(yè)。與此同時，藍城集團也憑借200多個簽約項目成長為國內(nèi)首屈一指的代建品牌。

綠城管理、藍城集團憑借以往因“出力多、利潤低”而被業(yè)內(nèi)詬病的代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)上市和業(yè)務(wù)突破。說起來，很有些勵志和逆襲的味道。但這是否意味著“代建”已經(jīng)在市場上尋找到新契機，并悄然崛起了呢？

新陣地已經(jīng)開辟

項目代建制最早起源于美國的建設(shè)經(jīng)理制（CM制）。是業(yè)主委托“建設(shè)經(jīng)理人”來負(fù)責(zé)整個工程項目的管理，包括可行性研究、設(shè)計、采購、施工、竣工試運行等工作，但不承包工程費用。

在國內(nèi)，房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。

目前，國內(nèi)市場上的代建方通常是像綠城、藍城、魯商、藍光這樣的品牌房企。其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面積累了成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。

從市場發(fā)展看，最初由政府性代建起步，主要涉及一些保障性住房和公共設(shè)施。近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸由粗放型發(fā)展向集約型發(fā)展轉(zhuǎn)向，商業(yè)代建也獲得了新的發(fā)展機遇。

“商業(yè)代建可以利用良好的品牌和成熟的產(chǎn)品線向一些擁有良好的土地資源開發(fā)，但開發(fā)能力、資金實力有限，產(chǎn)品無法產(chǎn)生溢價的土地持有方賦能。在這樣的背景下，雙方進行代建合作就能產(chǎn)生1+1>2的效果。目前在操作上，最為規(guī)范的就是綠城和藍城?！弊窳x思達置業(yè)投資有限公司營銷總經(jīng)理李洋說。

回顧國內(nèi)代建市場發(fā)展，綠城管理、藍城集團的成長路線正在成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的標(biāo)范。

2005年，綠城首個代建項目杭州市政府城中村改造安置房項目開工。

2008年，時任綠城集團董事長宋衛(wèi)平首次提出依托綠城品牌和團隊實現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，并于 2009年形成了以“品牌輸出、管理輸出”為核心的“綠城代建”模式。

這期間，國內(nèi)開發(fā)市場在改革紅利的驅(qū)動之下狂飆突進。而利潤低、麻煩事多的政府性“代建”被頭部企業(yè)視為低增長板塊。同樣因為利潤不足以與直接開發(fā)相比，非政府“代建”的發(fā)展?jié)摿σ脖粡V泛忽視。

2010年綠城正式進入非政府代建業(yè)務(wù)市場，純商業(yè)代建成為了宋衛(wèi)平踐行建筑理想的新陣地。

2020年7月10日，綠城管理作為代建第一股上市成功。至今，綠城代建業(yè)務(wù)已覆蓋所有類型。

資料顯示，截至2020年3月31日，綠城管理共有266個代建項目，管理總建筑面積約6980萬平方米，其中有4020萬平方米為商業(yè)代建項目，2960萬平方米為政府代建。而藍城集團，作為宋衛(wèi)平建筑理想的升華，在全國也拿下了200多個代建項目。這其中，不乏上海錦繡蘭庭、珠海九洲綠城·翠湖香山這些華東第一、華南第一的名盤。

“現(xiàn)在的代建與過去有著明顯不同?！彼{城集團青島藍城平臺公司總裁田靜表示，“傳統(tǒng)的代建主要是勞動力替代，按圖施工沒有開發(fā)思想注入。這種勞動性的替代比較原始，也意味著附加值較低，自然也不能吸引開發(fā)商的眼光?！?/p>

現(xiàn)在，代建市場有了巨大的轉(zhuǎn)變。

“以藍城集團為例，我們已經(jīng)形成了從拿地咨詢服務(wù)到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、營銷策劃和物業(yè)服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式?！边@都是以往開發(fā)商的專業(yè)事，現(xiàn)在由專業(yè)人員來提供輸出和實施。田靜表示：“目前，藍城已經(jīng)能夠提供政府代建、商業(yè)代建和資本代建三種模式的服務(wù)。而作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)運營的發(fā)展方向之一，可以說，代建為開發(fā)企業(yè)開辟了新的陣地?！?/p>

新動能乘風(fēng)破浪

最初的代建收入一般不超過建安工程的3%，利潤微薄。在以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)為主的重資產(chǎn)模式下的開發(fā)市場中顯得微不足道。

后來，綠城、藍城等品牌房地產(chǎn)企業(yè)開始給其他小開發(fā)商代建項目，所獲得的利潤相對更高，部分能達到銷售收入的5%-8%。如果延展到前期的規(guī)劃設(shè)計和后期物業(yè)管理，全程獲得的收益可能并不比單獨拿地開發(fā)低。

再之后，這些房地產(chǎn)企業(yè)又將資本引進代建項目。為代建方向符合投資標(biāo)準(zhǔn)的代建項目提供融資支持，或通過其合作金融機構(gòu)提供融資、代建方提供增信措施。

尤其在目前地產(chǎn)融資政策收緊的背景下，中小房企很難取得外部融資。而品牌房企具有多種融資渠道，能有效解決小房企的融資難困境。當(dāng)然，這一操作在雙方皆大歡喜的同時，也會為代建取得融資收益。

田靜說：“代建模式歷經(jīng)升級演變，逐漸在開發(fā)市場上突出了按需定制和共創(chuàng)共贏兩個新概念。新概念并非脫離現(xiàn)有商業(yè)代建業(yè)務(wù)，而是頭部開發(fā)企業(yè)將過往代建經(jīng)驗和資源整合后的新體系。從按需定制角度出發(fā)，將代建業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進行了精準(zhǔn)管理?！?/p>

現(xiàn)在，綠城、藍城通過對代建中的每一個環(huán)節(jié)進行細(xì)分，將原來較為粗放的輸出型代建模式進化為更為專業(yè)的定制型代建模式，這個轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在逐漸擺脫地產(chǎn)開發(fā)商的背景，正式走上了成為專業(yè)代建公司的服務(wù)商道路。尤其在共創(chuàng)共贏方面，綠城、藍城通過自身品牌效應(yīng)、策劃能力、專業(yè)素養(yǎng)、營銷資源保證了代建項目的溢價能力。

比如，綠城管理現(xiàn)在主推的4.0模式。“綠城除了在項目管理的基礎(chǔ)上設(shè)立了‘全生命周期服務(wù)體系，提供從項目前期拿地到后期物業(yè)使用的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)之外，綠城還引入了‘對賭機制，對未達到收益目標(biāo)的對賭項目，不收取服務(wù)費;如果實現(xiàn)超額利潤，則按照階梯比例進行分紅?！崩钛笳f，“這是一種產(chǎn)品自信力，在開發(fā)中需要大量的專業(yè)技術(shù)和資源支持，才能夠在對賭中實現(xiàn)雙贏?！?/p>

2018年以來，“代建”已經(jīng)獲得了乘風(fēng)破浪式的發(fā)展，在服務(wù)形式上也呈現(xiàn)出多種創(chuàng)新模式。

藍城、綠城雖然有千絲萬縷聯(lián)系，但在產(chǎn)品思想、代建模式、操作運營上仍有著諸多不同。更為重要的，作為前綠城董事長宋衛(wèi)平建筑的思想繼承和思想延伸，兩家代建企業(yè)也逐漸形成了不同的市場定位。

田靜認(rèn)為：“2018年供給側(cè)改革，讓房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清了發(fā)展現(xiàn)實，從而反思，從而改變。代建雖然不是一種新說法，但是在創(chuàng)新模式下的代建卻是不折不扣的新動能，能實現(xiàn)通過技術(shù)向市場賦能，通過創(chuàng)新帶動市場發(fā)展，讓房地產(chǎn)告別‘三高，邁向全新的增長區(qū)間?！?/p>

新希望改變市場

“代建是目前開發(fā)市場的新希望之一?！敝蟹恐菐焯仄傅禺a(chǎn)專家龍江認(rèn)為，從品牌角度看，綠城、藍城一直強調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量，其專業(yè)性不是任意一個地方性龍頭、甚至全國性房企可以簡單模仿的。“它們擁有獨占的品牌力。而這種品牌力，在市場上有了響應(yīng)輸出的可能，也為未來市場向供給側(cè)改革目標(biāo)轉(zhuǎn)變提供了示范?！?/p>

“國內(nèi)商業(yè)代建市場目前的特點是以有實力的房地產(chǎn)品牌為主導(dǎo)，通過品牌輸出、專業(yè)賦能等方式提高代建項目的價值，以收費或者股權(quán)的方式實現(xiàn)盈利?！崩钛笳J(rèn)為，這樣的合作方式戳中了小地產(chǎn)商項目開發(fā)成本高，產(chǎn)品力欠缺、品牌不夠響亮的痛點。這也是 2010 年以來隨著頭部房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢越來越明顯、2018年供給側(cè)改革以后，代建模式開始快速發(fā)展的原因。

2020年房地產(chǎn)開發(fā)市場，正在經(jīng)歷實際意義上的供需轉(zhuǎn)向。這一拐點的到來，使得重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都意識到，城里的“韭菜”已經(jīng)不多。而另一方面，隨著前城市化進程周期逐漸收尾，后城市化過程中，讓眾多消費者的住房需求轉(zhuǎn)向了改善訴求。

在改善市場，舊改、城市更新將為“代建”提供新的政府業(yè)務(wù)供給。同時，改善需求對于產(chǎn)品要求的提高，也在倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提高開發(fā)服務(wù)能力。這其中因為地價、建安成本等消耗因素，必將使得一些企業(yè)因為技術(shù)力、品牌力不足，面臨被市場擠出，而“代建”將為這些2C、2B需求提供完善的解決方案。