二手房買賣安全性缺失的背后

張夏

2019年8月16日，王學(xué)士從沒想過這一天會從自己的人生高光時刻急轉(zhuǎn)直下變成人生的至暗時刻。

就在這一天，王學(xué)士與位于河北省三河市即俗稱北京東燕郊的一家房屋中介公司和此地上上城青年社區(qū)的一家房主簽訂了二手房買賣的交易合同，噩夢在此處悄悄地埋下了伏筆。

在簽訂房屋買賣合同后，王學(xué)士先后將170多萬元的首付款直接打到了賣方房主的個人賬戶上，但對方并未按照約定按時歸還其銀行貸款，而是拿著王學(xué)士的房款挪作他用，最終導(dǎo)致房屋至今無法完成過戶，首付款也無法追回。

像這樣的案例，在二手房交易過程中并非個例。因為二手房交易周期普遍在1～3月左右，周期較長、交易鏈條復(fù)雜、涉及金額巨大，一旦出現(xiàn)什么問題，給買賣雙方、經(jīng)紀(jì)品牌以及經(jīng)紀(jì)人帶來的損失均難以估量。類似買房支付首付款后，房屋過戶失敗，房款追回難，或過戶后，賣方不配合戶口遷出等各種糾紛問題時有發(fā)生。

資金存管應(yīng)運(yùn)而生

相關(guān)部門對此也早有重視。為了保障房產(chǎn)交易資金的安全，早在2003、2004年就有地方政府開始嘗試資金存管的方式。

房產(chǎn)交易中的資金存管，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方機(jī)構(gòu)管理下。

形象地說，資金存管就相當(dāng)于我們在網(wǎng)購時用的“支付寶”，一個是貨到了才付款，一個是房子過戶了房款才到賣家手里，是對二手房買賣安全保障的強(qiáng)力補(bǔ)丁。

2006年，在總結(jié)地方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。此后許多城市陸續(xù)建立了二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度，逐步實(shí)行了交易資金專用賬戶管理。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門進(jìn)一步印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。

從中央到地方，可以說多部門對房產(chǎn)交易中的資金監(jiān)管問題一直格外關(guān)注，但是政策從制定到落地還要面臨諸多的現(xiàn)實(shí)問題。

不便捷讓資金存管落地難

資金存管的不便捷性就在于，存管模式辦理存管繁瑣，這對于低頻交易的買賣雙方而言，成為了一種“非剛需”的可有可無的安全選擇。

因為作為第三方資金存管，尤其是當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管的資金賬戶，如住建委資金監(jiān)管，或者是城市本地商業(yè)銀行存管的，均需要買賣雙方攜帶相關(guān)文件，到存管銀行進(jìn)行開賬、簽訂三方資金存管協(xié)議、并需多次進(jìn)行材料領(lǐng)取遞交等手續(xù)，而且涉及后續(xù)走賬放款時仍須多個確認(rèn)環(huán)節(jié)。

在這個快速發(fā)展的信息化時代，無法線上完成的業(yè)務(wù)就意味著麻煩多多。所以近5年，盡管從住建部到地方政府，不斷出臺意見要求，資金存管的落地效果不盡人意。

不過，得益于技術(shù)推動的線上化建設(shè)，如今銀企直聯(lián)的方式讓資金存管已經(jīng)變得越來越方便，買房者可以在手機(jī)上完成資金存管簽訂，通過線上轉(zhuǎn)賬或線下刷pose機(jī)，即可完成資金存管。

政府推動的同時，市場之手也在發(fā)揮作用，部分企業(yè)開始做出探索嘗試。

從2019年起，包括貝殼找房在內(nèi)的一些規(guī)模型居住服務(wù)平臺企業(yè)，從簽訂完二手買賣合同，到過戶完成、貸款放款，也已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)二手房交易的線上化閉環(huán)，讓資金存管變得更加便捷。

資金存管如今不再是一個架在高空的安全工具，它已經(jīng)變成了一個非?！敖拥貧狻钡姆?wù)事項，一部手機(jī)一個App即可幫助二手房交易雙方實(shí)現(xiàn)資金和房產(chǎn)的雙重保障，讓二手房買賣的安全性摒除了不穩(wěn)定的人為因素，得到了數(shù)字工具的加持。