疫情之下的長租公寓“減租”糾紛

面對新冠肺炎疫情，不少行業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難。尤其是早就面臨困境的長租公寓，如今又遭遇“減租”糾紛。這背后折射出的二房東模式值得業(yè)內(nèi)反思。

“減租”糾紛再起

近日，有多位殼公寓業(yè)主對媒體反映稱，自己接到蛋殼單方面通知，受新冠肺炎疫情影響，要求業(yè)主免租1個月。

據(jù)《中國企業(yè)家》報道，對于由于武漢封城影響無法正常返回租住的租客，蛋殼公寓目前為其提供1個月減免租金的政策，后期會根據(jù)封城情況再行調(diào)整。至于業(yè)主方面，“我們正在積極跟業(yè)主協(xié)商，看看能不能共同承擔(dān)，減免租金，一起度過這個難關(guān)?！?/p>

對于“協(xié)商”的說法，蛋殼公寓的業(yè)主并不認(rèn)可。他們表示，“要業(yè)主免租1個月”是蛋殼單方面的“通知”，與拖欠業(yè)主租金無異。

據(jù)統(tǒng)計，短短幾天內(nèi)，來自北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州等全國各地的 700 余位業(yè)主，迅速在網(wǎng)上聚集到一起。他們加入各地自發(fā)組織的“城市維權(quán)群組”，同步溝通進(jìn)展，研究合同條款，探討應(yīng)對之策。

在《中國企業(yè)家》獲取到的一份名為“關(guān)于2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案”中稱，為了應(yīng)對本次疫情對蛋殼公寓經(jīng)營造成的影響，公司現(xiàn)要求，所有在1月底和2月份支付租金的業(yè)主，在原合同基礎(chǔ)上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期。

本次蛋殼公寓與業(yè)主的糾紛，表面上的原因在于突然爆發(fā)的疫情。事實上，即使沒有疫情因素，長租公寓經(jīng)營方與業(yè)主的租金糾紛也并不少見。

今年元旦剛過，就有業(yè)主反映，青客公寓以“虧損”及盤整“高進(jìn)低出”房源為由，單方面要求業(yè)主下調(diào)房源租金價格，若業(yè)主不同意則暫停支付租金。

據(jù)悉，造成房源“高進(jìn)低出”的現(xiàn)象，主要是公司2015年、2016年擴張期間以相對高的市場價格和業(yè)主大量簽訂房源租賃合同。然而，租賃市場的租金走勢并不樂觀，出現(xiàn)“高進(jìn)低出”。

1月7日，青客公寓上市后披露的2019財年第四季度財報顯示，截至2019年9月30日，青客公寓凈收入3.4億元，同比增長13%，這部分收入包括住房租賃收入、增值服務(wù)及其他凈收入。其中住房租賃業(yè)務(wù)凈收入為3億元，營業(yè)虧損1.01億元。

減租損失該誰出

突發(fā)的疫情屬于不可抗力事件，租客不能返城，房子空關(guān)，要求減租具有一定的合理性。但是，糾紛的焦點是這個“減租”的金額該由誰出？具體而言，是應(yīng)該由經(jīng)營者蛋殼公寓出，還是由業(yè)主來出？

北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強指出，《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況;雖然目前疫情較為嚴(yán)重，但對不可抗力的適用也應(yīng)謹(jǐn)慎，不能不加區(qū)分全部適用。

比如，武漢等封城的城市，因疫情導(dǎo)致不能履行民事義務(wù)的，屬于不可抗力;疫情并不十分嚴(yán)重的地區(qū)，雖有疫情但不會導(dǎo)致完全不能履行民事義務(wù)的，則不建議將疫情認(rèn)定為不可抗力的情形。具體到此次蛋殼公寓與業(yè)主的糾紛事件，畢文強律師認(rèn)為，雙方簽署的合同中約定“因不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除，甲乙雙方均不承擔(dān)因此導(dǎo)致的任何違約責(zé)任”，這里只約定可以解除合同，而非減免租金。

可見，從司法角度，根據(jù)《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關(guān)條款，法律上并未規(guī)定發(fā)生不可抗力就可免除長租公寓支付租金的義務(wù)，長租公寓要求業(yè)主免除租金并無法律依據(jù)。

不過，在現(xiàn)實生活中，除了法理，還有情理。也有律師建議，疫情面前，業(yè)主和長租公寓經(jīng)營方應(yīng)該風(fēng)險共擔(dān)，關(guān)于減免租金的事宜，雙方最好進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一個合適的分?jǐn)偙壤?/p>

二房東模式不可持續(xù)

表面來看，長租公寓遭遇“減租”糾紛具有一定的偶然性，或可歸于疫情影響，但是深層次的原因在于這種二房東經(jīng)營模式的不可持續(xù)性。

對于市場來說，國家鼓勵的長租公寓應(yīng)該是業(yè)主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源，而現(xiàn)在市場主流的長租公寓經(jīng)營者，其實都只是吃差價的二房東模式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前長租公寓這個概念被錯用了。長租公寓的主要經(jīng)營者幾乎都不是產(chǎn)權(quán)擁有人，而是二房東，即通過一次性簽訂多年協(xié)議獲得大量房源，然而再統(tǒng)一裝潢、經(jīng)營這些房源。

傳統(tǒng)意義上，二房東這種模式下，主要是利用市場信息不對稱賺錢（低價攬房、高價出租）。然而，租賃市場早已經(jīng)非常透明，并且充分競爭，因而這種模式是沒有市場前途的。例如，2002 年左右上海市場出現(xiàn)的“房屋銀行”就是這種業(yè)務(wù)方式，后來很快倒閉。

二房東模式后來為什么又火了呢？原因是，在各路資本力量的推動下，二房東“進(jìn)化”了。他們再次進(jìn)入租賃市場，已經(jīng)有了新的招式：一是通過高價從個人手中囤積大量房源，壟斷區(qū)域市場，希望獲得較高的估值，這套打法其實也就是大家熟悉的“燒錢”模式;二是所謂互聯(lián)網(wǎng)思維，“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結(jié)合在一起。很明顯，這兩種套路都是短期投機者熱衷的行為，風(fēng)險極大?；蛘哒f，目前長租公寓市場主流的二房東模式，其本質(zhì)就是“金融模式”“杠桿模式”。

海外長租公寓的主流模式又是怎樣的呢？美國 最 大 的 出 租 公 寓 運 營 商 是 EQR（Equityresidential properties），市值規(guī)模近 230 億美元。EQR 通過收購成熟物業(yè)，并自己持有物業(yè)長期租賃經(jīng)營。在融資方面，EQR能夠規(guī)?；瘮U張，背后與美國發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）市場有密切關(guān)系。

2019年12月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、國家市場監(jiān)督管理總局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強對“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）的監(jiān)管;還要求控制房屋租賃行業(yè)“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。

顯然，監(jiān)管部門已經(jīng)意識到長租公寓二房東模式存在的巨大風(fēng)險，并且開始整頓市場。

中國經(jīng)濟(jì)如何應(yīng)對疫情

一場突如其來的疫情打亂了中國經(jīng)濟(jì)筑底的步伐。近期長租公寓遭遇“減租”糾紛僅僅是一個側(cè)影，餐飲、旅游、航空、娛樂、房地產(chǎn)等行業(yè)也都遭受了顯著影響。面對疫情，中國經(jīng)濟(jì)如何應(yīng)對？不少專家學(xué)者給出了自己的建議。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，在經(jīng)濟(jì)政策層面，為了應(yīng)對新型冠狀病毒疫情（屬于“黑天鵝”）對經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，需要重新調(diào)整 2020 年既定的財政和貨幣政策;假設(shè)在悲觀預(yù)期下，該疫情將對GDP增速帶來的拖累達(dá)到1個百分點，那么，大約需要增加 5000 億元左右的投資和消費來對沖，才能起到穩(wěn)增長的效果。

他還認(rèn)為，“貨幣政策方面，應(yīng)該實施穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，第一季度即需考慮降息?！蓖瑫r，他指出，“疫情對我國經(jīng)濟(jì)的影響，悲觀估計為1年時間，樂觀估計只要半年左右，影響較大的時間是在第一季度，半年后基本可以恢復(fù)正常，因此該疫情不會改變中國經(jīng)濟(jì)的長期趨勢和中國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)中的上升地位?！?/p>

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇認(rèn)為，交通、旅游、餐飲、電影、會展等行業(yè)，短期可能會全面重創(chuàng)，需要對這些行業(yè)進(jìn)行一定時間段內(nèi)的重點保護(hù)，例如減免租金、減免社保等，減輕重點行業(yè)和中小微企業(yè)的負(fù)擔(dān);同時適時、適度出臺精準(zhǔn)的逆周期調(diào)節(jié)政策，如定向降準(zhǔn)、降低LPR利率和出臺相應(yīng)的、暫時性的減稅降費政策。

2003年“非典”期間，財政政策方面，我國主要通過財政減免、補助補貼、國債支持等3類支持措施抗擊“非典”。如今，面對新型冠狀病毒疫情，加大財政政策扶持力度的呼聲很高。

任澤平團(tuán)隊在研究報告“疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響分析與政策建議”一文中建議：加大財政貨幣政策支持力度，補貼受損行業(yè)，疫情后大搞減稅基建。他還指出，財政政策是關(guān)鍵，加大減稅和支出力度，有必要擴大赤字。

2月7日，財政部副部長余蔚平在國務(wù)院應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會上表示，在已出臺10條財稅支持措施的基礎(chǔ)上，將再推出 11 條財稅金融政策，其中涉及多條減免稅措施。

預(yù)計今后，根據(jù)疫情的發(fā)展情況，國家還將陸續(xù)出臺相應(yīng)的財政扶持政策。

鏈接

應(yīng)對疫情還有哪些政策可出臺

應(yīng)對疫情減免稅措施出臺后，業(yè)界普遍關(guān)注的后續(xù)政策性措施主要集中在兩方面。

• 是否出臺鼓勵消費政策？

消費對生產(chǎn)起著重要的作用，消費增長能夠調(diào)動勞動者的生產(chǎn)積極性，提高勞動生產(chǎn)率，擴大內(nèi)需，促進(jìn)生產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的增長。

我國消費零售市場，近年來體量龐大，增速卻呈下降趨勢。再碰上疫情，整個社會零售總額增速很可能在2020年第一季度出現(xiàn)較大幅度的下跌。

2008年中國遭遇汶川大地震，緊接著美國次貸危機導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)低迷，當(dāng)時國家出臺了一系列鼓勵消費的政策，比如“以舊換新”“家電下鄉(xiāng)”“轎車補助”等，這些方法獲得了不錯的效果。

事實上，最近幾年來，我國在擴大消費規(guī)模、提高消費水平、改善消費結(jié)構(gòu)等方面取得了不少成績，也出臺了一批鼓勵性政策。例如去年8月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的“促消費20條”;國家發(fā)改委出臺了《推動汽車、家電、消費電子產(chǎn)品更新消費促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實施方案（2019～2020年）》。

如今，面對疫情，作為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行的“壓艙石”，推動消費穩(wěn)定增長很可能將成為下一步中國經(jīng)濟(jì)著力的重點。

• 房地產(chǎn)調(diào)控是否會放松？

1月26日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位以及全行業(yè)發(fā)出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。

最近幾年，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控、融資收縮，令房地產(chǎn)投資正處在下行通道。房地產(chǎn)行業(yè)屬于人員密集型行業(yè)，疫情對房地產(chǎn)開工有直接的影響，加上房地產(chǎn)行業(yè)暫停銷售活動，2020年房地產(chǎn)商的日子肯定不好過。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)涉及100多個相關(guān)行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的影響明顯。面對疫情，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會有調(diào)整，也值得關(guān)注。

短評

看清當(dāng)下，相信未來

文 / 本刊記者 劉暢

疫情當(dāng)前，各種謠言、混淆是非的說法很多。作為一個理性的人，應(yīng)該既不盲目悲觀，也不盲目樂觀，而要清楚地看清當(dāng)下發(fā)生的事兒，保持清醒的頭腦。 同時，還要把眼光放得更遠(yuǎn)，相信未來！

對于一個企業(yè)來說，也應(yīng)如此。眾所周知，目前很多企業(yè)遇到了經(jīng)營困難，尤其是創(chuàng)業(yè)企業(yè)，面對的挑戰(zhàn)更多。但是，突如其來的疫情也是一塊試金石，“病毒”會首先攻擊那些本身就有商業(yè)“隱疾”的企業(yè)。

有些創(chuàng)業(yè)者，把企業(yè)當(dāng)成金融公司，瘋狂地高杠桿擴張。那么，疫情之中，這種類型的企業(yè)很可能會首先垮掉，包括二房東模式的長租公寓等。相信未來自持物業(yè)模式一定會成為長租公寓市場的主流。

反之，如果創(chuàng)業(yè)企業(yè)有良好的商業(yè)模式，只會是一時受到市場影響。那么，疫情過后，一定會加速發(fā)展。

再看看投資行為本身，也是如此。以投資股票為例，如何才能不靠“運氣”賺錢，這就需要找到長期有效的投資理念。價值投資是靠發(fā)現(xiàn)價值，再等待價值回歸而賺錢——是一種被巴菲特、霍華德·馬克斯等投資大師證實長期有效的投資方式。

價值投資的前提就是要理解市場，看清楚市場所在的周期位置;同時，一旦在市場低位以低價買到好股票后，一定要堅定信念，等待價值回歸。這不正是“看清當(dāng)下，相信未來”嗎？

我們的人生更是如此。一個人從小長到大，經(jīng)歷青春期，找到自己的人生方向——這并不容易。此后，還會有家庭、有孩子，要讓家庭和睦幸福、孩子身心健康成長——這也不容易。再以后，父母的養(yǎng)老、自己的再次成長——這更不容易。

所以，每個人都應(yīng)該看清當(dāng)下，過好每一天;把眼光放得更遠(yuǎn)，相信未來！