基于主成分分析法的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證研究

彭志勝 ，彭悅悅，陳敏玲，陳景輝

(1.安徽建筑大學(xué) 城市經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展研究所，合肥 230601； 2. 安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 合肥 230601)

2005-2016年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率為9.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率卻達(dá)到20%，房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)率10%，其中2009年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)23%。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大問(wèn)題突出。對(duì)此，十九大報(bào)告提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，人人住有所居是實(shí)現(xiàn)美好生活的基礎(chǔ)。但房?jī)r(jià)增幅過(guò)大一旦產(chǎn)生泡沫將嚴(yán)重影響美好生活的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，也嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定。盡管國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”“限購(gòu)令”等系列調(diào)控政策，仍未能改變2005年至今房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格翻了近3翻的現(xiàn)實(shí)。因此研究房?jī)r(jià)增幅過(guò)大是否導(dǎo)致泡沫以及泡沫程度和范圍大小問(wèn)題，對(duì)國(guó)家因城施策優(yōu)化調(diào)控政策具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫屬于資產(chǎn)泡沫的一種，是由房地產(chǎn)投機(jī)或政府調(diào)控失當(dāng)?shù)纫蛩匾鸱康禺a(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲，從而形成一種虛假繁榮的現(xiàn)象[1]。日常人們經(jīng)常談?wù)摰姆康禺a(chǎn)泡沫就是指市場(chǎng)價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)值部分[2]。近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫學(xué)術(shù)界各持己見(jiàn)，但基本觀點(diǎn)認(rèn)為目前存在泡沫。如：馬輝等[3]從供給和需求等方面研究發(fā)現(xiàn)2000年以來(lái)我國(guó)已存在房地產(chǎn)泡沫，2008年之后有增長(zhǎng)趨勢(shì)。劉在彬[4]針對(duì)35個(gè)城市的研究表明，我國(guó)大中城市存在房地產(chǎn)泡沫且有明顯的時(shí)間和空間特征。

房地產(chǎn)泡沫常用的測(cè)度方法有模型法和指標(biāo)法[1,5]。模型法是以一定的折現(xiàn)率將未來(lái)的各期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值，通過(guò)理論價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比較判斷房地產(chǎn)泡沫程度。毛棟梁等[6]以理論價(jià)格法和經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明杭州市房地產(chǎn)價(jià)格2000年已經(jīng)存在泡沫，2004年達(dá)到研究期峰值。黎會(huì)[7]運(yùn)用理論價(jià)格法從市場(chǎng)供求角度定量分析廣東省茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度大小，結(jié)果表明該市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫，2009-2011年已存在泡沫且有明顯上升趨勢(shì)。

指標(biāo)法是指選取一個(gè)或多個(gè)與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)的指標(biāo)，通過(guò)比較指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值，判斷是否有泡沫存在以及泡沫程度大小。指標(biāo)法操作簡(jiǎn)單、方便，運(yùn)用廣泛。陳國(guó)貴等[8]從投機(jī)需求、金融支持和從眾行為三個(gè)方面采用8個(gè)指標(biāo)對(duì)中國(guó)2007年房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度分析，結(jié)果表明我國(guó)35個(gè)大中城市存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫，且由西向東隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度增強(qiáng)而增強(qiáng)。蘇立璽[9]從供給類、需求類和信貸類三個(gè)維度選用8個(gè)指標(biāo)對(duì)2001-2012年杭州市的房地產(chǎn)泡沫水平進(jìn)行研究，結(jié)果表明杭州市房地產(chǎn)在2008-2011年存在一定程度價(jià)格泡沫，其中2008年和2011年最為顯著。陳璐佳等[10]從價(jià)格評(píng)價(jià)、資金信貸和產(chǎn)業(yè)投資三個(gè)層面利用8個(gè)指標(biāo)對(duì)我國(guó)27個(gè)大中城市2010-2014年的房地產(chǎn)泡沫水平進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明二三線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫水平高于一線城市。陸宏廣[11]從宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行信貸、投資者行為、房地產(chǎn)自身投資特性四個(gè)維度構(gòu)造房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,對(duì)2014年35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行研究，結(jié)果表明各城市房地產(chǎn)存在較大的泡沫且泡沫程度兩極分化。

綜上所述，除個(gè)別學(xué)者[11]外，國(guó)內(nèi)大多數(shù)學(xué)者主要從涉及供給、需求和金融信貸三個(gè)維度對(duì)特定城市或特定年份的房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行研究，研究結(jié)果代表性不強(qiáng)，不夠詳實(shí)。本文擬從供給、需求、金融信貸和價(jià)格評(píng)價(jià)四個(gè)維度，選用10個(gè)指標(biāo)，運(yùn)用主成分分析法對(duì)不同省域歷年房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度分析，從時(shí)間和空間兩個(gè)維度判斷房地產(chǎn)泡沫的變化情況。

1 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)體系與模型構(gòu)建

為準(zhǔn)確測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度，擬從供給、需求、金融信貸和價(jià)格評(píng)價(jià)四個(gè)維度選用10個(gè)指標(biāo)構(gòu)建指標(biāo)體系，并確定指標(biāo)范圍區(qū)間。參考陳國(guó)貴[8]的做法，取正常范圍最大值作為10個(gè)指標(biāo)的臨界值，具體指標(biāo)、范圍區(qū)間及臨界值見(jiàn)表1。

表1 指標(biāo)體系臨界值匯總表

1.1 供給類指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與GDP的比值：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP的比重反映其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)是否合理，比值越大表明我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)投入資金越多。如果單一產(chǎn)業(yè)資金投入過(guò)多，會(huì)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)或其他產(chǎn)業(yè)因資金不足而得不到發(fā)展，一旦引起產(chǎn)能溢出，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。正常波動(dòng)范圍為3%～8%，參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為8%。

商品房銷售額與商品房開(kāi)發(fā)投資額的比值：商品房銷售額體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金回籠狀況，商品房開(kāi)發(fā)投資額體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資成本。兩者比值反映開(kāi)發(fā)商是否繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)總體收益情況[12]。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為1.2，大于該值表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不平衡，有泡沫的產(chǎn)生。

商品房施工面積與竣工面積的比值：反映當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模和未來(lái)商品房供應(yīng)狀況。該比值過(guò)大，表明供給過(guò)多，容易引起泡沫的滋生[12]。正常范圍在2.5～3.5，參考陳國(guó)貴[8]的做法，采用3作為房地產(chǎn)泡沫的臨界值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比值：該指標(biāo)反映我國(guó)全社會(huì)固定投資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占比是否合理[13]。若比值較大，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有大量資金投入，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響力較大，因而在一定程度上體現(xiàn)我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)投資占比情況。國(guó)際上公認(rèn)的正常波動(dòng)范圍在0.2～0.25，參考陳國(guó)貴[8]的做法，臨界值為0.25。

新開(kāi)工面積與施工面積的比值：為了保證建筑生產(chǎn)行業(yè)順利有效進(jìn)行，商品房新開(kāi)工面積與施工面積都要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)需求情況，保持在一個(gè)合理而又適度的水平。若該指標(biāo)比值一直居高不下，則直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱潮，引起泡沫產(chǎn)生，該指標(biāo)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況的合理性。參考馮利英[12]的做法，采用0.33作為臨界值。

1.2 需求類指標(biāo)

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值：是測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)于國(guó)民實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)對(duì)比指標(biāo)[10]。該指標(biāo)可以在一定程度反映房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的合理性以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)于我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。泡沫產(chǎn)生臨界值為1.3，1.3～2.3泡沫程度較深，2.3為極度泡沫臨界值。參考馮利英[12]做法，采用1.3作為泡沫產(chǎn)生的臨界標(biāo)準(zhǔn)。

商品房銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的比值：反映商品房需求市場(chǎng)運(yùn)行情況。房屋銷售總額增長(zhǎng)率直接體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛程度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)則代表我國(guó)消費(fèi)運(yùn)行市場(chǎng)的平穩(wěn)狀況和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。該比值過(guò)高表明非真實(shí)購(gòu)房需求存在[10]，可能有泡沫的產(chǎn)生。參考蘇立熙[9]的做法，臨界值為2，小于該值表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行較為正常。

1.3 金融信貸類指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比值：從市場(chǎng)資金來(lái)源看，大多來(lái)自商業(yè)銀行的貸款流入，該比值可以看出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持程度[9]。商業(yè)銀行最大最直接的支持就是給予貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度放貸使指標(biāo)值增高，增加資金回收風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)更快催生房地產(chǎn)泡沫。參考張亞娟[14]的做法，臨界值標(biāo)準(zhǔn)為0.2，大于此標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明信貸機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持過(guò)高。

房地產(chǎn)貸款總額增長(zhǎng)率與金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長(zhǎng)率的比值：房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長(zhǎng)速度相對(duì)于金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)對(duì)比指標(biāo)。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的速度也在加快[11]，助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的滋生。參考邵梅[15]的做法，采用3作為臨界值。

1.4 價(jià)格評(píng)價(jià)類指標(biāo)

房?jī)r(jià)收入比：住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。與張超等[16]計(jì)算方法類似，采用商品房每平方米平均銷售價(jià)格與城鎮(zhèn)單位人員就業(yè)平均工資的比率。指標(biāo)值越大則支付能力越弱，當(dāng)持續(xù)增長(zhǎng)超過(guò)一定比值的時(shí)候，說(shuō)明居民收入漲幅能力不足以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)能力，因而引起泡沫的滋生。我國(guó)學(xué)者一致認(rèn)為3～6的房?jī)r(jià)收入比較為合理，參考張超[16]的做法，采用6作為房?jī)r(jià)收入比的臨界值。

2 房地產(chǎn)泡沫程度實(shí)證結(jié)果

2.1 樣本選取及測(cè)度方法

選取除新疆、西藏以外的29個(gè)省(市、自治區(qū))作為研究樣本，收集2005-2016年數(shù)據(jù)，利用SPSS25.0按年度進(jìn)行主成分分析并計(jì)算各省(市)房地產(chǎn)泡沫綜合得分。數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》及各地方《統(tǒng)計(jì)年鑒》。

主成分分析步驟如下：(1)按年對(duì)29個(gè)省(市)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。(2)分別計(jì)算每年的相關(guān)系數(shù)矩陣，進(jìn)行KMO和Bartlett檢驗(yàn)，判斷所選指標(biāo)是否適合做主成分分析。檢驗(yàn)結(jié)果表明，所有年份均適合做主成分分析。(3)根據(jù)每年的相關(guān)系數(shù)矩陣分別計(jì)算各年的特征值和特征向量，得出各主成分的貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率。計(jì)算結(jié)果表明，除個(gè)別年份方差累計(jì)解釋率略小于80%(但均高于70%外)，其他均在80%以上。(4)根據(jù)每年選取主成分的特征值和累計(jì)方差構(gòu)建每年房地產(chǎn)泡沫綜合評(píng)價(jià)體系測(cè)度模型并計(jì)算各年房地產(chǎn)泡沫綜合得分(具體詳細(xì)分年計(jì)算結(jié)果限于篇幅予以忽略)。

2.2 評(píng)價(jià)模型

利用主成分分析法建立房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)模型如式(1)所示：

(1)

其中，Wi為各主成分貢獻(xiàn)率，Zi為各主成分得分。將各個(gè)指標(biāo)的臨界值代入式(1)可得房地產(chǎn)泡沫綜合臨界值得分F0。當(dāng)F>F0時(shí)表明該地區(qū)房地產(chǎn)存在泡沫，根據(jù)泡沫得分與臨界值綜合得分比較可得房地產(chǎn)泡沫程度情況。

2.3 實(shí)證結(jié)果分析

2.3.1歷年情況

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，結(jié)合臨界值，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)可以得出2005-2016年12年間存在房地產(chǎn)泡沫的省份個(gè)數(shù)情況，具體如圖1所示。

圖1 歷年有泡沫省份個(gè)數(shù)匯總

由圖1可知2005-2016年12年間多數(shù)省份存在房地產(chǎn)泡沫，存在房地產(chǎn)泡沫的省份個(gè)數(shù)波動(dòng)較大，大致可分為三個(gè)階段：

(1)泡沫減輕階段(2005-2008年)

由圖1可知，2005-2008年中國(guó)有泡沫省份個(gè)數(shù)呈下降趨勢(shì)，由最多14個(gè)省份下降至3個(gè)。數(shù)據(jù)表明2005年我國(guó)近一半省份房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，市場(chǎng)投機(jī)氛圍日益濃厚，房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，以上漲較快的北京和海南省為例，2005-2008年分別平均上漲25.8%和22.9%。之后，為防止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”“9.27房貸新政”等一系列政策，調(diào)節(jié)保障性住房的配建比例和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡狀況，嚴(yán)厲打擊“囤地囤房”等行為，加上美國(guó)次貸危機(jī)影響，2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的省份個(gè)數(shù)驟降為3個(gè)，占比略高于10%。

(2)泡沫增加階段(2009-2014年)

如圖1所示，除了在2010年和2013年存在泡沫的省份有輕微減少之外，一直到2014年整體上呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)，2014年達(dá)到高峰。在全國(guó)29個(gè)樣本省份中擁有泡沫的省份個(gè)數(shù)為27個(gè)，占比高達(dá)93.1%。之所以該階段有泡沫省份的個(gè)數(shù)上漲較快，是因?yàn)槿蛐越鹑谖C(jī)之后，國(guó)家啟動(dòng)四萬(wàn)億投資刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)注入大量資金；同時(shí)央行多次降低基準(zhǔn)利率和稅率，加大首套房貸款折扣力度等，在投資渠道較為單一的情況下，大多數(shù)人將投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。2009年北京、上海、浙江等多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房屋銷售額同比增長(zhǎng)率均超過(guò)50%。加之土地資源稀少，供不應(yīng)求，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，滋生泡沫，2014泡沫范圍達(dá)到近十二年頂峰。

(3)急劇下降階段(2015-2016年)

2014年前后中央政府出臺(tái)一系列政策調(diào)控，加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)業(yè)吸收投資資金的磁力減弱，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率急劇下降，僅為1%，2016年?yáng)|中部地區(qū)的房屋交易量較2015年出現(xiàn)10%～20%的回落，全國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率由2015年的11.3%回落至5.7%。房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的勢(shì)頭逐漸消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒房的現(xiàn)象有所緩解。如圖1所示，2016年存在房地產(chǎn)泡沫的省份個(gè)數(shù)占比由2014年的93.1%快速下降至41.3%。

綜上可得，2005-2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的省份個(gè)數(shù)除個(gè)別年份外逐年攀升，在2014年達(dá)到頂峰，之后泡沫程度和范圍略有下降，在強(qiáng)力調(diào)控的政策干預(yù)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫趨于穩(wěn)定。

2.3.2分地區(qū)情況

為便于分析，參考2017年1月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的《2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》中對(duì)東、中、西部地區(qū)劃分，將樣本地區(qū)劃分為東、中、西部三類；鑒于年份數(shù)據(jù)較多，僅呈現(xiàn)7個(gè)具有代表性年份的房地產(chǎn)泡沫得分情況，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2～4。另外，根據(jù)泡沫程度將所有地區(qū)分為泡沫持續(xù)、泡沫不穩(wěn)定和無(wú)泡沫三類，其中：將12個(gè)年份中8個(gè)及以上年份存在泡沫的省份歸為泡沫持續(xù)類；少于3個(gè)年份出現(xiàn)泡沫的為無(wú)泡沫類；其余歸為泡沫不穩(wěn)定類。

(1)東部省份

由表2可知，除山東歸于無(wú)泡沫類、河北歸于泡沫不穩(wěn)定類外，其他東部省份均為泡沫持續(xù)類，特別是北京、上海、廣東、浙江等多個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫且泡沫程度居高不下，泡沫持續(xù)類省份個(gè)數(shù)約占東部省份的81.8%。以泡沫程度最嚴(yán)重的北京為例，作為中國(guó)的首都——北京是政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新的中心，常駐和流動(dòng)人口較多，2016年北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格28 489元/m2，位居全國(guó)省份榜首。

由表2可知，海南較為特殊，2005-2010年海南省房地產(chǎn)泡沫程度僅略高于泡沫臨界值，而在2011年泡沫得分開(kāi)始快速上漲，其中2011年為1.37，打敗北上廣浙地區(qū)位居第一，之后一直穩(wěn)居前三。原因在于2011年海南省被批準(zhǔn)成為國(guó)際旅游島，大量資金進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，該年銷售額為746.61億元，是2010年351.46億元的兩倍多，目前作為中國(guó)風(fēng)光旖旎的旅游大島—海南島依舊對(duì)投資者擁有不小的吸引力。

由表2還可知，河北省為泡沫不穩(wěn)定類地區(qū)，其僅在2011年之后才開(kāi)始產(chǎn)生泡沫。原因可能是其地理位置特殊，環(huán)繞北京，北京過(guò)高的房?jī)r(jià)使得北漂族陸續(xù)將目光投向緊鄰的河北省，加上為打造新的“環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈”的帶動(dòng)，因而2011年后河北省開(kāi)始有泡沫的顯現(xiàn)，呈現(xiàn)時(shí)有時(shí)無(wú)的不穩(wěn)定性變化。綜上，東部地區(qū)多為泡沫持續(xù)類的主要原因在于東部省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人口以流入為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，且開(kāi)發(fā)較早，一直是全國(guó)投資者的目標(biāo)地區(qū)，而土地資源有限，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)其泡沫持續(xù)存在。

表2 東部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

(2)中部省份

由表3可知，中部地區(qū)分為無(wú)泡沫類和泡沫不穩(wěn)定類，分別占中部省份個(gè)數(shù)的37.5%和62.5%。以河南、江西和山西無(wú)泡沫省份為例，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面較東部省份落后，以人口輸出為主，也不是民間投資者的首選地區(qū)。安徽、吉林、黑龍江等省份泡沫程度不穩(wěn)定，在2008年金融危機(jī)之后，國(guó)家金融貸款政策過(guò)于寬松，輕度滋生泡沫，之后國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策泡沫有所抑制，總體房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)時(shí)有時(shí)無(wú)的波動(dòng)性變化，且時(shí)間大體同步，泡沫水平大致相同。

表3 中部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

(3)西部省份

由表4可知，除重慶歸于泡沫持續(xù)類，寧夏、四川、陜西和貴州省(自治區(qū))歸于泡沫不穩(wěn)定類外，其他西部省份均為無(wú)泡沫類，無(wú)房地產(chǎn)泡沫省份個(gè)數(shù)占西部省份個(gè)數(shù)的50%。主要?dú)w結(jié)于西部地區(qū)多數(shù)省份發(fā)展緩慢，支柱產(chǎn)業(yè)較少，地理環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施不齊全，加上西部少數(shù)民族居多，購(gòu)房觀念不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟。較為特殊的是重慶市，其作為西部地區(qū)的唯一直轄市，帶動(dòng)著該地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上無(wú)戶籍限制政策導(dǎo)致外來(lái)人口大量涌入，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫。而寧夏、四川等泡沫不穩(wěn)定地區(qū)，次貸危機(jī)后國(guó)家出臺(tái)一系列政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)始滋生泡沫，之后地方政府加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，房地產(chǎn)泡沫程度逐漸降低后隨之消失。

綜上所述，多數(shù)省份房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，部分省份泡沫程度嚴(yán)重；省域之間泡沫差異較大，在鄰近地區(qū)之間具有傳染性，整體呈現(xiàn)東部—中部—西部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫程度逐漸降低趨勢(shì)。

表4 西部省份歷年房地產(chǎn)泡沫程度情況

3 完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議

近幾年房地產(chǎn)泡沫滋生速度有所控制，部分地區(qū)泡沫已經(jīng)消失，但東部多數(shù)省份仍然具有房地產(chǎn)泡沫，特別是環(huán)渤海灣、長(zhǎng)三角以及珠三角鄰近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)泡沫程度仍偏高。

為早日實(shí)現(xiàn)人民的美好生活目標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度提出以下差異化的政策建議。

3.1 東部地區(qū)

對(duì)于北京、上海、廣東等泡沫嚴(yán)重地區(qū)，應(yīng)以嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控為主。首先，嚴(yán)厲打擊投機(jī)、炒房行為，加大理性投資的宣傳力度，減緩盲目炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象；完善國(guó)家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，將測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)公開(kāi)透明化，建立健全一整套符合中國(guó)真實(shí)國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)報(bào)警示系統(tǒng)，時(shí)刻監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保其平穩(wěn)運(yùn)行。

其次，加強(qiáng)土地資源管理，合理規(guī)劃利用建設(shè)用地，在確保全國(guó)耕地面積不減少的情況下，根據(jù)土地資源緊張程度完善地區(qū)之間可開(kāi)發(fā)土地資源的調(diào)配使用，確保各類土地供應(yīng)比例合理，提高土地資源配置效率；在合理使用現(xiàn)有土地的同時(shí)，國(guó)家要及時(shí)收回閑置土地使用權(quán)，做好土地儲(chǔ)備工作；再次，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門(mén)檻，加大審核力度，在市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)管和引導(dǎo)下，銀行對(duì)資質(zhì)和信用等級(jí)較高貸款對(duì)象謹(jǐn)慎發(fā)放，減少資金回籠風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)行為監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)盲目開(kāi)發(fā)，哄抬房?jī)r(jià)；最后，針對(duì)人口密度較大和房?jī)r(jià)較高省份，適時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)稅，對(duì)已經(jīng)出讓的閑置土地征收閑置稅；加強(qiáng)各省份空置住房監(jiān)測(cè)，適度征收大于當(dāng)?shù)刈饨鸬目罩枚愂?，加大空置住房投資成本，從而轉(zhuǎn)讓或出租，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾。

3.2 中部地區(qū)

對(duì)于安徽、湖北等泡沫不太嚴(yán)重的地區(qū)，應(yīng)以預(yù)防為主。首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)需求調(diào)研工作，及時(shí)全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)與預(yù)測(cè)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行引導(dǎo)，適時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行政策的預(yù)調(diào)和微調(diào)；其次，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)力度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督，從商品房預(yù)售階段進(jìn)行管理，嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價(jià)”制度，防止由于房地產(chǎn)的投資屬性引起房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，對(duì)可能存在的盲目開(kāi)發(fā)和哄抬房?jī)r(jià)行為進(jìn)行提前干預(yù)；最后，健全住房保障體系，推進(jìn)實(shí)施租購(gòu)并舉等政策，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，緩解人們購(gòu)房壓力，減少入市成本，完善租房市場(chǎng)權(quán)益保障制度，消除對(duì)租房市場(chǎng)的歧視態(tài)度，使租房人也可以享受更多公共服務(wù)，將各項(xiàng)利民政策落到實(shí)處。

3.3 西部地區(qū)

對(duì)于甘肅、云南等無(wú)泡沫地區(qū)，在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、預(yù)防房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提下，應(yīng)以適當(dāng)鼓勵(lì)為主，加快該類地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、流動(dòng)資金、百?gòu)?qiáng)企業(yè)和高層次人才，加大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在該地區(qū)拿地力度，充分有效地利用土地資源，增加地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力；加大自住型或者改善型住房信貸支持力度，酌情降低首付款比例和貸款利率，適當(dāng)促進(jìn)普通商品性住房消費(fèi)，改善當(dāng)?shù)厝嗣裆詈妥》織l件，早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。