房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理問(wèn)題及對(duì)策

崔汝意

摘要：在我國(guó)快速發(fā)展過(guò)程中，綜合國(guó)力顯著加強(qiáng)，社會(huì)在不斷進(jìn)步，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“牛市”中不明顯的隱患逐漸暴露出來(lái)，資金已然成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，因此當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須對(duì)自身的成本進(jìn)行有效的管理。本文主要對(duì)此進(jìn)行探討、分析，希望對(duì)相關(guān)從業(yè)者有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本管理;問(wèn)題與對(duì)策

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者與經(jīng)營(yíng)者不斷加大對(duì)成本控制的關(guān)注度。因此在新形勢(shì)下，需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制問(wèn)題進(jìn)行研究，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)保持平穩(wěn)的速度發(fā)展運(yùn)行。本文研究分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制可能產(chǎn)生的不足，并且提出了相應(yīng)的解決辦法，以保障房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的順利實(shí)施。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括開(kāi)發(fā)直接成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和其它成本費(fèi)用。其中開(kāi)發(fā)直接成本又細(xì)分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)報(bào)批等前期工程費(fèi)、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、園林綠化成本、公共配套設(shè)施成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括工程管理費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員的薪酬支出等。其他成本費(fèi)用主要指房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，包括稅金及附加、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

2.1 企業(yè)成本管理體系不完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理體系建立需要全面性的考量，但是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理體系建立的內(nèi)容并不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在受成本管理體系的影響下，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)出現(xiàn)以下情況況。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要對(duì)企業(yè)作出改變決策時(shí)，由于成本管理體系建立的不完全，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)管理階層的人員對(duì)決策的判斷有誤，從而不僅會(huì)使企業(yè)損失高昂的資金，而且影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈狀況;其次，由于成本管理體系內(nèi)容的不完善，導(dǎo)致成本管理相關(guān)的工作人員能力降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理部門(mén)的工作人員缺乏績(jī)效考核和制度的管理。缺乏考核內(nèi)容會(huì)影響工作人員的積極性，缺乏制度的管理也會(huì)影響工作人員形成懶散的工作態(tài)度，從而降低了工作效率，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展也有了一定的影響。

2.2 成本管理缺乏全面性

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，全面成本管理可以?xún)?yōu)化成本投入，改善成本結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前部分企業(yè)在成本管理過(guò)程中，只針對(duì)一些易于操作的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，使得成本管理缺乏多維性、整體性，從而降低了成本管理效率，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本管理，投資決策階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等都要進(jìn)行成本管理，才能最大程度的降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本。

2.3 成本管理目標(biāo)不明確

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中需要明確管理目標(biāo)，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向，并且能夠有效實(shí)施對(duì)成本方面的管理。然而在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身性質(zhì)導(dǎo)致的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，再加上要求日益嚴(yán)格的環(huán)保施工條件等因素使得成本優(yōu)化工作想要統(tǒng)一目標(biāo)就比較困難。在民營(yíng)企業(yè)中，更需要明確成本管理的目標(biāo)，這樣才能夠?qū)罄m(xù)的成本節(jié)約進(jìn)行指導(dǎo)，例如在成本控制中，明確了需要最終將成本控制到什么樣的效果、需要對(duì)哪一部分進(jìn)行控制等。只有明確這些目標(biāo)之后，才能夠進(jìn)行有效的成本管理工作。以此為前提，成本控制工作才能夠符合企業(yè)自身發(fā)展需求，避免造成對(duì)企業(yè)資金的影響，推動(dòng)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

3.1 強(qiáng)化成本控制意識(shí)

企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，需要重點(diǎn)關(guān)注成本控制與管理，企業(yè)的發(fā)展不能過(guò)分追求成本的節(jié)約，還需要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理控制。成本管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極作用，企業(yè)管理機(jī)制的運(yùn)行需要依靠成本管理，同時(shí)，國(guó)家與社會(huì)的發(fā)展在一定程度上也受到成本管理的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r，依照國(guó)家相關(guān)的成本管理制度，來(lái)進(jìn)行成本控制，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

3.2 健全成本控制體系，強(qiáng)化成本動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要逐步健全成本控制體系，完善成本管理制度，針對(duì)不同開(kāi)發(fā)階段制定相應(yīng)的成本控制辦法。要優(yōu)化成本控制組織結(jié)構(gòu)，分離不相容成本管理崗位，明確各個(gè)部門(mén)或崗位的成本控制權(quán)責(zé)，加強(qiáng)成本的績(jī)效考核，以提升人員的成本管理意識(shí)，強(qiáng)化成本控制約束。同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化成本監(jiān)管。一方面在工程量清單、簽證變更以及工程結(jié)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行雙軌制度，通過(guò)運(yùn)用重點(diǎn)抽查、標(biāo)準(zhǔn)工程指標(biāo)以及對(duì)比審核等方法加強(qiáng)審核監(jiān)管力度，另一方面將成本監(jiān)管中心前移，在確保內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上開(kāi)展日常審計(jì)和不定期專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)活動(dòng)，著重審核成本數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展成本控制活動(dòng)提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)參考。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的事后的靜態(tài)成本管理模式，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的成本控制管理。動(dòng)態(tài)成本控制即對(duì)實(shí)時(shí)的成本費(fèi)用進(jìn)行管控，是對(duì)成本從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)到最終竣工結(jié)算的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行成本的跟蹤控制管理。過(guò)程中針對(duì)不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型、明確關(guān)鍵成本控制節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)類(lèi)型包括項(xiàng)目立項(xiàng)、預(yù)算編制、主體施工、流程審核、項(xiàng)目尾款等多個(gè)方面的內(nèi)容，各個(gè)節(jié)點(diǎn)都有與之對(duì)應(yīng)的成本控制崗位，該崗位包括項(xiàng)目工程師、采購(gòu)人員等，各崗位應(yīng)互相配合對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的所有資源進(jìn)行統(tǒng)籌管理，形成動(dòng)態(tài)的成本控制機(jī)制，從整體上提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，降低成本費(fèi)用損耗。

3.3 建立成本管理控制的信息交流平臺(tái)

結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀建立符合企業(yè)發(fā)展需求的成本管理控制的信息交流平臺(tái)，主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的三個(gè)方面起到積極作用。其一是對(duì)企業(yè)建筑項(xiàng)目有關(guān)信息資源的流通性;其二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的所有工程項(xiàng)目的成本管理、控制、預(yù)算以及核算這些工作都能通過(guò)信息交流平臺(tái)及時(shí)獲取相關(guān)內(nèi)容;其三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和分散工程項(xiàng)目的連接性，由于工程項(xiàng)目分散在不同的地方，因此對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理的具體工作想要得到企業(yè)及時(shí)的反饋與建議是有一定困難的，通過(guò)建立的成本管理控制信息交流平臺(tái)可以將企業(yè)與分散的工程項(xiàng)目整體連接起來(lái)，從而有助于工程項(xiàng)目成本管理控制工作的有效實(shí)行。比如，監(jiān)控系統(tǒng)和成本管理系統(tǒng)的有效結(jié)合，通過(guò)在建筑施工過(guò)程中利用監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)督，從而有助于項(xiàng)目成本管理、控制以及預(yù)算的工作。

3.4 增強(qiáng)納稅處理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，需要對(duì)稅收籌劃管理制度進(jìn)行完善，從而在一定程度上降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。首先，針對(duì)納稅方面的檢測(cè)與評(píng)估制度，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，結(jié)合稅收的不同角度來(lái)處理評(píng)估工作，有效地識(shí)別與監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn);其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)變化的管理力度，及時(shí)地監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展過(guò)程;最后，企業(yè)還需要完善納稅風(fēng)險(xiǎn)控制體系，建立納稅籌劃團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)做好納稅籌劃工作，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程合理降稅減費(fèi)，進(jìn)而有效降低涉稅成本。結(jié)合企業(yè)在納稅方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而出臺(tái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方案。在制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方案的同時(shí)，要考察企業(yè)的納稅環(huán)境與經(jīng)營(yíng)狀況。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中成本管理雖然已經(jīng)實(shí)施，但是不成體系，在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中往往達(dá)不到預(yù)期，最終導(dǎo)致實(shí)際執(zhí)行的效果不理想。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須建立相應(yīng)的完善體系，這樣才能有效的促進(jìn)成本管理使得企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

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