綜論超高層綜合體的產(chǎn)品力實(shí)踐

摘要：對建筑高度的追求，是人類自古以來的一大愿望，也是建筑設(shè)計長久不變的追求與挑戰(zhàn)。超高層綜合體不僅可以豐富城市的功能，滿足社交需求，更能聚焦一個城市片區(qū)的商業(yè)價值和場景關(guān)懷，形成城市界面和人文交流的制高點(diǎn)。本文通過筆者真實(shí)項目的設(shè)計實(shí)踐，對城市綜合體的規(guī)劃，業(yè)態(tài)，產(chǎn)品力等問題，進(jìn)行了分析思考和深度挖掘。

關(guān)鍵詞：城市設(shè)計;復(fù)合綜合體;多業(yè)態(tài);超高層商業(yè)

1 概論

城市，是是現(xiàn)代生活方式的載體;而城市綜合體，則是不同用途與業(yè)態(tài)的綜合空間的集中性體現(xiàn)。它匯聚了辦公、商業(yè)、文娛于一體的多元空間，是一般城市化發(fā)展至中后期出現(xiàn)的典型性建筑類型，也往往成為一座城市發(fā)達(dá)與開放情況的標(biāo)志牌和風(fēng)向標(biāo)。因此，綜合體所在的地塊，就是城市的中心，人流的聚集地，機(jī)遇的聚集地，也是城市形象的集中代表。

2 產(chǎn)品構(gòu)思

益中心的產(chǎn)品設(shè)計，借鑒并探究了各類商業(yè)體模式和案例的特點(diǎn)，充分依據(jù)場地特性而定制研發(fā)。大膽考量公建化與酒店化設(shè)計思路，最終定格在“Z”字型單塔構(gòu)思上。設(shè)計利用錯展的平面布局，匹配到產(chǎn)品維度和優(yōu)質(zhì)客戶的落位布局，最優(yōu)化的舒展平面，最大化利用高空景觀資源，充分展示城市形象和視野。（見圖1）

3 產(chǎn)品概論

項目地處湖南省益陽市，位于城市新開發(fā)片區(qū)，地塊北向有城市綠化公園，南向可遠(yuǎn)眺市區(qū)湖面水景，可以稱得上交通通達(dá)，配套健全，景觀視野優(yōu)異，屬于新區(qū)的黃金地段。項目總建面積9.8萬平米，有負(fù)三層地下車庫;地上包括兩棟單體，一座45層超高層城市商業(yè)綜合體和一座33層的闊景平層大宅;總建筑高度約150米，業(yè)態(tài)復(fù)合多元，屬于超高層商業(yè)綜合體。

3.1 復(fù)合業(yè)態(tài)

項目定位于城市綜合體的性質(zhì)，聚集多種功能，多種業(yè)態(tài)。為解決城市中心停車難現(xiàn)象，建筑設(shè)有地下三層車庫。地上裙樓四層，以商業(yè)綜合服務(wù)為主，由生活超市、娛樂店、餐飲服務(wù)等搭配組合，引導(dǎo)人流順暢到達(dá)，也解決了主樓辦公或酒店公寓的生活配套服務(wù)的問題，極大得提升了空中內(nèi)街的商業(yè)價值和產(chǎn)品定位。

主樓為150米的超高層酒店式公寓樓，三十三層以下設(shè)置公寓式辦公，三十三層以上則設(shè)置了品牌酒店客房;設(shè)計在頂層預(yù)留有觀景咖啡廳，健身中心等，利用項目建筑高度的寬廣視野，成就頂級品牌和高端層次，強(qiáng)化了產(chǎn)品的尊貴感和稀缺性，而現(xiàn)實(shí)中的銷售去化率也證實(shí)了項目定位的成功。

3.2 平面布局

圖1：沿街效果圖 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 圖2塔樓平面布局

主樓平面布局以利用優(yōu)異的景觀資源為設(shè)計出發(fā)點(diǎn)，基于地塊特點(diǎn)，以打造北向的綠化公園和南向湖景作為產(chǎn)品的品質(zhì)保證和品牌亮點(diǎn)。為了最大化的打開城市界面，主塔樓布局采用“Z”字型錯位布局模式。（見圖2）標(biāo)準(zhǔn)層每層共有42間酒店式公寓，平面對稱布置兩個疏散核心筒，為了充分利用采光資源，將核心筒均設(shè)置在“Z”字型平面的折疊陰角處，既做到了可售面積的最大化，又無采光暗房間的存在，確保每間公寓均擁有優(yōu)良的日照，通風(fēng)和視野。獨(dú)具匠心的平層布局，和套型的均好性布置，促成本產(chǎn)品的最大特色與銷售賣點(diǎn)。

3.3 立面造型獨(dú)特

建筑立面的創(chuàng)新感，是產(chǎn)品的商業(yè)價值和產(chǎn)品品質(zhì)的集中體現(xiàn)，也是吸引客戶和人流的關(guān)鍵因素。項目運(yùn)用“Z”字型的外向型造形，層次分明的折疊關(guān)系，張弛有度立體空間形態(tài)，營造出建筑物的前瞻性和融合感，成為這一區(qū)域具有標(biāo)志性的建筑。

建筑外立面以各種金屬、玻璃幕墻精致組合而成，彰顯本項目高品質(zhì)的產(chǎn)品特質(zhì)。塔樓形象設(shè)計與周邊地塊具有高度的協(xié)調(diào)性，簡潔的形體以及富有韻律的豎向線條，形成和諧共融的建筑語言。

4 總結(jié)思考

4.1 規(guī)劃布局

充分考慮地形地塊的特點(diǎn)，結(jié)合高差處理，滿足經(jīng)濟(jì)利潤最大化的需求，營造出繁華的商業(yè)氛圍，引導(dǎo)人流從北側(cè)道路和東北角城市廣場處進(jìn)入，在內(nèi)部組織商業(yè)內(nèi)街的概念;結(jié)合總圖設(shè)計，建筑布置在城市界面的北側(cè)，最大化的延展建筑立面，打造項目的城市形象和品牌展示，使之成為城市新片區(qū)的標(biāo)志性建筑，樹立其惟一性和可識辯性的地標(biāo)性中心。

4.2 流線組織

在交通組織上，主樓公寓人流與商業(yè)人流采用各自獨(dú)立的模式，從東西兩個不同方向的口部出入，合理分離人流，方便物業(yè)管理，也有利于各自功能的形象展示。塔樓每隔十四層，結(jié)合避難層的設(shè)計，平時作為架空的空中花園，布置綠植，桌椅等休閑設(shè)施，打造成綠色生態(tài)，親和力的共享空間。豎向交通采用高速電梯，按高區(qū)和低區(qū)分層布置，進(jìn)行空間的豎向分隔，分散人流，避免擁擠;同時便于日后的獨(dú)立銷售或出租。這樣互不干擾，自成體系，完全滿足后期的可持續(xù)性獨(dú)立運(yùn)營，確保建設(shè)方的利益最大化。

4.3 消防設(shè)計

對于超高層商業(yè)綜合體而言，消防設(shè)計是整個項目至關(guān)重要的一環(huán)。本項目地上四層按綜合商業(yè)設(shè)計消防與疏散，確保人員的安全。主樓標(biāo)準(zhǔn)層分開設(shè)置有兩座防煙樓梯間和兩座消防電梯，在緊急情況下可最大限度分散人流疏散，加快疏散效率。超高層塔樓內(nèi)設(shè)置有兩個避難層，分別在第十三層與二十八層，避難層設(shè)有設(shè)備房和休閑架空層，最大化的利用了避難空間。

4.4 城市融合

標(biāo)志性的綜合體建筑，往往位于城市片區(qū)的核心地段和中心區(qū)域，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特性。項目考慮到項目實(shí)際地塊的地形高差，打造出采光通風(fēng)效果較佳的半架空停車庫，并采用內(nèi)廊與一層商業(yè)內(nèi)街，顧客可以從地庫直達(dá)項目的商業(yè)區(qū)。因此，這樣的處理方式，既方便了顧客停車，又可以將其作為引導(dǎo)人流物流的重要組成部分，為后續(xù)運(yùn)營期間的商業(yè)發(fā)展提供充足的客流支持，提升商業(yè)氛圍。

5 結(jié)語

經(jīng)過四十年的快速發(fā)展，我國已逐步進(jìn)入城市化建設(shè)的中后期，因此，在城市用地愈發(fā)緊張，人地矛盾日漸突出的今天，建筑向集約化，向上化的發(fā)展是順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律，也是提高土地利用率的現(xiàn)實(shí)方法。本文以筆者負(fù)責(zé)的實(shí)際項目為案例，從規(guī)劃理念、平面布局、空間觀感、產(chǎn)品品質(zhì)等多維角度進(jìn)行解析，打造出與城市相融，與環(huán)境為宜，與客戶相通的現(xiàn)代化綜合體的設(shè)計作品。

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作者簡介：鄒亮（1976-）男，湖南長沙人，本科 ，一級注冊建筑師，工程師，工作方向：建筑設(shè)計。