“十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析

邵瑋 朱玉玲

摘要：“十三五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間保持景氣。受2020年初新冠肺炎疫情影響，武漢市暫時(shí)進(jìn)入低效運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也受到波及?？傮w而言，“十四五”時(shí)期武漢市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，通過(guò)短期政策扶持和長(zhǎng)期市場(chǎng)化改革的方式，武漢市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為必然，“十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升的發(fā)展前景仍然值得期待。

關(guān)鍵詞：十四五;房地產(chǎn)

1 “十三五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)回顧

“十三五”時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)實(shí)現(xiàn)明顯提升。從2016年底開(kāi)始，全國(guó)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)熱，2017年2月至2019年12月間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)始終保持在100點(diǎn)以上，2018年9月達(dá)到101.99的峰值。隨著2019年武漢市國(guó)民生產(chǎn)總值突破1.6億元大關(guān)，武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到60.8%。在先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)下，武漢市市場(chǎng)主體增至130.13萬(wàn)戶(hù)，常住人口突破1100萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80.49%，企業(yè)與就業(yè)人口的集聚顯著提升了武漢市住宅與商業(yè)地產(chǎn)的需求?！笆濉逼陂g，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展不僅促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定增長(zhǎng)和市民住房條件持續(xù)改善，同時(shí)帶動(dòng)了城市面貌與城市功能的美化和提升，為住房保障和供應(yīng)體系的發(fā)展完善提供良好基礎(chǔ)。在“十九大”精神的指導(dǎo)下，房住不炒的理念在“十三五”時(shí)期得到良好的貫徹，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控有效的維持了房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，也為“十四五”時(shí)期武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

2 “十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素

“十四五”時(shí)期，武漢市面臨的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生新變化，發(fā)展環(huán)境也具備新的階段性特征。長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與市場(chǎng)改革的持續(xù)深入對(duì)于武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用，在武漢市經(jīng)濟(jì)水平與收入水平同步提升的情況下，武漢市房地產(chǎn)業(yè)也將具備良好的發(fā)展環(huán)境。短期來(lái)看，2020年初的新冠肺炎疫情過(guò)后，受到連續(xù)2個(gè)月低效率運(yùn)轉(zhuǎn)的影響，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)眾多中小型民營(yíng)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)較大的負(fù)面影響，武漢市“十三五”中期確定的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向也將面臨調(diào)整，這對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)不利影響。同時(shí)，武漢作為此次新冠肺炎疫情的中心，為湖北省以及全國(guó)的疫情抗擊工作作出巨大犧牲，國(guó)家很可能對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇給予重大扶持政策，如新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和棚戶(hù)區(qū)改造等，一系列扶持政策將對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)直接或者間接的促進(jìn)作用。

2.1 新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

參照以往國(guó)際國(guó)內(nèi)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要手段。2008年全球金融危機(jī)之后，包括武漢市在內(nèi)的全國(guó)各大城市掀起了一波基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)浪潮。隨著軌道交通、橋隧建設(shè)、市內(nèi)路網(wǎng)的不斷完善，武漢市新城建設(shè)和城區(qū)更新帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，迎來(lái)武漢市房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。2020年新冠肺炎疫情之后，國(guó)家秉持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新發(fā)展理念，并未重提房地產(chǎn)振興經(jīng)濟(jì)的主張，而是改變發(fā)展思路，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，啟動(dòng)以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)、以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新型基礎(chǔ)設(shè)施。短期內(nèi)新型基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于武漢市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模提升并不會(huì)帶來(lái)明顯的促進(jìn)作用，但“十四五”時(shí)期通過(guò)加強(qiáng)數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)、深度融合等創(chuàng)新體系的構(gòu)建，必然會(huì)提升武漢市勞動(dòng)力市場(chǎng)的規(guī)模，并同時(shí)優(yōu)化武漢市勞動(dòng)力市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提升房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求，間接促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2.2 棚戶(hù)區(qū)改造

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司于2020年3月11日公布了棚戶(hù)區(qū)改造工作激勵(lì)城市的名單，武漢市位列其中。相比于名單中的其余9個(gè)城市，武漢市在地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化率等各項(xiàng)指標(biāo)上都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，理應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要減緩棚戶(hù)區(qū)改造的步伐。因此可以判定，此次棚戶(hù)區(qū)改造意在幫助武漢市提振經(jīng)濟(jì)，降低“十三五”收官之年的經(jīng)濟(jì)損失，為“十四五”發(fā)展打好基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段，棚戶(hù)區(qū)改造可以看作短期扶持政策，需要合理運(yùn)用，避免過(guò)度依賴(lài)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)刺激模式，否則不僅將會(huì)對(duì)財(cái)政造成較大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還可能由于安置不當(dāng)影響社會(huì)穩(wěn)定，影響武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。棚戶(hù)區(qū)改造應(yīng)當(dāng)以完善武漢市住房保障體系和更新城市面貌為導(dǎo)向，避免急于兌現(xiàn)土地價(jià)值，為“十四五”事情武漢市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展儲(chǔ)備土地資源要素。因此，棚戶(hù)區(qū)改造政策對(duì)于武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極影響，但不會(huì)對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增量起到?jīng)Q定性作用。

2.3 民營(yíng)企業(yè)波動(dòng)

新冠肺炎疫情導(dǎo)致武漢市企業(yè)近2個(gè)月停擺，導(dǎo)致了眾多企業(yè)的資金鏈和運(yùn)營(yíng)成本的困境，辦公場(chǎng)地租金和員工薪酬對(duì)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)，這一問(wèn)題在武漢市民營(yíng)企業(yè)身上表現(xiàn)的尤為突出。武漢市眾多民營(yíng)企業(yè)面臨生存困難，并對(duì)未來(lái)武漢市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀態(tài)度，有可能引發(fā)民營(yíng)企業(yè)的大規(guī)模遷出。武漢市民營(yíng)企業(yè)數(shù)量及其帶動(dòng)就業(yè)的規(guī)模對(duì)于武漢市商業(yè)與住宅地產(chǎn)發(fā)展意義重大，一旦出現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)大量外遷的情況，武漢市常住人口與市場(chǎng)主體規(guī)模將出現(xiàn)波動(dòng)，不利于武漢市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，進(jìn)而將從供給側(cè)對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)阻礙。

2.4 存量房市場(chǎng)改造

2020年4月20日，武漢市保證和房屋管理局、自然資源和規(guī)劃局、城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》，意味著在新冠肺炎疫情影響下具有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)和辦公存量用房未來(lái)將流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合武漢市租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)政策導(dǎo)向，挖掘存量房市場(chǎng)潛力將成為武漢市“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)任務(wù)。在房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人居環(huán)境改善的指導(dǎo)思想下，優(yōu)化住宅物業(yè)服務(wù)，提升房屋租賃市場(chǎng)流通效率，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)，增加存量房經(jīng)營(yíng)的比重將成為“十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要著力點(diǎn)。

3 “十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

武漢市作為國(guó)家中心城市和全國(guó)主要交通樞紐城市，無(wú)論在政策支持還是市場(chǎng)改革方面都具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。新冠肺炎疫情雖然在短期內(nèi)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，但是武漢市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，新冠肺炎疫情的沖擊是短期的且有限的，在國(guó)家政策的短期扶持下，武漢市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是必然?！笆奈濉睍r(shí)期武漢市市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步推進(jìn)是大勢(shì)所趨，通過(guò)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和升級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、暢通勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流通渠道，進(jìn)一步加大引資引智引技力度，同時(shí)憑借武漢市全國(guó)性交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在勞動(dòng)力、土地、資本、創(chuàng)新等多要素組合作用下，武漢市完全有能力重拾經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的潛力和動(dòng)能。人口集聚帶來(lái)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)需求必將長(zhǎng)期存在，作為千萬(wàn)級(jí)人口規(guī)模的城市，武漢市房地產(chǎn)業(yè)具備穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境，“十四五”時(shí)期武漢市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升的發(fā)展前景仍然值得期待。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊紅旭.中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷程、特征與得失[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告，2018，No.104（06）：60-64.

[2]曹宇.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)旬刊，2014，033（004）：P.110-111.

[3]馮俊.論房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展[J].中國(guó)房地產(chǎn)（市場(chǎng)版），2019，000（007）：14-17.

[4]穆子犁.試析房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展[J].上海房地，2018（2）：31-33.