華夏幸福的新邏輯：得都市圈者得未來

摘要：作為一家向來被認(rèn)為長于與國家戰(zhàn)略良性互動的民營企業(yè)，華夏幸福給人的印象是，總是可以踩在戰(zhàn)略節(jié)拍上，并順利承接相關(guān)的戰(zhàn)略紅利，所以其企業(yè)戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)模式的選擇，越來越多地為行業(yè)所關(guān)注，甚至引來很多的跟隨者和模仿者。

關(guān)鍵詞：異地復(fù)制;區(qū)域聚焦;一城一策

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138- （2020） 07-0039-42

收稿日期：2020-06-18

作者簡介：葉一劍，方塘智庫創(chuàng)始人。

1華夏幸福產(chǎn)業(yè)地圖

華夏幸福所發(fā)布的年報(bào)內(nèi)容顯示，2019年公司主營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健快速增長，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，比上一年增長25.6%（這也是華夏幸福首次突破千億，公司進(jìn)入了千億收入上市公司陣營），實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，實(shí)現(xiàn)對賭承諾。截至期末，公司預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到1252.85億元，預(yù)計(jì)將在未來3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤，這被認(rèn)為是有利于鎖定公司未來的經(jīng)營業(yè)績。

2019年，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比52%，第一次超過50%;環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入比例由30.80-/0提升至44.6%;環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%。

2019年，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長l5.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達(dá)到82.8%;公司新獲取土地67.1%位于環(huán)京以外區(qū)域，其中，長三角區(qū)域達(dá)28.5%，作為華夏幸福新的主戰(zhàn)場之一的色彩開始凸顯。

從業(yè)績產(chǎn)出的區(qū)域構(gòu)成角度而言，華夏幸福從2017年開始，力推異地復(fù)制戰(zhàn)略，截止到2019年用了接近3年時(shí)間，整個(gè)外部區(qū)域收入占比提升到44%，銷售額占比提升至58%，房地產(chǎn)銷售面積占比超過60%。異地復(fù)制的成效還是非常不錯(cuò)的，異地復(fù)制戰(zhàn)略的相對成功有效解決了業(yè)績產(chǎn)區(qū)集中度過高問題，為華夏幸福的穩(wěn)健發(fā)展打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。華夏幸福產(chǎn)業(yè)分布見圖1。

從毛利角度而言，產(chǎn)業(yè)新城整個(gè)業(yè)務(wù)毛利率維持在68%的水平，凸顯了產(chǎn)業(yè)新城模式在盈利方面的優(yōu)越性。目前，無論是從產(chǎn)業(yè)新城簽約、產(chǎn)業(yè)招商引資情況來看，還是孔雀城的銷售，除京津冀都市圈為主產(chǎn)區(qū)以外，長三角都市圈已經(jīng)成為公司業(yè)績新的大本營。

2戰(zhàn)略定位和愿景

關(guān)于華夏幸福的戰(zhàn)略定位和愿景，官方的最新表述是“公司將努力成為中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營管理平臺。在以夯實(shí)產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)地產(chǎn)平臺的基礎(chǔ)之上，持續(xù)構(gòu)建新的平臺，在康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學(xué)社區(qū)等方面，為中國平安在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置保險(xiǎn)資產(chǎn)提供全方位的管理服務(wù)，同時(shí)也積極探索為第三方投資者在不動產(chǎn)領(lǐng)域提供相應(yīng)的資產(chǎn)管理服務(wù)?！?/p>

顯然，對華夏幸福新的戰(zhàn)略定位和愿景的理解，都市罔是最顯著也是最重要的關(guān)鍵詞之一。

據(jù)華夏幸福官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到目前，該企業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目在核心都市圈的全面布局已基本實(shí)現(xiàn)，并形成了“3+3+N”的格局：第一個(gè)“3”指京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈，第二個(gè)“3”指鄭州、武漢、成都都市圈。接下來，在全面完成布局后，重點(diǎn)會放在上述核心都市圈布局區(qū)域聚焦、深耕，見圖2。

關(guān)于都市圈在中國的發(fā)展機(jī)遇，以及華夏幸福重倉都市圈尤其是核心都市圈的邏輯，華夏幸福董事長王文學(xué)給出的解釋主要包括四點(diǎn)：一是認(rèn)為未來中國經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)性機(jī)會和潛能在都市圈，中國不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會也集中在都市圈;二是認(rèn)為中國都市圈的時(shí)代已經(jīng)到來;三是現(xiàn)在人口、技術(shù)、數(shù)據(jù)、資本、土地、教育、醫(yī)療等各種要素資源正加速向都市圈聚集，其中在人口增長方面，都市圈人口增速是全國的2-3倍;四是華夏幸福已經(jīng)重倉都市圈，產(chǎn)業(yè)新城本身就是按照都市圈進(jìn)行布局的。

此前華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國30個(gè)都市圈以4.5%的國土面積承載了32%的人口，過去20年間，城鎮(zhèn)化新增人口65%流向了30個(gè)核心都市圈，62%的上市企業(yè)都聚集在長三角、珠三角和京津冀地區(qū)，北上廣深杭5個(gè)城市產(chǎn)生了全國88%的獨(dú)角獸企業(yè)。

截止到目前，無論是從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析來看，還是從國家戰(zhàn)略布局來看，無論是從地方城市化實(shí)踐來看，還是從商業(yè)投資價(jià)值預(yù)期和實(shí)際收益來看，中國已經(jīng)進(jìn)入了都市圈時(shí)代——都市圈不僅已經(jīng)成為觀察中國經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型和發(fā)展的最重要的視角和窗口之一，而且是分享中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利的最重要的空間和平臺依托;對都市圈在新時(shí)代國家變革、區(qū)域發(fā)展、城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)布局、商業(yè)創(chuàng)新等領(lǐng)域的正向且綜合的價(jià)值表現(xiàn)，也越來越成為普遍共識。

隨著中國都市圈時(shí)代的到來，已經(jīng)在中國都市圈基本完成項(xiàng)目和投資全覆蓋的華夏幸福也開始迎來其企業(yè)的新價(jià)值時(shí)代，而華夏幸福對都市圈的深耕也將對很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)產(chǎn)生示范效應(yīng)，而隨著越來越多的市場機(jī)構(gòu)對都市圈的關(guān)注和投資，也將為中國現(xiàn)代化都市圈的培育和發(fā)展提供更多資源支撐。

3得都市圈者得未來

對于華夏幸福而言，無論是既有的項(xiàng)目在空間上的分布，還是產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營造邏輯，都在客觀上與都市圈具有顯著的互動性、協(xié)同性，甚至是一致性。華夏幸福通過其存量的和增量的產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目投資和運(yùn)營，以及華夏幸福作為一家平臺型企業(yè)背后所表現(xiàn)出來的綜合的、市場化、高效的、國際化的資源配置能力，正在并將繼續(xù)為中國的都市圈培育、建設(shè)和發(fā)展貢獻(xiàn)著從理論研究到戰(zhàn)略規(guī)劃、從資本運(yùn)作到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、從基礎(chǔ)設(shè)施到公共服務(wù)、從文化振興到區(qū)域品牌，從項(xiàng)目平臺到產(chǎn)業(yè)生態(tài)等全鏈條的系統(tǒng)性解決方案。

通過對華夏幸福既有的經(jīng)過不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目及項(xiàng)目所在地區(qū)的都市圈發(fā)展的觀察，可以得出的明確判斷之一是，通過開發(fā)性PPP做建構(gòu)起來的這種企業(yè)與政府、產(chǎn)業(yè)新城與都市圈互相賦能的發(fā)展模式，不但幫助企業(yè)和政府順利地穿越經(jīng)濟(jì)周期的迷霧，還讓很多后發(fā)地區(qū)實(shí)現(xiàn)了“彎道超車”甚至是“換道超車”的轉(zhuǎn)型發(fā)展成就，企業(yè)也成了這些地區(qū)超常規(guī)發(fā)展紅利的主要共享者。

當(dāng)?shù)胤秸?、人駐企業(yè)、地方居民、流動人口等各利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)了多方共贏的時(shí)候，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展也就變成了可能。隨著商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在都市圈核心圈和城市圈的布局，以及一系列城市更新項(xiàng)目的啟動，華夏幸福也得以通過更加豐富的產(chǎn)品線、項(xiàng)目平臺、資源配置通道實(shí)現(xiàn)對都市圈的培育和發(fā)展進(jìn)行介入，并實(shí)現(xiàn)更多元的商業(yè)價(jià)值變現(xiàn)。

只有那些能夠?yàn)槎际腥Φ呐嘤桶l(fā)展創(chuàng)造和貢獻(xiàn)更多增量價(jià)值的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，才能分享到更多都市圈發(fā)展的紅利。對這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，不僅需要有關(guān)于都市圈培育和發(fā)展的專業(yè)洞察，還要有深度介入到都市圈發(fā)展的產(chǎn)品、服務(wù)、工具和平臺，以及圍繞這些產(chǎn)品、服務(wù)、工具和平臺的超強(qiáng)的資源配置能力。

未來，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)將通過區(qū)域規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營，幫助政府提升區(qū)域的資源、資產(chǎn)和城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)“區(qū)域價(jià)值最大化”;通過龍頭項(xiàng)目的招商和落地，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的打造和升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭化;通過給區(qū)域分類，一城一策，精準(zhǔn)投資，提升經(jīng)營質(zhì)量，同時(shí)積極謀求發(fā)展上檔升級，推動區(qū)域進(jìn)入成熟期，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營一城一策化”;通過全面開放合作，吸引社會各方合作伙伴參與產(chǎn)業(yè)新城及住宅投資，分享收益，從而更好地撬動產(chǎn)業(yè)新城資源，加速產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)平臺化。