我國中小房地產(chǎn)融資問題

李思詩

摘要：隨著改革開放的不斷深入，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高。在政府的大力支持下，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已成為國民支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速上漲，中小型房地產(chǎn)公司比例已占該行業(yè)企業(yè)數(shù)量的99%以上。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，需要大量的資金來維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。為規(guī)范市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，國家接連進(jìn)行宏觀調(diào)控。本就難以獲得融資的中小房地產(chǎn)，生存壓力空前巨大。本文通過對A房地產(chǎn)企業(yè)融資問題進(jìn)行相關(guān)研究，旨在為緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題提供一些啟示。

一、中小企業(yè)房地產(chǎn)

1.中小房地產(chǎn)定義

中小企業(yè)是相對于同行業(yè)的大型企業(yè)比較，資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營規(guī)模和人員規(guī)模等都相對較小的經(jīng)濟(jì)組織。我國的中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指營業(yè)收入20000萬元以下或資產(chǎn)總額10000萬元以下的中小微型房地產(chǎn)企業(yè)。我國的中小型房地產(chǎn)數(shù)量巨大，占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的99%以上，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。

2.中小房地產(chǎn)的特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)規(guī)模較小，受制于自身的人力、資本，無法像大型房地產(chǎn)企業(yè)一樣，產(chǎn)業(yè)覆蓋開發(fā)、營銷、服務(wù)整個過程。通常只能夠針對被大型當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)忽視的三四線城市乃至縣城區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行開發(fā)。所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般業(yè)務(wù)面狹窄，占據(jù)的市場十分有限。而且中小房地產(chǎn)的管理水平十分有限，一般多為家族式經(jīng)營模式，公司的控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)難以分離。專業(yè)過硬的人才較少，人才流失十分嚴(yán)重，難以培養(yǎng)固定的管理團(tuán)隊(duì)，企業(yè)整體的管理意識較為薄弱，管理機(jī)制效率低下。但是中小企業(yè)房產(chǎn)仍有大企業(yè)難以達(dá)到的優(yōu)點(diǎn)，由于其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專注于某一地區(qū)，更容易在該地區(qū)形成本地知名品牌，占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌觥Ｆ髽I(yè)架構(gòu)簡單，也可以提升企業(yè)的決策效率，使企業(yè)能更快速、靈活的根據(jù)市場變化調(diào)整經(jīng)營決策。

二、A房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.公司簡介

A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2003年在荊州成立，注冊資本6000萬人民幣。目前已在荊州開發(fā)多個樓盤，公司主要經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、建筑及裝飾材料銷售等領(lǐng)域，是一家中型私營房地產(chǎn)企業(yè)。公司在多年的努力經(jīng)營開拓下，不斷地發(fā)展壯大。公司堅(jiān)持誠信為本，顧客至上，贏得政府、社會各界和廣大業(yè)主的好評。同時，公司也積極履行社會責(zé)任，建立了良好的企業(yè)社會形象。

2.A房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀

A公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時間較短，其主要的業(yè)務(wù)集中在荊州市，目前仍屬于中型房地產(chǎn)公司。公司的業(yè)務(wù)范圍有限，主要是自主開發(fā)項(xiàng)目，公司的資產(chǎn)規(guī)模增長速度較為緩慢。隨著大型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局不斷深入二三線城市，在荊州房地產(chǎn)市場上有許多大型房產(chǎn)活躍。這些房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)導(dǎo)致本土房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力更大。由于公司規(guī)模小，難以達(dá)到大型開發(fā)項(xiàng)目的資質(zhì)，失去了許多發(fā)展壯大的機(jī)會。A公司的融資情況具有融資規(guī)模小，融資來源少的特點(diǎn)。融資途徑以內(nèi)源融資和銀行貸款為主。A公司獲得的融資中，銀行貸款占53%，內(nèi)源融資為48%，其他融資來源僅為9%。

三、景湖公司融資存在的問題

1.融資方式單一

A公司融資方式主要是內(nèi)源融資和銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)雖然有許多融資方式，但從現(xiàn)實(shí)的角度來說，中小房地產(chǎn)公司可實(shí)行的融資方式十分有限。中小企業(yè)多是選擇采用限制少、成本低、風(fēng)險小的內(nèi)源融資。內(nèi)源融資的途徑包括留存收益、股東出資、預(yù)收房地產(chǎn)定金和購房款等。企業(yè)能提供多少內(nèi)源融資，主要依靠企業(yè)前期的資本積累，與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤。在進(jìn)行外源融資時，主要的融資方式就是通過商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，因?yàn)殂y行對企業(yè)貸款資質(zhì)審核較為嚴(yán)格，且中小型房地產(chǎn)公司多是家族經(jīng)營模式，經(jīng)常將以個人名義辦理的按揭貸款資金投入企業(yè)運(yùn)營中。盡管目前銀行貸款相對其他外源融資方式來說，對企業(yè)的要求較低，且風(fēng)險相對可控。但是在國家的宏觀調(diào)控的變動下，這種融資渠道的局限性愈加凸顯。隨著近年來銀行風(fēng)險管理意識提升，也給中小型房地產(chǎn)企業(yè)貸款資格和金額設(shè)置了較高門檻，加大了企業(yè)銀行貸款難度。

2.融資結(jié)構(gòu)不合理

A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的銀行融資比例為53%，內(nèi)源融資比例占48%，其他融資方式僅為9%，融資結(jié)構(gòu)十分不合理。造成這種失衡結(jié)構(gòu)的原因除了前文提到的，融資方式比較單一以外。還有一部分原因是這些企業(yè)規(guī)模小，自身能力有限，無法獲得上市資格，不能發(fā)行股票進(jìn)行融資。且公司的各項(xiàng)指標(biāo)也難以達(dá)到發(fā)行債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)有一些新興的融資方式，例如：房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托、聯(lián)合開發(fā)、典當(dāng)融資、P2B融資等。在這些融資方式中，有些是在西方發(fā)達(dá)國家較早就已廣泛采用的方法。但是對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，卻屬于較為新穎的融資方式。目前已有一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試通過這些渠道來擴(kuò)大企業(yè)融資規(guī)模，但這些方式對于大部分產(chǎn)業(yè)布局在三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)還尚且陌生，而且相關(guān)市場還未完善，風(fēng)險較大，中小企業(yè)的抗風(fēng)險能力弱，所以很少有企業(yè)愿意采取新興融資方式。從A公司現(xiàn)在的融資結(jié)構(gòu)來看，對新興融資方式的接受程度不高，總體上仍依賴于傳統(tǒng)的融資方式。

3.融資期與項(xiàng)目建設(shè)周期不一致

A公司能得到的銀行貸款主要是短期借款。而A公司的開發(fā)項(xiàng)目一般都需要?dú)v時三至四年。這種短期借款會經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目仍在建設(shè)中就要向銀行歸還款項(xiàng)的情況發(fā)生。暫且不說公司在建設(shè)期間是否需要投入更多資金，三四線城市的住房需求不如大型城市，其投資價值也較低，房地產(chǎn)市場并非十分有活力，企業(yè)銷售商品房也需要充足的時間。短期借款對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度要求非常高，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言壓力更大。正是因?yàn)殂y行貸款融資期較短，所以A公司為減輕還款壓力，通常將項(xiàng)目按照建設(shè)進(jìn)度的分成多個期間，分批次向銀行借款。銀行審批放款時也需要一定的時間，很難與企業(yè)的預(yù)期時間完美銜接，可能會因此造成工期時間延長等問題，對企業(yè)的經(jīng)營十分不利。

四、A公司融資問題優(yōu)化

1.構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

A房地產(chǎn)公司的融資過于依賴內(nèi)部融資和銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)十分失衡。銀行貸款的比例較高，而其他外部融資方式占比少。這種不合理的融資結(jié)構(gòu)導(dǎo)致A公司融資的金額少，融資效率低下。除此之外，當(dāng)銀行的貸款政策或外部環(huán)境發(fā)生變化時，這種融資結(jié)構(gòu)也會在無形中增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。因此，構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)對A公司具有深刻的意義。A公司在融資時應(yīng)秉承風(fēng)險分散的原則，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，盡可能的降低因?yàn)橥獠恳蛩氐淖兓鴮ζ髽I(yè)產(chǎn)生的影響。其次應(yīng)該關(guān)注企業(yè)融資成本，在控制成本的前提下實(shí)現(xiàn)融資效益的最大化，并非一味的選擇利率低的融資方式就是控制了融資成本。

2.采取多元化融資方式

中小型房地產(chǎn)公司采取多元化的融資方式，不僅可以讓企業(yè)獲得更多資金，還可以降低企業(yè)的整體融資風(fēng)險。因此企業(yè)應(yīng)該多加嘗試新興的融資方式。國家為幫助房地產(chǎn)行業(yè)融資，放開了一些約束政策，同時隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛升，市場上可融資金變多，融資方式也愈加豐富。A公司目前固守傳統(tǒng)融資方式，對新興融資方式持有觀望態(tài)度。A公司應(yīng)該勇敢走出第一步，在結(jié)合公司實(shí)際情況，借鑒同行的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上加以考核，選擇合適自己的創(chuàng)新融資方式。公司應(yīng)將傳統(tǒng)和創(chuàng)新融資方法相結(jié)合，多深入體驗(yàn)新融資方式，根據(jù)市場變化靈活的選擇，豐富企業(yè)的融資方法，為企業(yè)的良好發(fā)展提供更多保障。

3.完善相關(guān)融資制度

目前中小型房地產(chǎn)公司從銀行獲得的多為短期貸款，難以取得充足的長期貸款，這種現(xiàn)狀阻礙了企業(yè)的發(fā)展。平衡長期短期融資比例有利于完善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，對改善企業(yè)治理、提高公司績效有著積極的作用。政府應(yīng)該積極介入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)之間和諧的融資關(guān)系。可以給予金融機(jī)構(gòu)一定的補(bǔ)償，例如：給予銀行稅收優(yōu)惠、支持中小型企業(yè)貸款的銀行提供鼓勵獎勵等。讓銀行愿意給中小企業(yè)放貸。同時，銀行應(yīng)該對中小型企業(yè)的貸款金額及貸款期限有所調(diào)整，在做好調(diào)查，控制風(fēng)險的前提下，為真正有實(shí)力、有需求的中小型房地產(chǎn)公司提供長期貸款，而對于一些實(shí)際需求并不迫切的企業(yè)應(yīng)該設(shè)置貸款金額限制。銀行應(yīng)該對已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模并且可以通過其他途徑獲得融資的企業(yè)減少發(fā)放貸款，把貸款機(jī)會留給迫切需要資金的其他企業(yè)。

4.提升企業(yè)自身能力

企業(yè)應(yīng)提升自身素質(zhì)，提高經(jīng)營能力。中小型房地產(chǎn)公司由于自身的資源有限，更應(yīng)該將有限的資源集中于最有優(yōu)勢的價值鏈環(huán)節(jié)上，放棄不擅長的環(huán)節(jié)，外包給更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。這樣不僅能最大化利用企業(yè)資源，還能節(jié)約成本。企業(yè)應(yīng)該努力提升企業(yè)的核心競爭力，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，樹立良好的品牌形象。企業(yè)的管理水平?jīng)Q定了其未來的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的公司管理架構(gòu)不規(guī)范，會導(dǎo)致企業(yè)決策失誤或者企業(yè)的運(yùn)行效率低下。完善企業(yè)的管理建設(shè)，提升企業(yè)的整體管理意識，不僅有利于公司今后的運(yùn)作，也可以增加企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。除此之外，企業(yè)也應(yīng)該提升信用意識，加強(qiáng)信用體系的建設(shè)，服從規(guī)定按時還款，保持優(yōu)秀的信譽(yù)。這樣企業(yè)更易與銀行建立良好的關(guān)系，更易獲得銀行的信用貸款。

總結(jié)

本文主要是對中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問題進(jìn)行研究。以A公司為例，從其目前的融資現(xiàn)狀入手，發(fā)現(xiàn)其融資在融資時存在融資方式單一、融資結(jié)構(gòu)不合理、融資期與項(xiàng)目期時間不匹配等在我國中小型房地產(chǎn)公司中普遍存在的問題。針對這些問題，提出了一些可行的建議，希望在政府和企業(yè)的共同努力下可以讓以A公司為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況有所好轉(zhuǎn)。

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