淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

陳知爍

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、經(jīng)營(yíng)及管理等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金投資大、占用周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理既受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響，又受信貸政策調(diào)控的影響。本文主要結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對(duì)資金管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同階段存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，最后針對(duì)不同階段的資金管理控制點(diǎn)提出了應(yīng)對(duì)舉措。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;優(yōu)化配置

現(xiàn)代企業(yè)管理以財(cái)務(wù)管理為中心，財(cái)務(wù)管理則以資金管理為核心。資金的周轉(zhuǎn)、循環(huán)是否通暢、有效是影響企業(yè)生存和發(fā)展的根本條件。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金管理得當(dāng)、有效可以使企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而創(chuàng)造更多的企業(yè)價(jià)值;相反，資金管理不善會(huì)使企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂很有可能會(huì)造成企業(yè)破產(chǎn)。良好的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要保障，而如何加強(qiáng)企業(yè)的資金管理就是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的共同話(huà)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年和2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別達(dá)到10.98萬(wàn)億元和12.03萬(wàn)億元，占GDP的比重分別為13.38%和13.36%。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)具有高投資的特點(diǎn)，屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求量比較大，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題或者投資失敗，將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。只有有效管理好資金，才能解決房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)內(nèi)上市房企2019年第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率為9.3%，負(fù)債率為80.5%。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債問(wèn)題，債務(wù)資金成本過(guò)高不僅擠占企業(yè)利潤(rùn)率，造成項(xiàng)目投資收益率小于資金成本率。更進(jìn)一步，債務(wù)資金要求到期還本付息，如果違約將給企業(yè)帶來(lái)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。隨著宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)信貸規(guī)模收緊，大型國(guó)有銀行開(kāi)發(fā)貸款利率還存在上浮的可能，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力越來(lái)越大。

房地產(chǎn)業(yè)具有的高投資、高負(fù)債特點(diǎn)，對(duì)資金的需求量大、占用周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。良好的資金管理可以使企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，幫助企業(yè)合理配置資源，提升資金使用效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，帶來(lái)更高的企業(yè)價(jià)值等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理成因及問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要包括權(quán)益性融資和債務(wù)性融資，前者主要指股東投入，后者主要指銀行貸款、發(fā)行債券、非金融機(jī)構(gòu)借款等。根據(jù)國(guó)發(fā)〔2015〕51號(hào)文，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目資本金維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。銀行開(kāi)發(fā)貸款額度也會(huì)受到項(xiàng)目投資總額和項(xiàng)目資本金的制約，使用范圍也會(huì)受到限制，只能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不能用于繳納土地出讓金。此外，信貸政策對(duì)貸款條件和貸款利率也產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金額度、利率、使用范圍等都受到外部因素的很大限制，這些影響因素都是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金管理問(wèn)題上充分考慮的。

1.開(kāi)發(fā)報(bào)建進(jìn)度對(duì)資金的需求及貸款條件限制

在開(kāi)發(fā)報(bào)建階段的資金需求主要包括土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、設(shè)計(jì)及三通一平等前期工程費(fèi)用。根據(jù)銀行信貸政策的要求，銀行開(kāi)發(fā)貸申請(qǐng)需取得房地產(chǎn)四個(gè)相關(guān)證書(shū)，即國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。也就是說(shuō)，在取得房地產(chǎn)四個(gè)相關(guān)證書(shū)之前，不能辦理銀行開(kāi)發(fā)貸款。而在此之前還需支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)以及其他前期工程款，這部分資金來(lái)源主要依靠股東投入的資本金、關(guān)聯(lián)借款及表外融資。有些銀行還要求自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%，必須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。因此，在開(kāi)發(fā)報(bào)建階段，房地產(chǎn)企業(yè)并不具備取得銀行開(kāi)發(fā)貸款的條件，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好自有資金計(jì)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自有資金占用額度及使用期限需要滿(mǎn)足至取得銀行開(kāi)發(fā)貸款之時(shí)。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度對(duì)資金的需求及借款條件限制

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金需求主要包括建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)等工程進(jìn)度款，工程管理和工程技術(shù)費(fèi)用、以及償還借款利息等費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段資金來(lái)源可以依靠銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托基金融資、抵押貸款、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)商墊資等形式，但主要還是充分利用銀行融資。按照房地產(chǎn)信貸政策規(guī)定，銀行開(kāi)發(fā)貸提款需滿(mǎn)足四證齊全、辦理完抵押并提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)支出依據(jù)。在實(shí)際操作中，銀行受各自風(fēng)險(xiǎn)管控的要求，對(duì)貸款資金取得、提款期限、還款計(jì)劃、還款時(shí)間等進(jìn)行約束。貸款期限一般為三年，最長(zhǎng)不超過(guò)五年，要與整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的資金需求做好匹配。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)四證的取得時(shí)間尤其是建筑工程施工許可證的取得時(shí)間，影響著銀行開(kāi)發(fā)貸款的取得時(shí)間，公司各相關(guān)部門(mén)需要充分溝通，互相配合，保證資金使用時(shí)點(diǎn)和資金取得時(shí)點(diǎn)的有效銜接。

3.銷(xiāo)售回款階段對(duì)資金的需求及借款條件限制

銷(xiāo)售回款階段的資金需求主要包括營(yíng)銷(xiāo)和招商費(fèi)用、償還貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。資金來(lái)源主要依靠銷(xiāo)售回款，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及各地的預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)取得預(yù)售許可證，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。而且應(yīng)當(dāng)使用商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)收存商品房預(yù)售款，房管部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行全額監(jiān)管，在獲得房管部門(mén)批準(zhǔn)后才可以使用。

此外，購(gòu)房政策也影響著銷(xiāo)售回款的進(jìn)程，以廣州為例，限購(gòu)方面的戶(hù)籍、個(gè)稅或社保年限、婚姻狀況、限購(gòu)套數(shù)等;限貸方面的是否首套、貸款記錄等因素都影響著首付比例;以及住房公積金貸款的條件限制、首付款不能使用貸款等要求，這些都限制著銷(xiāo)售回款的資金額度和進(jìn)度。因此，在銷(xiāo)售回款階段，銷(xiāo)售回款的資金受預(yù)售許可證取得、房管部門(mén)的預(yù)售監(jiān)管和購(gòu)房政策的影響較大。

三、房地產(chǎn)業(yè)資金管理應(yīng)對(duì)舉措

1.開(kāi)發(fā)報(bào)建階段的資金管理

在開(kāi)發(fā)報(bào)建階段，由于銀行開(kāi)發(fā)貸不能用于支付土地出讓金，而土地出讓金及稅費(fèi)的支付主要取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)拍地的時(shí)點(diǎn)或者國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證的取得時(shí)間;設(shè)計(jì)、配套費(fèi)及三通一平等前期費(fèi)用的支出主要取決于建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得時(shí)間。資金收支控制點(diǎn)可以按照開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及進(jìn)度進(jìn)行安排。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)融資模式創(chuàng)新，可以通過(guò)債權(quán)性融資，包括利用基金信托、資產(chǎn)證券化和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)等方式;也可以通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資合作伙伴，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式;還可以通過(guò)對(duì)公司的并購(gòu)形式來(lái)獲取目標(biāo)項(xiàng)目等方式。充分利用債權(quán)性融資，達(dá)到企業(yè)控制權(quán)或者價(jià)值最大化。

2.工程施工階段的資金管理

在工程施工階段，取得建筑工程施工許可證是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，即需要支出工程款時(shí)點(diǎn)，也是可以申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款節(jié)點(diǎn)。這一階段主要需明確工程進(jìn)度款的支出時(shí)點(diǎn)和支付金額，一般是根據(jù)施工相關(guān)合同條款約定支付時(shí)點(diǎn)，根據(jù)工程量的完成情況及需支付比例做好資金計(jì)劃。資金來(lái)源主要是資金的開(kāi)發(fā)貸款，最佳的貸款提款的金額及時(shí)點(diǎn)是與工程進(jìn)度款的支付金額和支出時(shí)點(diǎn)相匹配。

在這個(gè)階段的資金管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，要求資金使用部門(mén)和資金管理部門(mén)充分溝通安排。要做到收支平衡、節(jié)省利息費(fèi)用，需要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，包括投資項(xiàng)目的可行性分析、資金使用計(jì)劃、投資目標(biāo)的市場(chǎng)定位等，并建立完善的資金預(yù)算管理制度，通過(guò)資金預(yù)算實(shí)際投資項(xiàng)目的成本與風(fēng)險(xiǎn)控制，將工程進(jìn)度和資金動(dòng)態(tài)情況相結(jié)合，定期上報(bào)資金使用計(jì)劃及資金決算情況，及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃和安排。

3.銷(xiāo)售回款階段的資金管理

在銷(xiāo)售回款階段，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)在預(yù)售條件滿(mǎn)足時(shí)盡快辦理好預(yù)售許可證，提交做好營(yíng)銷(xiāo)或招商宣傳工作。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段創(chuàng)新，加速銷(xiāo)售回款時(shí)點(diǎn)和金額，例如對(duì)于全款購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)、根據(jù)首付比例的不同獲取不同的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠等方式提高資金回款速度。而對(duì)于按揭應(yīng)收款部分，在合同條款中明確客戶(hù)還款周期，后期應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收款管理，規(guī)范銷(xiāo)售流程，做好應(yīng)收款管理登記專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并作為工作業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，加快按揭回款的催繳工作。

另一方面，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售款使用額度及留存比例做了相應(yīng)要求。這部分受限資金將影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的使用及開(kāi)發(fā)貸款的償還情況，必須做好相應(yīng)措施以降低受限資金的影響，比如使用預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)金保函代替監(jiān)管資金，加快工程進(jìn)度達(dá)到受限資金留存比例等。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)的生存和發(fā)展離不開(kāi)資金，房地產(chǎn)企業(yè)高投資、高負(fù)債的特點(diǎn)，更是需求規(guī)范及有效的資金管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資金管理可以提前計(jì)劃融資渠道，化解融資中的不確認(rèn)性帶來(lái)的資金壓力;通過(guò)資金管理可以提升部門(mén)間的協(xié)調(diào)與溝通，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的透明化管理，提高企業(yè)資金管理的效率;通過(guò)資金管理可以充分了解銷(xiāo)售回款資金狀況，避免受限資金對(duì)企業(yè)資金使用的影響。

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（責(zé)任編輯：王文龍）