物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理研究

余維芬

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，人民生活質(zhì)量要求越來(lái)越高，在人們的日常生活當(dāng)中，對(duì)于生活各項(xiàng)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。物業(yè)公司作為提供社區(qū)管理服務(wù)的專(zhuān)門(mén)性機(jī)構(gòu)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，想要謀得優(yōu)勢(shì)地位，物業(yè)公司就需要不斷的加強(qiáng)自身的管理能力和水平。要不斷的加強(qiáng)對(duì)于自身財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化，物業(yè)公司如何通過(guò)會(huì)計(jì)核算和相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理提升物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力，現(xiàn)就此問(wèn)題展開(kāi)如下探究。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;會(huì)計(jì)核算;財(cái)務(wù)管理

物業(yè)公司由于其工作的特殊性，在工作當(dāng)中不斷的加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司本身的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)對(duì)于物業(yè)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高具有重要的作用，能夠有效的降低物業(yè)公司的管理成本，為物業(yè)公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中謀取更大的優(yōu)勢(shì)。

一、物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

物業(yè)管理相關(guān)領(lǐng)域的研究發(fā)展時(shí)間較短，但是，在我國(guó)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展的過(guò)程中卻有十分重要的參考意義與價(jià)值，物業(yè)公司由于其行業(yè)的特殊性及在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程當(dāng)中主要具備以下三個(gè)特點(diǎn)：首先物業(yè)公司提供的服務(wù)具有復(fù)雜性，因?yàn)槲飿I(yè)管理是移到物房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的，包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)銷(xiāo)售以及后期的使用等一系列過(guò)程。而且物業(yè)公司需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)政府展開(kāi)有效的溝通，同時(shí)還需要跟購(gòu)買(mǎi)者有相應(yīng)的交流，這都極大的提高了物業(yè)公司管理的難度。其次特殊性物業(yè)公司所提供的服務(wù)，主要是以服務(wù)主體和服務(wù)內(nèi)容為主，物業(yè)公司所提供的服務(wù)大多數(shù)是業(yè)主以及承租人。而且物業(yè)公司所提供的服務(wù)的內(nèi)容不僅包括安保以及清潔工作，同時(shí)還包括其他諸多領(lǐng)域的綜合服務(wù)，涉及的領(lǐng)域廣泛，也為物業(yè)公司的管理提出了更高的要求。最后便是提供服務(wù)的獨(dú)特性，物業(yè)公司所提供的服務(wù)，形式上具有獨(dú)特性，包括提供有形服務(wù)和無(wú)形服務(wù)[1]。

二、物業(yè)管理公司常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素

物業(yè)公司提供的相關(guān)服務(wù)過(guò)程當(dāng)中，可能會(huì)受到許多因素的影響。既有自然因素，也有各類(lèi)社會(huì)因素的影響，諸多的管理要素都是在物業(yè)公司提供服務(wù)的過(guò)程當(dāng)中所要充分考慮的問(wèn)題[2]。

自然因素是指由于氣溫，暴雪，暴風(fēng)，雷擊等自然因素所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，在物業(yè)管理的過(guò)程當(dāng)中，較為常見(jiàn)的自然災(zāi)害，包括火災(zāi)人員傷亡，地面下沉，房屋倒塌等情況。而技術(shù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)，是指由于在某一方面采用了新型的技術(shù)由此帶來(lái)的新的風(fēng)險(xiǎn)，新工藝新方法未能夠很好的被采用，很容易在應(yīng)用的過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)諸多的問(wèn)題，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。新技術(shù)由于其自身具有較高的不確定性，很容易受到質(zhì)量和成本的影響。管理者的素質(zhì)也是在物業(yè)公司的管理過(guò)程當(dāng)中所應(yīng)當(dāng)要重視的風(fēng)險(xiǎn)要素，管理者素質(zhì)水平的提高，能夠有效的保障物業(yè)管理公司相關(guān)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行，同時(shí)也能夠?yàn)槲飿I(yè)公司的管理帶來(lái)更多的創(chuàng)新與更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)還能夠在一定程度上降低決策風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的發(fā)展減少不必要的損失。除了上述要素，物業(yè)公司在進(jìn)行管理的過(guò)程當(dāng)中，還應(yīng)當(dāng)要充分重視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，在經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，物業(yè)公司想要不斷的提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要不斷的改進(jìn)自身的相關(guān)工作，對(duì)于市場(chǎng)有一個(gè)充分的把握，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)施變動(dòng)及時(shí)有效的調(diào)整相關(guān)的政策決定，對(duì)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)成本要進(jìn)行有效的控制，同時(shí)在簽訂合約的過(guò)程當(dāng)中也要對(duì)于相關(guān)的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。

三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理中的問(wèn)題

（一）缺少對(duì)財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理的重視

當(dāng)前在我國(guó)許多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理以及相關(guān)會(huì)計(jì)核算的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有正確的管理意識(shí)，許多財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于物業(yè)公司的發(fā)展所具有的重要意義。除此之外，物業(yè)公司的管理層對(duì)于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理方面，并沒(méi)有引起充分的重視并投入相關(guān)的精力。這也直接導(dǎo)致了許多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效的重視。[3]在國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)模式已經(jīng)悄然的發(fā)生了改變，承包經(jīng)營(yíng)模式成為物業(yè)管理發(fā)展的重要契機(jī)。物業(yè)管理公司需要對(duì)小區(qū)的相關(guān)設(shè)施進(jìn)行清潔和維護(hù)，如果沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題引起足夠的重視，將會(huì)極大的造成企業(yè)資源的浪費(fèi)現(xiàn)象，為發(fā)展帶來(lái)諸多阻力。

（二）缺乏健全的內(nèi)部控制制度

在物業(yè)管理公司內(nèi)部也缺乏相應(yīng)的管理控制制度的建立。許多物業(yè)管理公司規(guī)模相對(duì)較小，往往只針對(duì)某一個(gè)社區(qū)而設(shè)立，其承擔(dān)的業(yè)務(wù)規(guī)模也較為小，而且大多從事的是勞動(dòng)力密集型業(yè)務(wù)。在公司的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中投入最多的，通常管理者對(duì)人力成本的重視程度最高，從而導(dǎo)致公司內(nèi)部工作量較大。但是受所投入的運(yùn)營(yíng)資金金額較小，致使公司在進(jìn)行人力成本控制的過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，造成物業(yè)公司的人力利用效率偏低，形成人力資源的浪費(fèi)。不少公司因?yàn)槲茨茉O(shè)立內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致在日常的各類(lèi)開(kāi)支中財(cái)務(wù)成本增多，這就說(shuō)明物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中面臨著較大的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（三）會(huì)計(jì)核算及風(fēng)險(xiǎn)管理制度不完善

在物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于會(huì)計(jì)核算方面缺少相關(guān)的制度規(guī)定，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算制度沒(méi)有能夠有效的建立起來(lái)。會(huì)計(jì)項(xiàng)目不能進(jìn)行有效的清算與核查，不同的會(huì)計(jì)公司雖然會(huì)計(jì)指標(biāo)會(huì)有不同，也不具備可比性。這直接導(dǎo)致了公司的會(huì)計(jì)管理水平不同，物業(yè)管理公司缺乏內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)管理過(guò)程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有引起充分的重視，從而導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候并沒(méi)能采取有效的措施及時(shí)的進(jìn)行糾正，從而導(dǎo)致?lián)p害的進(jìn)一步擴(kuò)大，給公司的經(jīng)營(yíng)造成了巨大的損失。因此加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與風(fēng)險(xiǎn)管理制度的建立是在物業(yè)公司提高財(cái)務(wù)管理過(guò)程當(dāng)中，所應(yīng)當(dāng)要充分重視的問(wèn)題。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平有待提高

財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平是直接影響到物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理的重要因素，財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平較低將會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)公司管理發(fā)展嚴(yán)重受到阻礙。內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不斷的優(yōu)化，當(dāng)前在我國(guó)物業(yè)管理公司的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平大多較低。對(duì)于相關(guān)的業(yè)務(wù)缺乏正確的認(rèn)識(shí)，不具備對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效規(guī)劃的能力。同時(shí)管理人員也不能夠?qū)Y金進(jìn)行有效的分配，直接導(dǎo)致了公司的資金欠流量較少，無(wú)法使資金更好的流動(dòng)起來(lái)，資金利用率較低。

（五）信息管理水平有待提高

信息化發(fā)展時(shí)代在物業(yè)公司的管理過(guò)程當(dāng)中也需要不斷的加強(qiáng)信息化水平，互聯(lián)網(wǎng)的便捷快速的優(yōu)勢(shì)對(duì)于涉及到的物業(yè)管理方面的內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的管控。在物業(yè)管理公司的過(guò)程當(dāng)中所涉及到的管理內(nèi)容中信息管理占有重要的比例，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)歷史成本核算法導(dǎo)致會(huì)計(jì)處理較為緩慢，具有一定的滯后性。在網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的今天，企業(yè)需要不斷的提升互聯(lián)網(wǎng)的融入力度，充分的利用現(xiàn)代化的信息平臺(tái)為公司的監(jiān)管提供有效的數(shù)據(jù)支撐與技術(shù)保障，降低相關(guān)人員工作和管理的難度，不斷的提高電算化管理的利用率。

四、加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化對(duì)策

（一）全面落實(shí)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作

在物業(yè)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的過(guò)程當(dāng)中，首先應(yīng)當(dāng)要不斷的落實(shí)會(huì)計(jì)技術(shù)工作。要根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律以及會(huì)計(jì)工作的具體要求，對(duì)于物業(yè)公司的會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行不斷完善，要保證物業(yè)公司的相關(guān)會(huì)計(jì)賬目處理符合相關(guān)的制度規(guī)定;其次要不斷的加強(qiáng)相關(guān)的會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)工作，要提高公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)能力和水平，保證會(huì)計(jì)工作能夠平穩(wěn)的展開(kāi)，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)對(duì)于會(huì)計(jì)人員的監(jiān)督工作，做好對(duì)于會(huì)計(jì)賬目考察與核查工作;最后要不斷的加強(qiáng)會(huì)計(jì)管理體系的優(yōu)化，提升內(nèi)部控制的能力和水平，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的重視程度。

（二）完善二級(jí)財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系

由于物業(yè)公司所涉及到的領(lǐng)域較為廣泛，因此物業(yè)公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程當(dāng)中要對(duì)相關(guān)的管理內(nèi)容進(jìn)行不斷的細(xì)化。要構(gòu)建二級(jí)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算相關(guān)體系，根據(jù)物業(yè)公司發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)制定相關(guān)的管理內(nèi)容。有許多小區(qū)在不斷推進(jìn)二級(jí)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算體系建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)立相關(guān)的業(yè)主委員會(huì)，對(duì)于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)益。近年來(lái)隨著精細(xì)化管理和服務(wù)模式得到了不斷的推廣，在公司的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，也應(yīng)當(dāng)要不斷的加強(qiáng)二級(jí)管理，從而提升物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的精度與準(zhǔn)確性，為核算質(zhì)量的提高提供相應(yīng)的保障。

（三）加強(qiáng)公司的資金管理

對(duì)于物業(yè)公司的資金管理不斷加強(qiáng)，能夠極大的提高物業(yè)公司的財(cái)務(wù)能力與財(cái)務(wù)水平。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，提升相關(guān)的財(cái)務(wù)決策準(zhǔn)確性。尋找合適的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行投資，將公司的閑置資金有效的運(yùn)用起來(lái)能夠盡量的提升物業(yè)公司現(xiàn)有資金的價(jià)值，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)要根據(jù)物業(yè)公司各項(xiàng)資金的應(yīng)用情況，開(kāi)展專(zhuān)門(mén)的追蹤管理工作，要保證資金得到了合理充分的運(yùn)用，減少資金的浪費(fèi)。其次要加強(qiáng)對(duì)于未回收款項(xiàng)的回收工作，要確保資金能夠快速回籠，降低存貨的占比，加強(qiáng)對(duì)于公司存貨的管理。與此同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)要對(duì)于資金賬戶(hù)進(jìn)行定期的核查，掌握資金的調(diào)度與使用情況。最后物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)對(duì)于年度預(yù)算報(bào)表的審查工作，要對(duì)于各級(jí)部門(mén)的資金預(yù)算報(bào)表的詳細(xì)科目進(jìn)行有效的核查，通過(guò)建立詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化準(zhǔn)則，提高公司資金的應(yīng)用水平。

（四）強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管工作

財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的不斷加強(qiáng)還應(yīng)當(dāng)要建立起配套的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的有效性將直接決定著財(cái)務(wù)管理工作的有效性。各公司應(yīng)當(dāng)要建立起自身的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理體系，要加強(qiáng)對(duì)于公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督。首先應(yīng)當(dāng)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)監(jiān)管部門(mén)要配備相應(yīng)的監(jiān)督人員，為了防止一人獨(dú)權(quán)的現(xiàn)象發(fā)生，要堅(jiān)持不兼容崗位分離的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)重要決策集體表決的規(guī)則落實(shí)。其次要建立起相關(guān)的問(wèn)責(zé)體系，要落實(shí)相關(guān)人員的主體責(zé)任，推動(dòng)問(wèn)責(zé)體系的建立能夠?qū)緝?nèi)部員工的相關(guān)行為進(jìn)行有效的制約和監(jiān)督，通過(guò)提升員工的責(zé)任意識(shí)確保相關(guān)工作的順利開(kāi)展。最后還應(yīng)當(dāng)要不斷的完善相關(guān)的激勵(lì)與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，為員工提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)與前進(jìn)動(dòng)力。在對(duì)員工進(jìn)行監(jiān)督約束的同時(shí)，對(duì)于在財(cái)務(wù)管理工作中表現(xiàn)突出的員工，也應(yīng)當(dāng)要提供相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)與晉升機(jī)會(huì)，這也是不斷推進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作順利推進(jìn)與落實(shí)的重要方案之一。

五、結(jié)束語(yǔ)

在物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，不斷的加強(qiáng)相關(guān)的會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作能夠有效的提升物業(yè)公司的發(fā)展能力和水平。需要物業(yè)公司從落實(shí)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，完善二級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系，加強(qiáng)資金管理以及強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督工作四個(gè)方面來(lái)不斷的展開(kāi)。

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