新一線城市住房“以租代購”政策實(shí)施效果的實(shí)證研究

黃鵬 仇子幸 陳程

摘要： 受到外來人口涌入的驅(qū)動(dòng)，杭州、成都和蘇州等新一線城市的住房價(jià)格在短期內(nèi)快速增長，引發(fā)了一些新市民的居住難題，也在一定程度上影響了新一線城市對(duì)人才的吸引力。為解決這一問題，新一線城市將“以租代購”的住房市場(chǎng)模式作為未來解決新市民居住問題的良方。但通過對(duì)蘇州市的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)該政策的實(shí)施并不理想，行政手段趨向于無效化，金融手段僅對(duì)住房成交價(jià)格存在顯著影響，出現(xiàn)了住房買賣價(jià)格上升而租賃價(jià)格下降的現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞： 新一線城市? 住房市場(chǎng)? 以租代購

一、引言

“房子是用來住的，不是用來炒的”這是習(xí)總書記在黨的19大報(bào)告中對(duì)于未來房地場(chǎng)市場(chǎng)，尤其是住房市場(chǎng)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想，其核心是使住房回歸到“住”的商品屬性，逐漸弱化“炒”的投機(jī)屬性。據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)資料，自2000年起全國流動(dòng)人口占比由8%增至18%以上，全國平均首置年齡從2014年至2016年間呈現(xiàn)顯著滯后：北京、上海由原來的36歲增至38歲;而南京、深圳、天津由原來的33歲增長至36歲;廈門、東莞則由原來的34歲增至37歲?！坝米赓U住房代替購買住房”，這是學(xué)界所普遍認(rèn)同的一條解決一線及新一線城市住房價(jià)格過快上漲以及解決新市民住房問題的可行道路，這就說明中國的住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。鏈家的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，而世聯(lián)行2016年的報(bào)告顯示中國的流動(dòng)人口規(guī)模在2014年已達(dá)到2.45億，其中超過77%為80后，72%的流動(dòng)人口通過租房居住，租戶規(guī)模巨大，人口紅利遠(yuǎn)未釋放。

從總的住房租賃市場(chǎng)盤子看，出租房約有1億套，90%以下為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)即長租公寓品牌總占有率小于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。從租金規(guī)模上來看，未來3年，租金規(guī)模將超過1.5萬億元。規(guī)?；赓U企業(yè)空間巨大。預(yù)計(jì)到2020 年，中國自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，其中0.9億套被用于租賃。自有存量住宅數(shù)量龐大。2020年，房屋資產(chǎn)管理價(jià)值將達(dá)到150萬億元左右。未來租賃市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)典型的量（租賃人口）價(jià)（租金）齊升態(tài)勢(shì)，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模（租金GMV）的快速增長。但美好的市場(chǎng)前景是否意味著“以租代購”這種理想的住房市場(chǎng)政策就可以解決城市居民住房成本過高的問題，還需要通過實(shí)證研究的方式予以證實(shí)。

二、蘇州住房市場(chǎng)現(xiàn)狀

作為新一線城市的典型代表，蘇州市利用緊靠上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，和自身良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居住條件，成為了上海人口外遷的主要目的地之一。蘇州市2017年常住人口在2003年590萬人的基礎(chǔ)上翻了近一番，達(dá)到了1069萬人，新增人口中絕大多數(shù)屬于勞動(dòng)力人口，人口的遷入在過去15年間將住房交易價(jià)格從均價(jià)3000元推高至15000元。

從理論看，大量的遷入人口理應(yīng)被擠入到了房屋租賃市場(chǎng)，蘇州市的住房租賃價(jià)格也應(yīng)隨著需求的增加而上升，但從2015年以來的蘇州住房出租總價(jià)走勢(shì)和分布圖來看，蘇州從2015年年底開始，房價(jià)帶動(dòng)租金經(jīng)歷一波增長后，2017年至2019年逐步趨緩，部分地區(qū)租金回落，500-1000元/月的租金區(qū)間占比最大，達(dá)到23.6%，橫向?qū)Ρ忍K州與其他城市租金的成交總額可以發(fā)現(xiàn)，蘇州排名第6，低于北上廣深以及天津，與重慶相持平。

蘇州為什么會(huì)呈現(xiàn)出房價(jià)上漲而租金倒掛的現(xiàn)象呢？首先我們來看一下租金-房價(jià)對(duì)比走勢(shì)圖。圖中黃色折線表示供給價(jià)格，也就是房屋的平均單價(jià);紅色折線表示價(jià)值，價(jià)值=該月平均租金×12個(gè)月×30年，我們可以將它看成租金水平。

可以看到2013年6月至2015年12月，租金和房價(jià)還是保持著相對(duì)正向的線性關(guān)系。然而到了2015年的12月，房價(jià)突然飆升，而租金還是保持著和原來差不多的水平，到了2017年6月，房價(jià)又有一波比之前更迅猛地增長，隨后趨近平穩(wěn)，然而租金卻非但沒有劇烈地波動(dòng)，甚至還呈現(xiàn)出了下降的趨勢(shì)。也就是說，在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)上出現(xiàn)了使房價(jià)增長但卻并沒有改變供需關(guān)系的事件。

2015年12月召開的中央城市工作會(huì)議指出“化解房地產(chǎn)庫存是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一”，并在2016年中上旬公布了去庫存的實(shí)施計(jì)劃：“三年內(nèi)計(jì)劃消化商品房庫存500萬平方米”。同時(shí)，采取“分區(qū)施策、分類指導(dǎo)”的方式。比如，商品住房房價(jià)上漲較快、去化周期本身就比較短的工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、高新區(qū)，要以滿足自住剛性和改善性住房需求為主，遏制投機(jī)性需求;張家港、常熟、太倉、昆山、吳江則著力縮短商品住房去化周期，同時(shí)住房貸款利率的提高使得購買住房的成本日益增加。在遏制新建住房和推動(dòng)庫存住房銷售的政策背景下，2016年蘇州市住房銷售均價(jià)由人民幣10，692元/m2上漲到14，587元/m2，環(huán)比上漲36.43%。受到追漲情緒的影響，住房租賃者普遍認(rèn)為與其將資金用于租金支出，不如用于貸款支出，以對(duì)沖未來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了租房市場(chǎng)向購房市場(chǎng)流動(dòng)的現(xiàn)象。住房數(shù)量增加，同時(shí)租房需求下降，這就可能導(dǎo)致目前市場(chǎng)所出現(xiàn)的住房市場(chǎng)“買賣價(jià)格上升而租賃價(jià)格下降”的現(xiàn)象。

從定性分析部分可以看到，以“租售同權(quán)”為代表的行政調(diào)控措施并沒有表現(xiàn)出所期望的調(diào)控效果，那以“房貸利率”為代表的金融調(diào)控手段又是否能夠發(fā)揮出其應(yīng)有的效果呢？這還需要進(jìn)一步采用定量分析的方法進(jìn)行確定和分析。

三、相關(guān)性分析及結(jié)論

各要素間的相關(guān)性分析目標(biāo)是研究房屋貸款利率對(duì)于住房市場(chǎng)的影響是否真實(shí)存在以及在哪一個(gè)維度上所受影響最為明顯。

首先，將數(shù)據(jù)分別以年為單位進(jìn)行加工統(tǒng)計(jì)出年度數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS分別進(jìn)行雙變量相關(guān)性分析（Person相關(guān)系數(shù)、顯著性檢驗(yàn)為雙側(cè)）。由于篇幅限制，表2僅展示分析用數(shù)據(jù)各年份的平均值，在相關(guān)分析中采用的是2013年至2017年的月份數(shù)據(jù)。

通過相關(guān)性分析，我們得到下面的結(jié)果：

從相關(guān)性分析的結(jié)果上分析可得：房貸利率與租金的sig（雙側(cè)）=0.786;房貸利率與買賣均價(jià)的sig（雙側(cè)）=0.015*;房貸利率與新房供給量的sig（雙側(cè)）=0.286;新房供給量與買賣均價(jià)的sig（雙側(cè)）=0.667;新房供應(yīng)量與租金均價(jià)的sig（雙側(cè)）=0.762;租金均價(jià)與買賣均價(jià)的sig（雙側(cè)）=0.67。從數(shù)據(jù)可知除房貸利率與住房買賣均價(jià)之間存在顯著的相關(guān)性外，其他要素之間均不存在顯著相關(guān)性。表明在蘇州市通過金融手段調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的效果并不明顯，同時(shí)租金和房價(jià)之間也不存在顯著的互為影響的關(guān)系，這超出了對(duì)于地產(chǎn)的一般認(rèn)識(shí)。從供求關(guān)系的角度來講，大量的人口流入加上政策的加持使得房地產(chǎn)價(jià)格升溫，部分購房者會(huì)被擠出轉(zhuǎn)而投入租賃市場(chǎng)。而大量的外來務(wù)工人員也會(huì)作為剛需投入到租賃市場(chǎng)當(dāng)中，那么租金會(huì)和房價(jià)一起水漲船高，但通過分析蘇州的房價(jià)和租金，我們得出了房價(jià)和租金不相關(guān)的結(jié)果。該結(jié)果證明在蘇州市內(nèi)，利率等房地產(chǎn)調(diào)控工具不但在短期無法發(fā)揮其調(diào)控功能，也對(duì)中長期的房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o效，這一結(jié)論證明數(shù)據(jù)的背后暗藏著當(dāng)前市場(chǎng)中的一些特殊原因：首先，對(duì)于大量涌入到新一線城市的定居者，曾經(jīng)一線城市的房價(jià)飛漲已經(jīng)帶給了他們深刻的記憶，尤其是部分從一線城市退出到新一線城市的居民，持有房屋是一個(gè)對(duì)抗未來不確定性的必然選擇，因此不論利率等短期政策如何變化，都無法阻止新居民購買住房;其次，“租售同權(quán)”等住房租賃市場(chǎng)的利好消息還未正式落地，絕大多數(shù)新一線城市還沒有就租房者的城市資源保障制定完善且可執(zhí)行的計(jì)劃，因此在利率上漲和住房買賣價(jià)格上漲的大趨勢(shì)下，新市民均選擇購買，而不是通過租賃來解決家庭的住房問題;最后，中國傳統(tǒng)文化中對(duì)安土重遷的文化習(xí)俗，使市場(chǎng)參與者普遍認(rèn)為只有自持住房才能獲得安定的生活，租房居住僅僅是購房前的過度。

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作者單位：江蘇科技大學(xué)張家港校區(qū)商學(xué)院