美國房地產市場繁榮與衰退的制度原因探析

蔡紅君

摘要： 從第二次世界大戰(zhàn)結束一直到2007年次貸危機爆發(fā)前，在長達60多年的時間里，美國房地產市場經歷了一個超長的繁榮時期。然而，沒有任何一種資產價格可以永遠保持上漲的趨勢，美國房地產市場的超長繁榮期隨著次貸危機的爆發(fā)而瞬間崩塌。在美國房地產繁榮與衰退的背后，有著深刻的制度和政策根源。對美國房地產市場繁榮和衰退的制度性因素進行解碼，不僅可以加深我們對美國房地產市場以及次貸危機的認識，同時對我國房地產市場的發(fā)展也具有重要啟示。

關鍵詞： 房地產? 制度? 政策

從房地產市場的周期來看，其繁榮、泡沫、衰退、蕭條，再到復蘇、繁榮，都表現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象，尤其是與一國貨幣政策的變化密切相關。但從本質上來看，影響房地長市場長期發(fā)展的因素往往是制度因素。

一、美國的金融制度

20世紀30年代爆發(fā)的大蕭條對美國產生了重要影響，大危機結束后，美國政府開始加強了對房地產市場的干預，但這種干預行為實際上并沒有起到穩(wěn)定房地產市場的作用。

（一）一級市場降低住房貸款門檻

在一級市場上，美國的金融制度安排主要在三個方面促進了房地產市場的發(fā)展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的貸款供給;第三是貸款保險體系。美國對住房貸款的首付比例要求比較低，一般貸款的首付比例都低于20%，而其他發(fā)達國家，如新加坡、德國等國的房貸首付比例一般都超過20%，尤其是在次貸危機爆發(fā)前，美國部分房屋貸款首付比例甚至降低為零。

次貸危機爆發(fā)前，房利美與房地美制定的住房抵押貸款的首付標準成為其他金融機構的重要參考，其制定的最低首付比例為20%。但如果購房者購買了FHA，美國聯(lián)邦住房管理局）或者住房保險，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。[1]如果購房者可以滿足其他擔保機構，如VA或RHS的擔保條件，甚至可以實現(xiàn)零首付。

美國發(fā)達的金融市場、多樣化的金融機構是降低住房貸款門檻的第二個因素。與我國住房抵押貸款集中在商業(yè)銀行不同，美國的住房抵押貸款機構主要是一些非存款性的按揭公司，這類金融機構的數(shù)量較多，市場集中度較低。多元化的住房貸款機構為美國購房者提供了多種類型的差異化產品，同時，數(shù)量眾多的金融機構為了爭奪住房貸款市場，爭相降低貸款利率水平。此外，除了一般的房屋抵押貸款之外，許多金融機構還提供了住房改善貸款以及再融資貸款，前者主要用于改善現(xiàn)有住房，包括舊房的改造、修葺等，甚至是增添新的家具也可以申請相應的貸款產品。

第三，美國發(fā)達的貸款保險體系進一步降低了住房貸款的門檻。住房抵押貸款保險的存在降低了從事發(fā)放住房貸款的金融機構的風險，當購房人不能按時償還住房貸款時，抵押貸款保險機構將對銀行或者按揭公司進行一定的償付，降低貸款的信用風險，大大提高了這些機構發(fā)放住房貸款的意愿。正是由于抵押保險的介入，使得美國在金融危機爆發(fā)前幾年的住房貸款的首付降低到3%左右甚至更低的水平（施方，2003）。[2]抵押貸款保險與低首付、低利率等政策以及不斷涌現(xiàn)的金融創(chuàng)新工具結合在一起，推動美國房地產泡沫不斷積累，埋下了次貸危機的導火線（尹桐等，2015）。[3]

（二）二級市場提高房地產資產流動性

發(fā)達的二級市場可以大大提高資產的流動性，并進而推高資產的交易頻率和市場價格。在地方的二級市場上，從事住房抵押貸款業(yè)務的金融機構可以將貸款轉讓給其他投資者，這不僅大大提高了金融機構的資產流動性，同時也降低了其承擔的貸款風險，更為重要的是，房地產價格受益更為發(fā)達的二級市場節(jié)節(jié)攀升。

與抵押貸款保險體系的作用類似，資產證券化在促進房地產市場發(fā)展的同時，也在一定程度上降低了貸款機構的風險防控激勵。在對抵押貸款進行保險的情況下，保險公司為了避免道德風險問題的出現(xiàn)，往往不會對貸款損失進行全額補償，因此貸款提供機構可能仍然要承擔一定的風險，而抵押支持債務則使得貸款提供機構可以完全將風險轉嫁給其他投資者。因此，提供抵押貸款的金融機構在將貸款資產轉讓給其他投資者之后，其將獲得的流動性繼續(xù)用于發(fā)放新的貸款，客觀上為房地產的一級市場提供了充足的流動性（陳晨，2014）。[4]交易活躍的二級市場提高了房地產的交易頻率，同時也推高了房地產價格，積累了一定的風險。

二、美國的土地制度

美國的土地制度以私有制為主，公有的土地主要是用于基礎設施建設等。在私有制為主的土地制度安排下，美國的土地可以自由買賣和流轉，土地的價格基本上是由市場的供求狀況來決定的。

（一）土地私有制度

在私有制的土地制度下，美國大多數(shù)土地都可以自由流轉，同時土地的交易價格由市場力量來決定。但從國際經驗來看，土地的私有制并不是解決地價上漲過快、房價高企的充分必要條件。以新加坡為例，1966年，新加坡政府頒布了《土地征用法令》，規(guī)定政府有權征用私人土地用于國家建設，政府有權隨時對征用的土地價格進行調整，這使得新加坡政府得以獲得大量低價土地，進而在這些土地上建造公共組屋（黃程棟等，2017）。[5]新加坡政府為了避免公共組屋被投機力量炒作，制定了有關限制政策，這使得新加坡土地價格和房價都處于相對可控的范圍。從2004年到2017年，新加坡無所有權地產的價格指數(shù)和租金指數(shù)的增長速度都比較低，年均增長率僅為4.1%和3.7%（李艷，2018）。[6]與新加坡相比，一方面美國土地資源豐富，另一方面美國的土地市場較少受到政府干預的影響，土地和房地產價格的上漲幅度應該處于可控范圍，但事實并非如此。二戰(zhàn)結束后，美國房價保持了60年的持續(xù)上漲趨勢，在1946—2006年期間，美國名義房價指數(shù)保持持續(xù)增長，2006年較1945年上漲了24倍，年均增長率達到5.4%（恒大研究院，2019）。[7]因此，美國的土地私有制度并沒有為房地產市場的健康、持續(xù)發(fā)展提供保障。

（二）有限的土地管理制度

土地管理局屬于美國內政部的下屬部門，其主要職責是對聯(lián)邦政府所有的土地資源進行管理，同時對由州政府所有和私人所有的土地進行協(xié)調（齊援軍，2003）。[8]雖然成立了土地管理部門，但受限于土地私有制制度的制約，美國房地產市場的運行基本沒有政府進行干預，房地產市場的發(fā)展幾乎完全受市場力量的影響，美國政府只是承擔非常有限的土地管理職能，這也是導致美國房地產市場從繁榮走向過度繁榮，從價格上漲走向泡沫破裂，并最終導致金融危機爆發(fā)的重要原因。在美國的土地管理制度下，政府的職能主要體現(xiàn)在如下幾個方面：一是管規(guī)劃。首先是對土地的用途和使用方式進行規(guī)劃，包括建筑的類型、高度等;二是對房地產從業(yè)人員進行管理，例如對經紀人和銷售人員的職業(yè)資格進行考試、認定等;三是行使警察權。一般是指政府出于公眾利益的考慮，對土地的利用進行一定的管制或者是強制征用;四是征稅。包括房地產稅、交易稅、資本利得稅等;五是保護農業(yè)用地。

三、稅收制度：難以抑制房地產市場投機

美國的房地產稅收制度較為完善，但房屋所有者的稅收負擔并不重，對房地產市場上的投機活動的抑制作用非常有限。

（一）房地產稅

美國政府對房地產征稅最早源于殖民地時代，政府不僅對土地和建筑物征稅，甚至包括牲畜在內的財產都會被征稅。1787年，美國頒布法律賦予聯(lián)邦政府征收直接稅的權利，其中就包括對房地產征稅。1818年，伊利諾伊州成為第一個實行一般財產稅制度的州，進入19世紀中期以后，美國各州開始陸續(xù)推出對不動產征稅的法律，房地產作為財產稅種逐漸成為美國地方政府的重要稅種。雖然美國較早就開始對房地產征稅，并逐步完善稅收制度，但實際上美國的房地產稅負較低，而各州還推出了一系列減免稅負、延期支付以及各種抵扣政策。與經濟合作與發(fā)展組織國家相比，美國的房地產稅處于中等水平，難以起到抑制投機的作用。在危機爆發(fā)前的2006年，美國房地產稅占GDP的比重為3%，高于經濟合作與發(fā)展組織國家的平均水平，但低于英國、加拿大等國的水平。

（二）資本利得稅

與股票交易類似，當房地產出售時的價格高于購買時的價格時，就會被征收資本利得稅。美國的房地產資本利得稅采用超額累進稅收制度，這種累進稅依據(jù)房地產購買后的年限來制定了差別稅率，持有房屋的時間越短，稅率越高，這一方面可以抑制短期的投機行為，同時也是出于鼓勵民眾長期持有房地產資產的目的。例如，如果購買房屋后在1年內出售，那么美國政府對這種出售行為征收的資本利得稅與個人所得稅相同，稅率都在10%—37%之間（梁季，2019）。[9]但由于各州具有一定的自主權，因此部分州并沒有征收州級的資本利得稅。除了房地產稅和資本利得稅之外，美國的其他房地產稅費水平也不高。以房地產轉讓稅費為例，美國各州可以獨立制定有關房地產交易的稅費，在50個州中，有12個州對收房地產轉讓不征收任何稅費，其余的州中有17個州只征收州一級稅費，2個州只征收地方政府一級稅費，19個州同時征收州和地方政府稅費。

四、結論與啟示

本文的分析表明，自二戰(zhàn)結束以來美國長達60年的房地產繁榮期以及隨之而來的房地產泡沫的破裂，其更深層的原因是包括土地制度、金融制度、稅收制度等在內的制度性因素。對于我國房地產市場而言，不論是地價還是房價，在經歷了多次的緊縮、寬松以及再次緊縮的政策循環(huán)后，依然沒有得到有效的控制，當前更多地是采取行政命令的方式來抑制房價的過快上漲，作者認為，其原因就是沒有針對影響房地產市場的制度因素進行有效的改革。因此，如何推動我國房地產市場走向可持續(xù)的健康發(fā)展路徑，必須全面、深入思考各種制度性因素的作用，并展開相關的制度改革。

參考文獻：

[1]林垚.種族隔離陰霾下的羅斯福新政[J].讀書，2018，No.467（02）：44-53.

[2]施方.住房抵押保險的國際比較及其啟示[J].經濟經緯，2003（4）：133-135.

[3]尹桐，饒承波，李敏等.住房金融國際比較及借鑒[J].中國房地產金融，2015（5）：118-120.

[4]陳晨.投資性房地產公允價值計量動因與經濟后果研究[D].中國礦業(yè)大學，2014.

[5]黃程棟，朱麗，劉端怡.新加坡住房體系建設的經驗[J].上海房地，2017（4）：46-51.

[6]李艷.借鑒國際經驗，加快我國土地和住房制度改革[J].國際金融，2018，No.444（06）：67-74.

[7]齊援軍.我國土地管理體制和政策改革演變[J].經濟研究參考，2003（65）：11-27.

[8]梁季.美國聯(lián)邦個人所得稅：分析、借鑒與思考[J].河北大學學報（哲學社會科學版），2019，44（1）：40-49.

作者單位：中國社會科學院研究生院