律師角度看民法典中設(shè)立居住權(quán)

周旭亮

2020年5月22日，《中華人民共和國(guó)民法典（草案）》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議審議。全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副委員長(zhǎng)王晨在會(huì)上介紹，草案第二編“物權(quán)”在現(xiàn)行物權(quán)法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度，包括通則、所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度、擔(dān)保物權(quán)、占有等5個(gè)分編，其中最引人注目的就是物權(quán)編中設(shè)立了居住權(quán)。

關(guān)于居住權(quán)的問題早在2002年的《物權(quán)法（征求意見稿）》就已提出設(shè)立，但是在最后的審議中，全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為居住權(quán)制度的適用范圍很窄。居住權(quán)糾紛多發(fā)于親屬朋友之間，可通過婚姻法、合同法等救濟(jì)渠道加以解決，經(jīng)過多方討論后最終未寫進(jìn)正式出臺(tái)的《物權(quán)法》之中。不過關(guān)于居住權(quán)保護(hù)的問題在這么多年的司法實(shí)踐之中又出現(xiàn)了一些新的問題，特別是隨著城鎮(zhèn)化的深入和人口老齡化社會(huì)的到來，對(duì)居住權(quán)的保護(hù)提出了新的立法要求。

盡管學(xué)術(shù)上關(guān)于設(shè)立居住權(quán)的爭(zhēng)論一直存在，但是從筆者近10年的律師生涯中，特別是各種類型的拆遷案件中仍可以窺探出設(shè)立居住權(quán)的重大意義。

如果說《物權(quán)法》的出臺(tái)是為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生活找到了一個(gè)產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)，那么《民法典》中“物權(quán)編”的通過就是在我們這么多年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展之后對(duì)物權(quán)保護(hù)的進(jìn)一步完善。可以說一個(gè)是明確“有沒有”的問題，另一個(gè)則是解決“適不適用”的問題。就像中國(guó)人民大學(xué)王軼教授談到的“居住權(quán)入法實(shí)現(xiàn)了物盡其用”。什么叫物盡其用？就是充分利用資源，一點(diǎn)都不浪費(fèi)。

首先，每條法律的出臺(tái)都是基于社會(huì)的需求，符合民眾的期待。顯然，當(dāng)下居住權(quán)的保護(hù)不僅僅局限于親屬朋友之間的居住利益的問題，而是放到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中去考慮實(shí)現(xiàn)最大程度利用資源，保護(hù)人民利益的目標(biāo)。

我國(guó)目前仍是最大的發(fā)展中國(guó)家，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深入，物權(quán)保護(hù)除了直接體現(xiàn)在市場(chǎng)交易中，還深刻地體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)生房屋拆遷時(shí)，對(duì)拆遷戶利益保護(hù)問題。以對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響最明顯的不動(dòng)產(chǎn)為例，市場(chǎng)交易中的不動(dòng)產(chǎn)僅僅是符合交易的商品房，現(xiàn)有的物權(quán)法和合同法基本可以滿足市場(chǎng)交易中的所有權(quán)人和居住權(quán)人利益的保護(hù)，但是基于特殊的歷史背景和社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展，我國(guó)的房屋種類不僅僅包括商品房，還存在農(nóng)村的自建房、拆遷的安置房、公租房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等各種形式。依據(jù)原有的法律，在拆遷中保護(hù)所有權(quán)人利益的難度不大，但是對(duì)居住人的居住利益保護(hù)存在重大的立法需求。在面對(duì)歷史原因造成的居住人利益保護(hù)問題時(shí)，法官往往只能通過公序良俗的原則去彌補(bǔ)立法上的空白，加大了法官審理案件時(shí)裁量統(tǒng)一的難度。

最開始對(duì)設(shè)立居住權(quán)的討論主要是著眼于家庭居住利益保護(hù)，起初的觀點(diǎn)是認(rèn)為婚姻法和合同法足以保護(hù)家庭成員的居住利益。誠(chéng)然，《婚姻法》一定程度上保護(hù)了配偶的居住利益，比如《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十二條規(guī)定：離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院判決。在婚姻關(guān)系中保護(hù)對(duì)方的居住利益有相關(guān)的法律支撐，但是在遇到拆遷時(shí)，不僅居住利益無法得到保護(hù)，就連請(qǐng)求保護(hù)的主體資格都存在問題。

咱們舉一個(gè)有趣的例子，一位老先生在晚年續(xù)弦，根據(jù)老先生的意愿，房子的所有權(quán)想留給子女，但又擔(dān)心子女們不能善待后媽，所以遺囑寫明房子所有權(quán)歸子女，但妻子可以居住在房子養(yǎng)老。假使這樣的情況又剛巧碰上了拆遷，那么征收方必然會(huì)與房子的所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商，而后媽的居住利益就很難得到保障。直接由征收方給予補(bǔ)償法理上似乎說不通，畢竟征收房子發(fā)生的時(shí)候物權(quán)變動(dòng)，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是征收主體與所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商。后媽去找子女主張補(bǔ)償，子女和后媽之間又沒有合同關(guān)系，在此我們不考慮贍養(yǎng)問題，僅考慮在房產(chǎn)中的居住利益。那么居住權(quán)的設(shè)立，必然給居住人利益提供了更明確的保障，即使遇到拆遷這樣的極端情況，維護(hù)自身的居住利益也能于法有據(jù)。

如果說家庭居住利益還有婚姻法調(diào)整，那么社會(huì)保障性的居住利益很難找到法條直接保護(hù)。在拆遷中有一個(gè)十分典型的類型，就是原有國(guó)有企業(yè)或者集體企業(yè)分配給員工居住的職工房問題。除了參加房改的部分，在現(xiàn)實(shí)中仍然存在大量的房屋所有權(quán)登記在企業(yè)名下，但是由員工長(zhǎng)期居住，沒有約定居住期限，不需要支付房租或者象征性地支付少量租金。此類房屋在遇到拆遷時(shí)明顯需要考慮職工的居住利益。如果單純地將員工與企業(yè)的關(guān)系看作民事上的租賃關(guān)系，那么拆遷利益顯然大部分會(huì)被房屋的所有權(quán)人即企業(yè)分去，員工得到的補(bǔ)償利益很難維持原有的居住水平。這樣，員工作為弱勢(shì)群體，其居住利益補(bǔ)償?shù)暮侠硇院驼?dāng)性如何主張存在很大難度。在發(fā)生補(bǔ)償不合理的情況時(shí)，如何主張其相應(yīng)的居住權(quán)，存在很大的不確定性，法官在分配拆遷利益時(shí)也只能更多地依靠公序良俗來裁判。在設(shè)立居住權(quán)后，居住權(quán)作為用益物權(quán)，居住人就不僅僅是面臨侵害時(shí)擁有賠償請(qǐng)求權(quán)，更重要的是面對(duì)補(bǔ)償問題時(shí)，請(qǐng)求分配拆遷利益具有正當(dāng)性和合理性。加之居住權(quán)的設(shè)立要求登記形成公示力，那么對(duì)明確實(shí)際居住人，也即實(shí)際被補(bǔ)償人也有重大的實(shí)際意義。

除了職工房外，其他各類社會(huì)保障性住房更亟須設(shè)立居住權(quán)以明確相關(guān)利益保護(hù)。當(dāng)然對(duì)居住利益的保護(hù)也應(yīng)當(dāng)是在合理的范圍之內(nèi)。如果規(guī)定保障性住房的居住人享有所有權(quán)或共有權(quán)，那顯然對(duì)居住利益的保護(hù)過于放大，這樣將給因特殊身份免費(fèi)或低價(jià)獲取的保障性住房作為投機(jī)工具提供機(jī)會(huì)，對(duì)其他社會(huì)成員明顯不公平，也將讓社會(huì)性保障住房失去原有的意義。

此外，《物權(quán)編》中提到居住權(quán)的設(shè)立原則上無償，特別約定為例外。但居住權(quán)作為用益物權(quán)必然會(huì)影響到物的價(jià)值，這種價(jià)值的直接體現(xiàn)就是投資性與消費(fèi)性的居住權(quán)。我國(guó)目前城鄉(xiāng)差異仍然明顯，城鎮(zhèn)化任務(wù)完成不可能一蹴而就，在城鎮(zhèn)化的過程中，有些潛在拆遷的區(qū)域房屋的出租價(jià)值明顯受到影響。況且一些三四線城市的拆遷很難有明確的時(shí)間表，即使有時(shí)間表，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變也不一定能保證嚴(yán)格按照拆遷的計(jì)劃進(jìn)行。這樣，租戶因?yàn)閾?dān)心發(fā)生拆遷時(shí)原有的投入很難得到補(bǔ)償就會(huì)放棄租賃，房東也會(huì)有相應(yīng)的損失，難以實(shí)現(xiàn)物盡其用。盡管存在“買賣不破租賃”債權(quán)物化的規(guī)定，但拆遷不等同于買賣，實(shí)務(wù)中承租戶在拆遷中維權(quán)確實(shí)存在一定難度。

通過分享實(shí)務(wù)中關(guān)于居住權(quán)的案例，我們可以直觀感受到設(shè)立居住權(quán)的社會(huì)需求性和合理性。同時(shí)我們也不能否認(rèn)，居住權(quán)以用益物權(quán)的形式確定下來也會(huì)出現(xiàn)因居住權(quán)而產(chǎn)生的新的糾紛，甚至是被一些別有用心的人惡意利用，后續(xù)相應(yīng)的具體規(guī)定或者司法解釋必然需要起到補(bǔ)充完善的作用。

（摘自《民生周刊》2020年第13期。作者為北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所主任）