德國(guó)的住房合作社

劉文儉

德國(guó)住房合作社是介于企業(yè)和社會(huì)組織之間的“非營(yíng)利性社會(huì)企業(yè)”，是民間住房的保障模式。德國(guó)目前有2000多個(gè)住房合作社，住宅擁有總量約220萬套。這意味著德國(guó)所有出租房屋中約10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至達(dá)到20%。德國(guó)主要有四大類不同的住房提供方式，即非營(yíng)利的住房合作社、政府提供的保障性住房、商業(yè)化的住房公司和私營(yíng)住房投資者。其中政府保障房約占15%，合作社租房占10%，市場(chǎng)化租購(gòu)房占45%，私人住房占30%。住房合作社已有百年歷史，伴隨19世紀(jì)工業(yè)化進(jìn)程而誕生。由于新興產(chǎn)業(yè)工人到了城市，很難支付得起高昂的住房費(fèi)用，于是就產(chǎn)生了住房合作社這種由平民合力解決問題的機(jī)制和模式。目前，該模式主要解決大學(xué)畢業(yè)后在城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的年輕人住房問題。

德國(guó)住房合作社的運(yùn)營(yíng)模式：一是資金來源。住房合作社社員作為股東出資20%—30%，并擁有長(zhǎng)期的居住權(quán)；政府提供土地等優(yōu)惠政策降低住房成本；銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以低息貸款方式提供剩余資金，住房合作社通過租金逐步償還金融機(jī)構(gòu)貸款。二是住房合作社的職責(zé)。通過不同方式從政府或集體獲取建房土地，組織設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)按照社員意愿和訴求進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，面向市場(chǎng)招標(biāo)建筑企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)，對(duì)住房合作社擁有的住房進(jìn)行管理、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)并對(duì)社員提供物業(yè)服務(wù)等。三是房屋租賃及租金來源。住房合作社租金收入，大體上社員占70%、非社員占30%。住房合作社社員擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房，只需支付少量租金；同時(shí)，可將少量比例的住房租給非社員，收入作為住房合作社發(fā)展基金并償還貸款本息，保障住房合作社長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

德國(guó)住房合作社是政府、社會(huì)和機(jī)構(gòu)多方共贏的創(chuàng)新合作模式。從社會(huì)發(fā)展角度講，可以促進(jìn)住房保障體系的完善，長(zhǎng)期穩(wěn)定地為急需要住房的民眾提供保障性住房。住房合作社有效解決了經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房存在的弊端，既可以有效緩解地方政府廉租住房供給壓力，還可以按民眾需求提供有效廉租住房。房子產(chǎn)權(quán)屬于住房合作社，雖不能上市交易，但卻可以在社員間流通轉(zhuǎn)讓，能為社員提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的低租金住房，持續(xù)地發(fā)揮住房保障作用。

從政府效用角度看，住房合作社模式符合城鄉(xiāng)發(fā)展實(shí)際，能夠幫助政府解圍破難，有利于政府以市場(chǎng)化方式、社會(huì)化資源解決民眾住房需求，且有利于平抑房?jī)r(jià)，減緩政府承擔(dān)保障性住房的財(cái)政壓力。既能集約化使用土地，也能由高入住率提升城市活力，有效降低年輕人生活成本，有利于城市招才引智，為城市發(fā)展留住人才，支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，政府以土地入股住房合作社，享受到長(zhǎng)期物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值。

從滿足社員需求看，設(shè)計(jì)理想的幸福住房是住房合作社的又一亮點(diǎn)。住房合作社注重創(chuàng)新住宅供給方式，滿足社員多層次、多元化需求。在建設(shè)前期花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)溝通，通過民主協(xié)商方式優(yōu)化社員的住房需求，精心設(shè)計(jì)理想家園以滿足社員的個(gè)性化住房需求，這是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房模式所忽略和無法做到的，有利于推進(jìn)幸福家園和宜居幸福城市建設(shè)。

（摘自6月19日《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》）