房產(chǎn)代持常見(jiàn)糾紛處理實(shí)務(wù)分析與立法建議

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)代持 產(chǎn)權(quán)人 實(shí)際出資人

作者簡(jiǎn)介：鄭平，廣東廣和律師事務(wù)所，合伙人律師。

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.112

一、司法實(shí)踐中常見(jiàn)的房產(chǎn)代持糾紛案件的法律分析

實(shí)踐中常見(jiàn)的代持糾紛有：代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，拒絕交回代持房產(chǎn);代持人對(duì)外舉債未償還，導(dǎo)致房產(chǎn)被查封、拍賣(mài)，損害出資人利益的糾紛;代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，擅自處分房產(chǎn)（如出售、抵押、租賃等事實(shí)上或法律上處分的行為）糾紛;出資人未及時(shí)償還房貸或者其他以代持房產(chǎn)為抵押物的貸款，導(dǎo)致代持人被銀行起訴。

（一）關(guān)于代持人否認(rèn)代持關(guān)系，將代持房產(chǎn)據(jù)為己有的案件處理

根據(jù)《物權(quán)法》第十七條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原則上以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)代持協(xié)議實(shí)際上是代持人與實(shí)際出資人之間的債權(quán)合意，其效力主要體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)的效力上，對(duì)外不具有物權(quán)效力，不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。如果名義代持人否認(rèn)存在代持關(guān)系，拒絕交回代持房產(chǎn)，出資人可以依據(jù)雙方簽訂的代持協(xié)議及其他付款憑證等證據(jù)材料向法院提起確權(quán)之訴，要求確認(rèn)代持房產(chǎn)歸出資人所有。

應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于實(shí)行限購(gòu)令的城市（北京、上海、深圳等），人民法院通常會(huì)要求請(qǐng)求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的原告打印一份無(wú)房證明或者其他根據(jù)當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策允許擁有爭(zhēng)議房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明。如果原告無(wú)法提供上述證明，即所有權(quán)轉(zhuǎn)移事實(shí)上無(wú)法履行，法院不會(huì)支持確權(quán)。比如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

因此，沒(méi)有購(gòu)房名額的出資人只能請(qǐng)求人民法院準(zhǔn)予解除委托購(gòu)房關(guān)系，判決代持人返還購(gòu)房款及賠償損失。

（二）關(guān)于代持人因個(gè)人債務(wù)被其他債權(quán)人查封房產(chǎn)的案件處理

已登記的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷權(quán)利人。如果代持人因外債違約導(dǎo)致代持房產(chǎn)被司法查封，或者代持人與他人虛構(gòu)債務(wù)惡意導(dǎo)致代持房產(chǎn)被人民法院查封，即使實(shí)際出資人以案外人的身份向執(zhí)行局提出執(zhí)行異議并提供房產(chǎn)代持協(xié)議等相關(guān)證據(jù)證明房產(chǎn)不屬于代持人所有的事實(shí)，要求解除查封的，基本上是被人民法院駁回訴訟請(qǐng)求。如果異議人再提起執(zhí)行異議之訴，通常也會(huì)被駁回訴訟請(qǐng)求。

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定：“審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢(xún)所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理;當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)確權(quán)案件;在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)確權(quán)判決或者調(diào)解書(shū)?！彼痉▽?shí)踐中，人民法院審理確權(quán)糾紛的案件前一定會(huì)讓原告提交涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記信息（包括產(chǎn)權(quán)人情況、抵押情況和查封情況），對(duì)于已經(jīng)被司法查封的房產(chǎn)，人民法院會(huì)根據(jù)案情裁定中止審理或者撤銷(xiāo)案件。因此，代持房產(chǎn)被人民法院司法查封后，出資人請(qǐng)求人民法院直接給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。對(duì)于代持的房產(chǎn)已經(jīng)被司法查封的情況，除非出資人能夠與查封申請(qǐng)人達(dá)成和解并解除查封的，我們均建議出資人請(qǐng)求人民法院準(zhǔn)予解除委托購(gòu)房合同、判決代持人退回購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）關(guān)于代持人擅自處分房產(chǎn)的處理

代持人作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上登記的所有權(quán)人，可自行抵押、出售、贈(zèng)與該房產(chǎn)給其他第三方，無(wú)須經(jīng)過(guò)出資人的同意，不動(dòng)產(chǎn)登記中心、其他第三方也不會(huì)去查詢(xún)是否存在房產(chǎn)代持的情況。關(guān)于代持人擅自處分房產(chǎn)的案件要根據(jù)案情發(fā)展情況來(lái)確定訴訟請(qǐng)求和代理切入點(diǎn)。

1.對(duì)于代持房產(chǎn)已經(jīng)抵押成功或者過(guò)戶(hù)到第三人名下，抵押權(quán)人、受讓方系善意且支付了合理對(duì)價(jià)，符合《物權(quán)法》第一百零六條善意取得制度的構(gòu)成要件，那么，抵押合同和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。在沒(méi)有清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)之前，人民法院不能直接判決確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸出資人所有，否則必然侵犯到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。實(shí)際購(gòu)房人也無(wú)法對(duì)抗善意第三人取回房屋。實(shí)際出資人只能起訴代持人解除委托合同，而不能起訴確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

2.對(duì)于代持房產(chǎn)已經(jīng)抵押或者已經(jīng)過(guò)戶(hù)到第三人名下，抵押權(quán)人、受讓方與代持人可能存在串通損害出資人的情形，出資人可向人民法院申請(qǐng)通知抵押權(quán)人、受讓方參與庭審，查明抵押合同、買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。

3.如果代持房產(chǎn)被抵押但抵押登記尚未辦理或者未辦理成功，出資人就可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)代持房產(chǎn)歸其所有或者請(qǐng)求法院判決代持人配合房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到代持人名下。

4.如果代持房產(chǎn)被出售但尚未完成過(guò)戶(hù)，出資人可以及時(shí)起訴并請(qǐng)求人民法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施，限制其抵押、過(guò)戶(hù)。

5.對(duì)于代持人擅自出租的問(wèn)題，也涉及承租人是否屬于善意第三人的問(wèn)題。如果承租人是善意的，且已經(jīng)辦理租賃備案手續(xù)，出資人就可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)代持房產(chǎn)歸其所有或者請(qǐng)求法院判決代持人配合房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到其名下，但是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，出資人成為代持房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人后，必須承接原租賃合同上的權(quán)利和義務(wù)。

（四）關(guān)于出資人未及時(shí)償還代持房產(chǎn)房貸或抵押貸款導(dǎo)致代持人被銀行起訴的案件處理

代持人應(yīng)注意保存好代持協(xié)議，一旦出資人未按時(shí)償還銀行貸款，代持人可以根據(jù)代持協(xié)議的約定，起訴出資人，要求其履行合同約定的義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，如人民法院判決后出資人仍拒不履行，代持人有權(quán)將其所代持的房產(chǎn)出售，結(jié)清銀行債務(wù)，所?？铐?xiàng)用于抵償因出資人的違約行為給代持人所造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果代持人沒(méi)有代持協(xié)議，應(yīng)及時(shí)處理房產(chǎn)，防止自己的征信受損。

二、律師具體代理案件過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)

一是收集證據(jù)。（1）在房產(chǎn)代持糾紛的代理中，雙方簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》是首要證據(jù);（2）應(yīng)收集購(gòu)房定金、首付款、月供款、稅費(fèi)、中介傭金等出資憑證（如銀行卡、微信、支付寶轉(zhuǎn)賬憑證，收據(jù)、發(fā)票等）;（3）如果是有償代持，可以提供相關(guān)支付憑證;（4）實(shí)際出資人已經(jīng)實(shí)際占有和使用爭(zhēng)議房屋的，應(yīng)提供實(shí)際交付了該物業(yè)管理費(fèi)、水電等費(fèi)用的支付憑證。

二是庭前準(zhǔn)備。代理出資方務(wù)必對(duì)出資過(guò)程了如指掌。在向出資方了解案情時(shí)，務(wù)必做份全面詳盡的詢(xún)問(wèn)筆錄，記錄代持協(xié)議（合同）的簽訂、購(gòu)房合同的簽訂、房屋稅費(fèi)的繳交情況、銀行貸款的償還情況、房屋的交付使用情況以及發(fā)生糾紛時(shí)房產(chǎn)占有情況等等相關(guān)情況，越全面越好。

三是庭審把控。庭審中，一審要圍繞是否存在委托購(gòu)房關(guān)系，購(gòu)房款是否實(shí)際支付等案件主要情況展開(kāi)舉證，不要在一些細(xì)枝末節(jié)上糾纏太多。

四是提交代理意見(jiàn)。近年來(lái)，我國(guó)訴訟案件量出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，法官每個(gè)月審理的案件多而雜，不可能對(duì)每個(gè)案件的庭審情況記得很清楚，而庭審筆錄也不可能將代理律師當(dāng)庭發(fā)表的代理意見(jiàn)記得十分詳盡，代理律師庭后一定要書(shū)寫(xiě)一份詳細(xì)的代理詞。一份好的代理詞可以幫助法官審清案件事實(shí)，甚至對(duì)判案時(shí)起到了一定的作用。

三、建議由最高人民法院針對(duì)房產(chǎn)代持糾紛作出司法解釋

房產(chǎn)代持行為涉及物權(quán)、債權(quán)、執(zhí)行等多重問(wèn)題，但我國(guó)目前沒(méi)有明確的法律、法規(guī)或者司法解釋規(guī)定房產(chǎn)代持行為，關(guān)于房產(chǎn)代持的規(guī)范散見(jiàn)于《合同法》中關(guān)于委托合同的規(guī)定、最高人民法院的某些司法解釋中的規(guī)定以及地方法院關(guān)于房產(chǎn)代持糾紛處理的指導(dǎo)意見(jiàn)。如今，因房產(chǎn)代持引發(fā)的糾紛數(shù)量增多，法律適用存在困境，最高人民法院針對(duì)房產(chǎn)代持案件作出統(tǒng)一司法解釋具有迫切性。如能及時(shí)出臺(tái)相關(guān)司法解釋有助于裁判者厘清裁判思路，統(tǒng)一裁判尺度，以免出現(xiàn)相同案情或者類(lèi)似案情因?yàn)榉ü俨煌霈F(xiàn)截然不同的判決的情況。