城市老舊小區(qū)有機(jī)更新對(duì)策研究

李嘉珣　單爽　王佩

摘要：老舊小區(qū)有機(jī)更新不僅是一項(xiàng)關(guān)系到百姓的安居樂(lè)業(yè)和應(yīng)對(duì)人口老齡化的惠民工程，更是一項(xiàng)提升城市市容面貌和管理水平的惠政工程。隨著人們生活水平提高和經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，老舊小區(qū)存在的諸多問(wèn)題已經(jīng)成為百姓追求更高生活品質(zhì)和城市發(fā)展的絆腳石。作為我國(guó)政治和文化中心的北京，存在諸多產(chǎn)權(quán)各異、年代久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)。這些小區(qū)設(shè)施陳舊、衛(wèi)生環(huán)境差、人口老齡化嚴(yán)重。通過(guò)總結(jié)和分析北京市J社區(qū)有機(jī)更新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探討目前在老舊小區(qū)有機(jī)更新過(guò)程中存在的問(wèn)題和制約因素，提出推進(jìn)有機(jī)更新的對(duì)策建議，以期為后續(xù)其他小區(qū)的有機(jī)更新和適老化改造提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);有機(jī)更新;北京市;老齡化

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2020.04.012

隨著城市發(fā)展速度的加快，我國(guó)居民生活環(huán)境有了極大改善。但受多種客觀條件所限，各地建設(shè)年代久遠(yuǎn)的小區(qū)普遍出現(xiàn)房屋使用功能差、基礎(chǔ)設(shè)施差、衛(wèi)生環(huán)境差和后續(xù)維護(hù)差的“四差”狀態(tài)，管道失修、停車?yán)щy、光纖和電梯缺失等問(wèn)題嚴(yán)重影響小區(qū)居民的日常生活和社區(qū)發(fā)展。隨著中國(guó)開始步入老齡化社會(huì)，老舊小區(qū)出現(xiàn)的各種問(wèn)題和矛盾日益凸顯，存量空間更新和改造已成為城市發(fā)展的新趨勢(shì)，如何解決好老舊小區(qū)的設(shè)施改造和功能提升成為城市管理者所要面臨的難題。北京老舊小區(qū)眾多、產(chǎn)權(quán)各異，大部分處于市中心等核心地段，改造難度大。為此，北京市政府聯(lián)合社區(qū)街道和社會(huì)機(jī)構(gòu)，為讓首都的老舊小區(qū)成為環(huán)境整潔、管理有序的和諧家園積極探索高效而務(wù)實(shí)的可推廣經(jīng)驗(yàn)，本文將以北京J社區(qū)的改造經(jīng)驗(yàn)探討老舊小區(qū)有機(jī)更新的存在的問(wèn)題和相應(yīng)的對(duì)策建議。

一、北京老舊小區(qū)有機(jī)更新發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題表現(xiàn)

（一）北京市老舊小區(qū)有機(jī)更新發(fā)展現(xiàn)狀

老舊小區(qū)主要是指建設(shè)年代較早，建成時(shí)間較長(zhǎng)，房屋使用功能不能完全滿足現(xiàn)代生活物質(zhì)和精神需要的住宅小區(qū)。各地對(duì)老舊小區(qū)的界定略有不同，目前北京市對(duì)老舊小區(qū)的有機(jī)更新范圍源自2018年3月北京市政府印發(fā)的《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》，方案整治范圍包括了轄區(qū)內(nèi)1990年以前建成且尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)、1990年以后建成的住宅樓房但性能或節(jié)能效果未達(dá)到民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)50%的小區(qū)、經(jīng)鑒定住宅樓房已成為危房且沒(méi)有責(zé)任單位承擔(dān)改造工作的小區(qū)以及“十二五”期間已完成抗震節(jié)能改造但基礎(chǔ)設(shè)施、基本功能仍存在不足或物業(yè)管理不完善的小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京1990年以前建成的小區(qū)約1 900個(gè)，占總小區(qū)數(shù)量的12%～15%，建筑面積約為6 000萬(wàn)m2。北京市在“十二五”期間共完成1.37萬(wàn)棟、累計(jì)5 500萬(wàn)m2的住宅樓抗震和節(jié)能改造，惠及81.9萬(wàn)戶居民。隨著對(duì)營(yíng)造宜居環(huán)境和人口老齡化探索的重視，北京市老舊小區(qū)有機(jī)更新也逐步提速。2018年北京共對(duì)100個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造，涉及1 165棟住宅樓，“菜單式”改造完善配套設(shè)施，優(yōu)化和提升功能，改善7.62萬(wàn)戶居民的居住環(huán)境。2019年北京市依據(jù)“自下而上”“以需定項(xiàng)”的原則開展第二批老舊小區(qū)綜合整治，涉及6個(gè)區(qū)、80個(gè)項(xiàng)目、739棟住宅樓，改造工程范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，涉及增設(shè)停車位、加裝電梯和飛線入地等民眾呼聲較高的項(xiàng)目。

（二） 北京市相關(guān)政策支持

我國(guó)目前在國(guó)家層面尚無(wú)專門針對(duì)老舊小區(qū)的法律法規(guī)，有機(jī)更新所涉及的法律主要包括《物權(quán)法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等9部法律。北京市早在2012年1月出臺(tái)了《北京市老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施意見》，并成立專項(xiàng)辦公室在全市開展老舊小區(qū)綜合整治工作。隨后幾年針對(duì)節(jié)能抗震、房體加固、招投標(biāo)流程、綠化工程、交通設(shè)施、管線管網(wǎng)和物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面陸續(xù)出臺(tái)規(guī)范文件57個(gè)，從政策層面對(duì)老舊小區(qū)有機(jī)更新提供支持和指導(dǎo)。2016年北京出臺(tái)了《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，首次試點(diǎn)老舊小區(qū)加裝電梯工程，市財(cái)政給予每臺(tái)電梯不超過(guò)24萬(wàn)元的補(bǔ)貼，開啟了老舊小區(qū)配套設(shè)施的升級(jí)工作。2019年10月，北京市朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布《朝陽(yáng)區(qū)住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，這是北京市首個(gè)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及綜合服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)和設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面，為老舊小區(qū)更新后的物業(yè)服務(wù)和考核監(jiān)督提供依據(jù)。結(jié)合每年國(guó)家出臺(tái)的指導(dǎo)意見，北京市對(duì)老舊小區(qū)的政策由單純的房體、設(shè)備加固向居住環(huán)境和后續(xù)服務(wù)方向傾斜。

（三）J社區(qū)的基本情況

J社區(qū)位于北京東三環(huán)勁松橋西側(cè)，隸屬于朝陽(yáng)區(qū)管轄。J社區(qū)始建于20世紀(jì)70年代，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū)，目前樓齡已40余年。J社區(qū)占地0.26k㎡，總建筑面積19.4萬(wàn)㎡，總單元數(shù)143個(gè)，總戶數(shù)3 605戶，居住人口9 494人，其中60歲以上老年人占比34%，老齡化問(wèn)題嚴(yán)重。J社區(qū)在“十二五”期間完成所有多層建筑的抗震加固、節(jié)能改造和弱點(diǎn)管網(wǎng)敷設(shè)，完成95%樓宇的樓內(nèi)管線更換，社區(qū)面貌有了較大提升，但仍然存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、適老服務(wù)功能較差和后續(xù)物業(yè)管理匱乏等問(wèn)題。

（四）J社區(qū)有機(jī)更新前存在的問(wèn)題

面對(duì)新時(shí)代、新北京和新朝陽(yáng)的要求，J社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)上仍存在較大差距。

1.基礎(chǔ)設(shè)施錯(cuò)配

社區(qū)建筑建成年代久遠(yuǎn)，樓內(nèi)缺少配套消防設(shè)施，消防栓、滅火器等消防設(shè)施配備嚴(yán)重不足;部分住戶窗戶封閉，樓道外堆積電動(dòng)車及易燃雜物，發(fā)生火災(zāi)時(shí)有重大傷亡隱患;適老設(shè)施缺失嚴(yán)重，所有樓道沒(méi)有電梯，主要道路、單元出入口沒(méi)有無(wú)障礙通道，公共空間內(nèi)缺少扶手，致使部分老人常年無(wú)法下樓，無(wú)法享受正常的晚年生活;社區(qū)內(nèi)活動(dòng)室、健步道等陳舊不堪，無(wú)法為社區(qū)老人提供正常服務(wù);社區(qū)管道老化排水不暢，夏季雨水倒灌地下室居民和儲(chǔ)藏室，房屋上下水管堵塞、滲漏情況時(shí)有發(fā)生，造成不同程度的經(jīng)濟(jì)損失。

2.配套服務(wù)不足

J社區(qū)由80%房改房、10%公租房和10%商品房組成，物業(yè)由街道和房管部門共同管理，街道通過(guò)管理保潔公司、綠化公司、垃圾清運(yùn)公司為小區(qū)提供服務(wù)，房管部門對(duì)樓宇及附屬設(shè)備提供維護(hù)服務(wù)。這種模式管理專業(yè)度不高，服務(wù)質(zhì)量不佳，物業(yè)繳費(fèi)煩瑣，居民繳費(fèi)意愿不強(qiáng)，而拖欠物業(yè)費(fèi)又使得物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降，最終形成惡性循環(huán)。此外，社區(qū)內(nèi)缺少理發(fā)店、早餐店及便利店等便民配套服務(wù)設(shè)施，無(wú)法滿足居民日常需要，已存在的不規(guī)范的菜市場(chǎng)和小飯店嚴(yán)重破壞社區(qū)環(huán)境，流動(dòng)人口多，帶來(lái)安全隱患。

二、J社區(qū)有機(jī)更新的經(jīng)驗(yàn)與局限

（一）J社區(qū)有機(jī)更新的經(jīng)驗(yàn)

1.落實(shí)各方主體責(zé)任，建立聯(lián)動(dòng)平臺(tái)

對(duì)老舊社區(qū)的有機(jī)更新，最基本的原則是尊重社區(qū)居民的意愿，結(jié)合實(shí)際情況共同推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。項(xiàng)目方在研究眾多案例后探索出一套適合J社區(qū)的改造模式，建立“區(qū)委辦局、街道辦事處、居委會(huì)、社會(huì)單位、居民代表”共同組成的五方聯(lián)動(dòng)工作平臺(tái)，做到區(qū)級(jí)統(tǒng)籌樹目標(biāo)、街鄉(xiāng)主導(dǎo)定項(xiàng)目、社區(qū)協(xié)調(diào)解矛盾、居民議事共參與、企業(yè)運(yùn)作保運(yùn)營(yíng)，多層次推動(dòng)改造進(jìn)展。首先，由區(qū)委辦局牽頭，街道工委和辦事處成立工作小組，前期組織數(shù)十場(chǎng)、覆蓋2 380名居民的調(diào)研訪談，搜集居民意見，形成完整的投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面方案，再由社區(qū)組成的議事會(huì)討論和優(yōu)化方案，最終交給企業(yè)進(jìn)行施工和后續(xù)運(yùn)營(yíng)。這種模式可以將多方主體聯(lián)系到一起，形成改造合力，有序推動(dòng)方案落地實(shí)施，同時(shí)尊重居民意見，發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，減少改造阻力。

2.引入科技手段，打造智慧養(yǎng)老社區(qū)

面對(duì)J社區(qū)“房齡大、老人多、服務(wù)少”的現(xiàn)狀，項(xiàng)目方引入多種科技手段和服務(wù)，高效解決社區(qū)居民的實(shí)際需求。首先建立網(wǎng)上社區(qū)，推出集門禁、安防、停車、垃圾分類、電動(dòng)車充電、便民服務(wù)支持為一體的社區(qū)卡。居民僅需此卡便能享受在社區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，同時(shí)設(shè)置垃圾分類回收系統(tǒng)，居民可使用廚余垃圾換取社區(qū)積分抵扣物業(yè)費(fèi)，大大提升了小區(qū)垃圾回收率和環(huán)境整潔度。此外，建立智能養(yǎng)老監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，增加單元和小區(qū)攝像頭，記錄老人出行數(shù)據(jù)，對(duì)長(zhǎng)期未出門的老人進(jìn)行上門關(guān)懷;對(duì)重要出入口進(jìn)行人臉識(shí)別，提升小區(qū)安全度，同時(shí)重點(diǎn)時(shí)段解除樓道門禁，方便老人進(jìn)出。通過(guò)大數(shù)據(jù)規(guī)劃完善社區(qū)人、車交通線，改造相關(guān)設(shè)施打通交通微循環(huán)，并針對(duì)社區(qū)內(nèi)電動(dòng)車較多的情況，項(xiàng)目方打造了智慧車棚充電系統(tǒng)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)傳輸與監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)充電車棚的智慧充電、智慧消防，云端管理等功能，有效提升社區(qū)內(nèi)消防安全程度和居民使用感受。

3.聚焦適老改造，實(shí)現(xiàn)精細(xì)物業(yè)管理

老舊社區(qū)除了房齡老、設(shè)施老的問(wèn)題，同樣存在“物業(yè)服務(wù)老、管理內(nèi)容老”的問(wèn)題。為此，項(xiàng)目方與J社區(qū)簽署物業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，在業(yè)主雙過(guò)半投票等確權(quán)工作后，全面接管J社區(qū)的物業(yè)工作。新的物業(yè)方建立一套全方位的適老物業(yè)服務(wù)模式。在社區(qū)內(nèi)配置物業(yè)管理“專職管家”、日常治安防控隊(duì)伍及常態(tài)化治安巡控機(jī)制，配合落實(shí)網(wǎng)格化服務(wù)管理;針對(duì)特困老人、失獨(dú)老人、高齡老人采取一對(duì)一服務(wù)，包括報(bào)警器安裝、醫(yī)療聯(lián)動(dòng)、上門保潔、代購(gòu)送餐和節(jié)日慰問(wèn)等;針對(duì)社區(qū)內(nèi)的所有老人開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，包括才藝交流、電影觀賞、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、文化講座等，豐富社區(qū)老年人業(yè)余生活，活躍社區(qū)氣氛，實(shí)現(xiàn)老齡社區(qū)的長(zhǎng)效發(fā)展。

4.挖掘歷史文脈，重塑社區(qū)精神

J社區(qū)作為20世紀(jì)70年代建成的純居住型社區(qū)，曾經(jīng)為大量國(guó)有企業(yè)職工解決了居住難題，也見證了北京市各項(xiàng)重大活動(dòng)和重工業(yè)經(jīng)濟(jì)的變遷，歷史文化底蘊(yùn)濃厚。在老舊小區(qū)更新中，項(xiàng)目方充分挖掘社區(qū)歷史文脈，與中央美院合作，設(shè)計(jì)和建設(shè)具有鮮明特色的社區(qū)顏色和標(biāo)識(shí)，調(diào)和住宅與環(huán)境的色彩關(guān)系，建立整體社區(qū)視覺體系，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)建立多個(gè)主體公園、文化長(zhǎng)廊和文化墻，突出文化宣傳和展示，凝聚社區(qū)元素。在居委會(huì)指導(dǎo)下加強(qiáng)多種類興趣社群運(yùn)營(yíng)，定期開展惠民公益演出和特色活動(dòng)，恢復(fù)鄰里關(guān)系，打造“熟人和主人”社區(qū)。通過(guò)一系列的文化展示和活動(dòng)，加強(qiáng)鄰里和睦關(guān)系，更易化解在小區(qū)更新中業(yè)主因不同主張而引發(fā)的矛盾。

（二）制約J老舊小區(qū)有機(jī)更新的因素

1.監(jiān)管部門重疊，掣肘更新進(jìn)度

目前在J社區(qū)負(fù)有管理職責(zé)的部門有30多個(gè)，包括屬地街道、規(guī)劃局、交通委、城管委等政府部門，雖然社區(qū)更新項(xiàng)目創(chuàng)新形成的黨建引領(lǐng)機(jī)制和共治平臺(tái)將主要職能部門納入其中，但由于老舊小區(qū)有機(jī)更新在北京試點(diǎn)不多，經(jīng)驗(yàn)欠缺，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中面臨的具體問(wèn)題都要以一事一議方式解決，協(xié)調(diào)各方面的效率不高，疑難復(fù)雜問(wèn)題往往難以及時(shí)突破。同時(shí)，水電氣熱等管線改造、架空線入地、電梯安裝等基本由各專業(yè)公司負(fù)責(zé)，其改造工作計(jì)劃與專項(xiàng)資金安排同步，與老舊小區(qū)有機(jī)更新的需求存在一定的脫節(jié)，加之其審批流程周期較長(zhǎng)，一定程度上難以與小區(qū)有機(jī)更新工作合拍共振。例如，在社區(qū)內(nèi)某危樓的原拆重建項(xiàng)目，需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)梳理、入戶調(diào)查、過(guò)渡保障、樓體拆除、重新建筑、資金配套、新房驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)等一系列流程，周期長(zhǎng)、程序多。過(guò)往的原拆重建案例大多由政府主導(dǎo)和協(xié)調(diào)，相關(guān)審批手續(xù)特事特辦，如果沒(méi)有政府推動(dòng)，只有項(xiàng)目方單獨(dú)協(xié)調(diào)各部門，老舊小區(qū)更新進(jìn)度將大為放緩。

2.規(guī)劃調(diào)整僵化，資源配置低效

J社區(qū)樓間距窄、人口密集、空間狹小，難以參照新建小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)改造提升，需要對(duì)現(xiàn)有空間資源進(jìn)行深入挖掘，補(bǔ)足老舊小區(qū)生活服務(wù)短板。但受制于社區(qū)配套用地、配套用房原規(guī)劃用途以及某些閑置空間的合法合規(guī)性，很多空間資源難以整合高效利用，缺乏彈性規(guī)劃。社區(qū)內(nèi)因環(huán)保升級(jí)而廢棄的燃煤式鍋爐房和堆煤場(chǎng)本可以改造成立體停車場(chǎng)作為便民服務(wù)，但改造項(xiàng)目涉及的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、規(guī)劃變動(dòng)以及盈利分配等問(wèn)題尚未有效解決，導(dǎo)致目前大面積閑置，造成空間資源極大浪費(fèi)。雖然市規(guī)資委出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見，允許街道辦事處根據(jù)實(shí)際需求對(duì)非經(jīng)營(yíng)性居住公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行綜合改造，但是相關(guān)條文規(guī)定較為原則，規(guī)劃審批部門無(wú)法依據(jù)指導(dǎo)意見隨意修改小區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目測(cè)繪、工程勘察也無(wú)法推進(jìn)。

3.融資政策缺位，資金來(lái)源不足

社區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目需要充足資金維持其穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，而資金問(wèn)題仍是制約老舊小區(qū)更新改造的瓶頸，直接影響改造進(jìn)度和力度。J社區(qū)雖然引進(jìn)了新的物業(yè)和管理模式，但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，單純依靠物業(yè)費(fèi)用難以維持社區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)，社區(qū)可授權(quán)項(xiàng)目方對(duì)內(nèi)部閑置低效空間進(jìn)行改造，引進(jìn)便民服務(wù)加以運(yùn)營(yíng)，以彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)資金缺口。但J社區(qū)閑置空間產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜，雖然多數(shù)產(chǎn)權(quán)已委托由街道進(jìn)行管理，但街道與企業(yè)簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議缺乏明確的法律及政策依據(jù)，導(dǎo)致后續(xù)便民服務(wù)企業(yè)入駐意愿顯著降低，未來(lái)經(jīng)營(yíng)不確定性加大。此外，雖然政府在印發(fā)的《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》提出，“區(qū)政府確定符合條件的企業(yè)作為投資主體，負(fù)責(zé)資金籌措、前期準(zhǔn)備、統(tǒng)籌組織等工作”。但在具體落實(shí)中缺乏操作細(xì)則，老舊小區(qū)有機(jī)更新項(xiàng)目缺少抵押、資金擔(dān)保的情況下，金融機(jī)構(gòu)出于資金安全性的考慮持慎重態(tài)度，改造資金缺口較大，不利于項(xiàng)目推進(jìn)，更不利于整治成果的推廣復(fù)制。

4.群眾訴求不同，協(xié)調(diào)難度頗大

在老舊小區(qū)有機(jī)更新中，很多改造方案因居民利益訴求不同難以達(dá)成一致。社區(qū)內(nèi)樓宇地下一層為產(chǎn)權(quán)住戶，顧忌加裝電梯可能帶來(lái)的噪聲和遮光問(wèn)題，極度反對(duì)電梯加裝，部分住戶也因電梯安裝和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題對(duì)加裝電梯持消極態(tài)度;此外，由于老舊小區(qū)物業(yè)一直是“政府兜底、街道代管”的模式，居民極度缺乏付費(fèi)意識(shí)，在改造更新后不愿承擔(dān)新的物業(yè)價(jià)格，沒(méi)有停車需求的住戶要求預(yù)留改造后的停車位，部分居民甚至把老舊小區(qū)更新看作是改造小區(qū)面貌的唯一機(jī)會(huì)，訴求過(guò)多要求過(guò)高，項(xiàng)目方無(wú)法滿足其訴求，協(xié)調(diào)難度大，使得部分項(xiàng)目推進(jìn)較慢。

三、推進(jìn)老舊小區(qū)有機(jī)更新的建議

（一）彈性規(guī)劃低效土地，開辟項(xiàng)目綠色通道

老舊小區(qū)建成年代久遠(yuǎn)，部分社區(qū)用地、配套用房和設(shè)施存在布局散亂、設(shè)施落后、利用粗放、用途不合理等問(wèn)題，若能在既有法律法規(guī)和政策框架下，出臺(tái)比較完善和具體的規(guī)劃調(diào)整指導(dǎo)意見，適度彈性規(guī)劃配套用地、配套用房原來(lái)的規(guī)劃用途，將有利于提高老舊小區(qū)的綜合利用效率。此外，老舊小區(qū)內(nèi)部分危房已過(guò)建筑使用壽命，最經(jīng)濟(jì)的辦法是原拆重建，但重建項(xiàng)目流程復(fù)雜、手續(xù)煩瑣，建議將這類項(xiàng)目納入政府綜合整治范疇，組建包含房管、國(guó)土、規(guī)劃和城建等相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)性機(jī)構(gòu)，對(duì)該類民生項(xiàng)目開辟綠色通道，簡(jiǎn)化規(guī)劃手續(xù)和行政審批，完善特定項(xiàng)目的拆遷安置、樓體施工和回遷安排等流程，并統(tǒng)籌水電氣遷改、地下管網(wǎng)、消防安防、物業(yè)管理等進(jìn)入并聯(lián)審批，對(duì)不能進(jìn)入并聯(lián)審批范圍的子項(xiàng)目，采用評(píng)審會(huì)議的形式進(jìn)行，相關(guān)職能部門及相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜衣?lián)合審議，將大大縮短項(xiàng)目審批周期，加速小區(qū)更新速度。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)，明確產(chǎn)權(quán)歸屬劃分

在老舊小區(qū)更新過(guò)程中，會(huì)涉及到原拆重建樓宇面積增加、增設(shè)停車位和車棚、加裝高層電梯和配套設(shè)施、管線管網(wǎng)改造、社區(qū)文化知識(shí)產(chǎn)權(quán)等一系列權(quán)屬問(wèn)題，能否在更新前明確相關(guān)權(quán)屬?zèng)Q定了各利益方的權(quán)責(zé)，直接影響其參與意愿和更新進(jìn)程。建議完善所設(shè)權(quán)屬界定的法律法規(guī)，并借助《物權(quán)法》中有關(guān)建筑物所有權(quán)的規(guī)定，以及國(guó)際已有經(jīng)驗(yàn)，明確老舊小區(qū)更新后新增設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，減少因權(quán)屬不清而導(dǎo)致的利益沖突，影響更新進(jìn)程（表1）。在項(xiàng)目改造前梳理清各部分產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確實(shí)施過(guò)程中各方所承擔(dān)的義務(wù)和費(fèi)用，對(duì)于爭(zhēng)議較大的項(xiàng)目，政府應(yīng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)作為高位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人，積極協(xié)調(diào)各方妥善處理。

（三）對(duì)接專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，化解居住錯(cuò)配難題

大部分老舊小區(qū)地理位置較好，但小區(qū)內(nèi)老年人占比大，經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)。為了提高小區(qū)老人的生活質(zhì)量，也為了進(jìn)一步優(yōu)化小區(qū)住房資源，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以與專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，開展“住房租賃、集中養(yǎng)老”項(xiàng)目。社區(qū)老年人保留自己房屋產(chǎn)權(quán)，把房屋打造成適宜年輕人的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租，自己搬到由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的公寓居住，可以享受專業(yè)的生活照料、醫(yī)療康復(fù)和文娛社交等服務(wù)。通過(guò)該模式，老年人在養(yǎng)老公寓的費(fèi)用可由租金覆蓋，部分還有結(jié)余，緩解了自身經(jīng)濟(jì)壓力，而年輕人可以租到地理位置優(yōu)越的小區(qū)，緩解了職住分離的問(wèn)題，而小區(qū)也可以減輕其改造的壓力，實(shí)現(xiàn)多贏局面。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接，避免了之前出現(xiàn)的“以房養(yǎng)老”所帶來(lái)的房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。對(duì)于不愿“以租養(yǎng)老”的居民，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣可與老舊小區(qū)合作，開展定期醫(yī)療維護(hù)、上門關(guān)懷等服務(wù)，提高小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平，讓老舊小區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施更新的同時(shí)，服務(wù)和功能同樣有所提升。

（四）創(chuàng)新資本運(yùn)作形式，解決資金問(wèn)題

老舊小區(qū)有機(jī)更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，必須有穩(wěn)定的資金來(lái)源方能保障各項(xiàng)工作的開展。項(xiàng)目前期投入巨大，建議政府先期將市區(qū)兩級(jí)財(cái)政投入作為資本金，設(shè)立老舊小區(qū)更新專項(xiàng)資金賬目，用于改造道路、管道等基礎(chǔ)設(shè)施，再依托改造區(qū)域內(nèi)的房屋、土地等公共資源搭建投融資平臺(tái)，吸引社會(huì)資本進(jìn)入。為平衡社會(huì)資本在老舊小區(qū)改造中的支出，社區(qū)可有條件的置換部分小區(qū)內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和物業(yè)管理服務(wù);同時(shí)制定關(guān)于老舊小區(qū)有機(jī)更新涉及的權(quán)屬界定和經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)的管理辦法，以便金融機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行后續(xù)股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等金融活動(dòng);鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在住宅金融專項(xiàng)債券、政策性支持貸款等方面進(jìn)行探索，創(chuàng)新社會(huì)資本投融資機(jī)制，以增加老舊小區(qū)有機(jī)更新資金渠道，提升資金使用效率。

四、結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)有機(jī)更新是一項(xiàng)復(fù)雜而重大的民生工程，不僅能極大改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，更能夠改善市容市貌，提升城市管理水平，還能夠形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。各地區(qū)都不斷探索老舊小區(qū)有機(jī)更新的方法和途徑，也在局部小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)在更新過(guò)程中的寶貴經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題，待到試點(diǎn)小區(qū)經(jīng)驗(yàn)成熟，推廣到其他地區(qū)。隨著實(shí)踐進(jìn)程的不斷深入，未來(lái)老舊小區(qū)更新方向?qū)⒂蓸求w加固、管線入地等硬件升級(jí)逐步向科技物業(yè)、適老服務(wù)等軟件提升過(guò)渡。下一步要結(jié)合老舊小區(qū)自身特點(diǎn)，聚焦居住群體需求，注重改造的高效性、實(shí)用性、功能性和可持續(xù)性，制定完善有序的更新計(jì)劃，把老舊小區(qū)更新打造成改善城市面貌和居民生活質(zhì)量的惠民工程。

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Abstract：The organic renewal of the old community is not only a project related to the people's well-being and coping with the aging of the population， but also a beneficial project to enhance the appearance of the city and the level of management.With the improvement of people's living standard and rapid economic development， many problems existing in the old neighborhood turn out to be as a stumbling block to the people's pursuit of higher quality of life and urban development.As the political and cultural center of our country， Beijing， there are many old neighborhoods with different property rights and ancient age.These community facilities are old， the sanitary environment is poor， the population is seriously aged. By summarizing and analyzing the practical experience of organic renewal of The J community in Beijing， this paper discusses the existing problems and constraints in the process of organic renewal of the old communities， and puts forward the countermeasures to promote organic renewal， with a view to providing reference for the organic renewal and aging people friendly transformation of other neighborhoods.

Key words：old neighborhood;organic renewal;Beijing;aging

■責(zé)任編輯：王? 縉