買房需要關(guān)注居住權(quán)

從事房產(chǎn)類業(yè)務(wù)多年的蔡思斌認為，與房子相關(guān)的內(nèi)容中，民法典中居住權(quán)的相關(guān)約定也非常重要。

民法典規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

“過去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應(yīng)當查詢是否存在居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立之后，即便房產(chǎn)在居住權(quán)年限內(nèi)被原所有權(quán)人轉(zhuǎn)手賣掉，買家事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，但此時買家取得所有權(quán)并非完整的，無法對抗已設(shè)立的居住權(quán)，無權(quán)趕走居住權(quán)人，類似于‘買賣不破租賃?！辈趟急笳f，設(shè)立了居住權(quán)的房屋流通屬性和價值將大打折扣，購房者甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子，因此，民法典實施后，購買房屋一定要前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)查明所購房屋是否存在居住權(quán)登記。

除此之外，蔡思斌認為，居住權(quán)的制度設(shè)計可能有助于保護租戶的利益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂居住權(quán)合同，設(shè)立與租賃年限同等時間的居住權(quán)，將進一步保障租客的權(quán)益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權(quán)期限未滿，租賃合同解除后，房東也無法再次出租獲利。

（摘自《新京報》）