內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

趙峰

摘? ? 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)受國家宏觀政策的影響較深，資金需求量大。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中對內(nèi)部控制點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格管理，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的控制水平，在實(shí)踐中提升管理水平。從現(xiàn)實(shí)意義上講，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;內(nèi)部控制

1? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立內(nèi)部控制規(guī)范體系的重要性

1.1? 有助于促進(jìn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

企業(yè)內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工共同實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的一個(gè)過程。實(shí)施內(nèi)部控制的最終目標(biāo)就是要促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的實(shí)施，要求決策層在明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的前提下，通過分析行業(yè)、市場、宏觀政策變化的可能性及其對企業(yè)的影響程度，由專職的部門或人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、分析和應(yīng)對。各管理層依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求，開展管理工作和風(fēng)險(xiǎn)控制工作。

1.2? 有助于增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力

近年來，我國多地出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外突破單一的房地產(chǎn)銷售模式，謀求轉(zhuǎn)型和相關(guān)多元化發(fā)展;對內(nèi)加快企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的構(gòu)建并付諸實(shí)施，期望以此增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，實(shí)施內(nèi)控旨在幫助企業(yè)識別和應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制規(guī)范體系作為企業(yè)內(nèi)部的一項(xiàng)重要的管理制度體系，強(qiáng)調(diào)全員參與，能夠規(guī)范企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)和基層員工的行為，合理保證企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的合法合規(guī)性;確保資金和各項(xiàng)資產(chǎn)的安全完整。

1.3? 有助于提升管理職能，促進(jìn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)有效融合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)過程中，從涉及領(lǐng)域廣，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和內(nèi)容極其繁雜，專業(yè)化要求高。項(xiàng)目開發(fā)過程涉及到的眾多環(huán)節(jié)之間相互聯(lián)動(dòng)，業(yè)務(wù)同步開展，無明顯的業(yè)務(wù)起始界限，加上外部環(huán)境變化頻繁，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制難度加大?？陀^上促進(jìn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)加速融合。企業(yè)內(nèi)控體系統(tǒng)籌企業(yè)資源，各組織間有機(jī)地相互配合，有助于把控各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，加強(qiáng)內(nèi)部各部門之間的交流溝通，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部和諧氛圍的構(gòu)建，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息服務(wù)于經(jīng)營管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的有效融合。

1.4? 有助于推動(dòng)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，提高企業(yè)核心競爭力

隨著房地產(chǎn)市場變化的不斷深入，市場細(xì)分趨勢越發(fā)明顯。兼并重組、轉(zhuǎn)型升級成為常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)從國民經(jīng)濟(jì)的支柱，轉(zhuǎn)型為人們美好居住生活整體解決方案的系統(tǒng)集成商。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有快速適應(yīng)這種市場的變化，不斷提升企業(yè)核心競爭力才能生存和發(fā)展。

通過內(nèi)部控制制度實(shí)施，整合企業(yè)資源，積極參與市場競爭，有助于提高企業(yè)核心競爭力，應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀政策變化，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

2.1? 內(nèi)部控制度以利潤導(dǎo)向?yàn)槭?/p>

要標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理層以及決策層以利潤導(dǎo)向?yàn)槟繕?biāo)，單純地以公司利潤為目標(biāo)并不是最好的公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，會(huì)使企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)加大。其原因有以下兩點(diǎn)，第一，以利潤為目標(biāo)會(huì)忽視許多內(nèi)部控制中的重要環(huán)節(jié)，實(shí)施內(nèi)部控制必然會(huì)導(dǎo)致相關(guān)成本在基礎(chǔ)上增加，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制制度的缺失或是不完善，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.2? 內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評估不足

對內(nèi)部控制的認(rèn)識較為缺乏，沒有清晰的整體觀念，很多企業(yè)都認(rèn)為內(nèi)部控制可有可無，進(jìn)而忽視甚至省略此環(huán)節(jié)。對內(nèi)部控制的認(rèn)識度不高，更沒有在公司內(nèi)部建立或聘請外部專業(yè)性機(jī)構(gòu)對企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行評估與評價(jià)。

2.3? 內(nèi)部監(jiān)督缺失、信息溝通不暢

房地產(chǎn)行業(yè)與傳統(tǒng)行業(yè)有很多的不同，房地產(chǎn)行業(yè)的資金量較大，周轉(zhuǎn)率較低，并且行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)門檻都比較高。許多企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部信息溝通機(jī)制，管理層沒有正確認(rèn)識內(nèi)部控制的重要性與必要性。導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的上行下效，缺乏有效率的信息溝通與內(nèi)部控制的執(zhí)行能力。無法在突發(fā)問題與外部風(fēng)險(xiǎn)面前保持穩(wěn)健的運(yùn)行，直接導(dǎo)致了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的增加。

3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)

3.1? 提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量

通過提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營質(zhì)量與管理水平。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，還存在著業(yè)務(wù)流程分散以及風(fēng)險(xiǎn)評估較為薄弱的問題，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)和各個(gè)部門的關(guān)聯(lián)程度不強(qiáng)。因而，再沿用以往的內(nèi)部控制體系，不能很好地滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的績效機(jī)制不完善，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作水平較低，領(lǐng)導(dǎo)與管理人員對于風(fēng)險(xiǎn)管控意識較為淡薄，對于項(xiàng)目資金的管控方法不科學(xué)。在這種大背景下，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的優(yōu)化勢在必行?，F(xiàn)階段，要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化、有效化、系統(tǒng)化效果，并且要注重內(nèi)部控制的優(yōu)化準(zhǔn)備工作。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的實(shí)際情況進(jìn)行分析，進(jìn)而制定出內(nèi)部控制優(yōu)化的具體目標(biāo)。對于優(yōu)化目標(biāo)來說，要將重點(diǎn)放在提升資產(chǎn)的安全性、信息管理的有效性方面，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。另一方面，工作人員要提高對管理工作重要性的認(rèn)識，各級管理員工要積極參加培訓(xùn)工作。這一過程中，還要明確不同參與部門的崗位職責(zé)，將責(zé)任具體的落實(shí)到個(gè)人。

3.2? 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展趨勢

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要建立健全科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度，積極進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展血脈，日常管理工作中要控制好資金的流入與流出狀況。同時(shí)，還要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，積極從內(nèi)部、外部進(jìn)行資金的籌集，這一過程中要拓寬資金籌集的渠道，確保企業(yè)具備較強(qiáng)的支付能力與償債能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要實(shí)現(xiàn)預(yù)算和業(yè)績考核的無縫對接，建立資金管理考核機(jī)制，真正做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明。

3.3? 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的發(fā)展方向

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與核算工作時(shí)，要將正常的經(jīng)營活動(dòng)作為前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營成本的計(jì)算過程中，要對開發(fā)過程中的資源消耗狀況以及開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行綜合考慮。同時(shí)，還要對房地產(chǎn)企業(yè)的策劃、設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)、施工、交房等過程進(jìn)行控制。這樣一來，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量。另外，還要注重目標(biāo)成本控制的完善，做好目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)跟蹤，對于項(xiàng)目成本進(jìn)行及時(shí)的評價(jià)和反饋，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)成為一種自覺管理的行為。

3.4? 注重現(xiàn)場管理人員綜合素養(yǎng)的提升

相比于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品金額較大，并且產(chǎn)品涉及到民生問題。因而，對于管理人員來說，要有一個(gè)良好的職業(yè)操守與專業(yè)能力。在進(jìn)行工程分包工作時(shí)，要對分包工程的承包單位進(jìn)行研究，明確承包單位的施工人員素質(zhì)、企業(yè)綜合實(shí)力等因素。對于分包出去的工程，施工過程中要做好施工質(zhì)量的監(jiān)督工作，防止施工中出現(xiàn)以次充好、偷工減料等問題。同時(shí)，還要專門聘請專業(yè)素養(yǎng)較高的監(jiān)理公司進(jìn)行施工的監(jiān)督，提升相關(guān)建筑工程的施工質(zhì)量。

4? 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭越來越激烈，繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該逐漸從粗放式發(fā)展走向精細(xì)化管理，因此要在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做好內(nèi)部控制的工作，這樣才能把存在的各種風(fēng)險(xiǎn)降至最低，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最優(yōu)化發(fā)展。

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