舊房改造的精細(xì)化管理研究

摘? ? 要：隨著我國(guó)現(xiàn)代城市化建設(shè)速度的不斷加快，城市中舊房改造已成為一種較為常見的現(xiàn)象，但是從當(dāng)前實(shí)際情況來看，許多舊房改造都過于注重經(jīng)濟(jì)效益，而在建筑環(huán)境方面的改善有所忽視，以致舊房改造的實(shí)際效果較差?；诖朔N情況，本文主要圍繞舊房改造的智慧屬性展開研究，通過精細(xì)化管理使舊房成為智慧建筑，充分展現(xiàn)建筑施工過程中的人性化原則，打造高效、舒適的智能環(huán)境，希望通過此次研究能夠?yàn)榕f房智慧化改造過程中的精細(xì)化管理工作開展提供參考，最終促進(jìn)舊房改造的順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：舊房改造;智慧建筑;精細(xì)化管理

1? 前言

隨著當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，嶄新的高樓大廈已成為常態(tài)，城市中一些老舊的房屋在很大程度上影響到城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市舊房改造變得較為頻繁。但是從當(dāng)前舊房改造的實(shí)際情況來看，其中大多聚集于經(jīng)濟(jì)效益方面，所改造的工程項(xiàng)目以高檔寫字樓、商場(chǎng)居多，而在建筑舒的適性、節(jié)能性、環(huán)保性等方面考慮得較少，為縮減建設(shè)成本，建筑的智能特性表現(xiàn)得較為不足[1]。為了有效改變這種舊房改造的不良現(xiàn)狀，當(dāng)前應(yīng)在改造工作中融入精細(xì)化管理理念、智慧建筑理念，最終努力提升舊房改造后的節(jié)能環(huán)保性能與舒適性能。

2? 相關(guān)概念闡述

2.1? 智慧建筑概念

所謂智慧建筑，指的是建筑物在結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)等方面都依據(jù)居住者或使用者的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，以提升建筑物的智能屬性，為居住者提供更為舒適的居住環(huán)境、工作環(huán)境。通常智慧建筑應(yīng)具有節(jié)能性、智慧性、舒適性、便利性等特點(diǎn)。從實(shí)際情況來看，智慧建筑實(shí)質(zhì)上是現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)與建筑結(jié)構(gòu)的有效融合，在建筑結(jié)構(gòu)修建的過程中需在其中融入計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、生物識(shí)別技術(shù)等，以實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑內(nèi)各種數(shù)據(jù)信息的自動(dòng)化采集與控制[2]。而正是因?yàn)楸姸喔咝录夹g(shù)的融入，其在施工建設(shè)過程中對(duì)施工管理提出了更高的要求，這就需要采用更為科學(xué)、全面、細(xì)致的管理方式，最終提升其管理的綜合性能。

2.2? 精細(xì)化管理

精細(xì)化管理是新時(shí)期一種較為先進(jìn)的管理理念，其精細(xì)化主要是建立在常規(guī)性管理的基礎(chǔ)之上，將各種常規(guī)管理做更深入的細(xì)化，以提升管理的科學(xué)性與合理性。精細(xì)化的管理理念與建筑工程施工建設(shè)有著較高的契合度，建筑工程施工建設(shè)表現(xiàn)出較高的復(fù)雜性，如果在施工建設(shè)過程中一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會(huì)對(duì)建筑工程的整體質(zhì)量造成較大的影響。因此，在實(shí)際施工過程中應(yīng)注意規(guī)范施工制度、施工流程、施工工藝等，將各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化管理，以確保建筑整體的施工質(zhì)量[3]。而在當(dāng)前智慧建筑施工建設(shè)中，相關(guān)電氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)的布設(shè)，對(duì)施工提出了更高的要求，應(yīng)用精細(xì)化的管理理念對(duì)之進(jìn)行管理，對(duì)施工的質(zhì)量提升有較大的幫助，同時(shí)在此過程中還需注意系統(tǒng)與建筑工程之間的配合，這也是影響各智慧系統(tǒng)應(yīng)用有效性發(fā)揮的重要因素。

3? 舊房改造的主要原因分析

對(duì)當(dāng)前舊房改造施工的原因展開分析，其主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：舊房存在著較大的安全隱患和影響到城市的市容市貌，下面對(duì)這兩方面原因做具體分析。

3.1? 舊房存在較大的安全隱患

當(dāng)舊房存在較大的安全隱患，對(duì)居民的生命安全造成威脅時(shí)，便需要對(duì)舊房進(jìn)行改造施工。對(duì)城市危舊房存在的安全隱患展開分析，其主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：其一，許多較為古老的建筑結(jié)構(gòu)主要采用的是磚混式結(jié)構(gòu)，距今存在時(shí)間大多已經(jīng)超過30年，建筑結(jié)構(gòu)中安裝的一些燃?xì)饩€路、電力線路等都存在著老化的現(xiàn)象，再加上消防供水方面存在的問題，使得舊房的建筑結(jié)構(gòu)面臨較為嚴(yán)重的火災(zāi)隱患;其二，以往老舊建筑在施工建設(shè)過程中缺乏停車位方面的安排，以致大量私家車只能?？吭谧》颗赃叺牡缆穬蛇叄斐奢^大的交通安全問題;其三，老舊建筑在施工建設(shè)過程中基本沒有考慮到抗震方面的要求，因此，在抗震性能上完全達(dá)不到國(guó)家設(shè)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，這方面也存在較為嚴(yán)重的安全隱患;其四，在老舊房屋中居住的人口以老年人居多，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)難以有效撤離和逃生，存在較為嚴(yán)重的生命財(cái)產(chǎn)安全問題[4]。當(dāng)城市中的舊房存在這些安全隱患的情況下，對(duì)之進(jìn)行改造施工表現(xiàn)出較高的必要性。

3.2? 舊房整體環(huán)境條件落后，影響到城市的市容市貌

在現(xiàn)代城市規(guī)劃建設(shè)中，越來越注重城市的整體形象，尤其是在中心城區(qū)地段。如果舊房本身環(huán)境條件顯得較為落后，又缺乏一定的文化價(jià)值，那么對(duì)其改造將成為一種必然，通過改造能夠讓城市的整體面貌煥然一新[5]。老舊建筑由于歷史文化的原因，其在基礎(chǔ)配套設(shè)施、環(huán)境條件等方面逐漸無法滿足現(xiàn)代城市居民的生活需求，很難適應(yīng)當(dāng)前現(xiàn)代化城市的建設(shè)要求，因此，需要及時(shí)對(duì)其做出改造，以適應(yīng)新時(shí)代、新社會(huì)發(fā)展的需要。

但值得注意的是，此類舊房結(jié)構(gòu)一般不包括具有文化內(nèi)涵、文化價(jià)值的建筑結(jié)構(gòu)，通常對(duì)于文化價(jià)值較高的建筑只是對(duì)其進(jìn)行修繕加固處理，以使之形成文化旅游產(chǎn)業(yè)。

4? 構(gòu)建舊房改造精細(xì)化管理體系

在對(duì)舊房進(jìn)行智慧化改造的過程中，為順利實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，應(yīng)構(gòu)建出合適的精細(xì)化管理體系，其主要應(yīng)完善精細(xì)化管理監(jiān)管制度、完善精細(xì)化管理的技術(shù)體系、完善精細(xì)化管理的人員管理體系，下面對(duì)這三個(gè)方面的具體完善展開分析。

4.1? 完善精細(xì)化管理監(jiān)管制度

在進(jìn)行精細(xì)化管理的過程中，施工企業(yè)應(yīng)基于舊房智慧化改造的實(shí)際需要制定相對(duì)完善的監(jiān)管制度。首先，施工企業(yè)應(yīng)編制規(guī)范性文件、施工指引文件，如：《操作規(guī)范與施工指引》、《現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范》等，利用這些文件來規(guī)范施工過程，使整個(gè)施工過程“標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化”，確保項(xiàng)目從中標(biāo)開工到竣工驗(yàn)收都能夠規(guī)范開展和進(jìn)行。利用編制文件進(jìn)行規(guī)范化指導(dǎo)，盡量減少各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)模塊施工過程中由于施工經(jīng)驗(yàn)或能力不同造成的影響，從而促進(jìn)工程項(xiàng)目整體施工水準(zhǔn)的提升;其次，施工企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)整個(gè)施工過程的監(jiān)督管理。由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)人員帶領(lǐng)，按照施工企業(yè)制定的《舊住房改造項(xiàng)目管理檢查標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行監(jiān)督管理，在每月月底對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行全面徹底的檢查，具體檢查內(nèi)容主要包括：質(zhì)量管理、安全管理、進(jìn)度管理、管理人員履職能力等，并根據(jù)考察結(jié)果，將其中不合格的對(duì)象淘汰，以確保整體施工隊(duì)伍具有較高的專業(yè)水平;再次，施工企業(yè)在改造管理過程中應(yīng)加強(qiáng)與參建各方之間的溝通交流[6]。如：在施工前積極與街道、居委會(huì)、物業(yè)、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行溝通，聽取各方對(duì)舊房改造的建議，有效發(fā)揮各方的智慧，通過各方合力順利解決舊房改造過程中存在的難題。

4.2? 完善精細(xì)化管理的技術(shù)體系

在舊房智慧改造的過程中，需要應(yīng)用到較多先進(jìn)性技術(shù)，并且各種技術(shù)應(yīng)用之間存在著較大的聯(lián)系，如果在施工過程中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了疏漏，未考慮到技術(shù)應(yīng)用之間的相互關(guān)系，都可能使最終建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量受到影響。因此，施工企業(yè)在實(shí)際改造施工時(shí)，應(yīng)注意完善精細(xì)化管理的技術(shù)體系，將改造施工中的每項(xiàng)技術(shù)應(yīng)用、每個(gè)施工環(huán)節(jié)都作為施工技術(shù)管理中的重點(diǎn)，同時(shí)在管理過程中引入更為先進(jìn)的管理方法[7]。如：在精細(xì)化管理中引入BIM技術(shù)，利用BIM技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)建模，對(duì)每個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)模擬，利用該項(xiàng)技術(shù)提前發(fā)現(xiàn)改造施工過程中所存在的問題，從而促進(jìn)整體施工質(zhì)量的提升。

4.3? 完善精細(xì)化管理的人員管理體系

施工人員是影響舊房智慧化改造質(zhì)量的直接影響因素，施工人員的專業(yè)素質(zhì)越高，項(xiàng)目的施工質(zhì)量將更加具有保障。因此，施工企業(yè)在構(gòu)建精細(xì)化管理體系的過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理，努力打造一支高專業(yè)素質(zhì)、高創(chuàng)新精神、高團(tuán)隊(duì)意識(shí)的高素質(zhì)隊(duì)伍。為此，在實(shí)際管理中，應(yīng)從招聘、培訓(xùn)、薪酬績(jī)效激勵(lì)、企業(yè)文化影響等多個(gè)方面做出改善，使參與舊房智慧化改造的技術(shù)人員與管理人員都具有較高的素質(zhì)，從而促進(jìn)舊房智慧化改造的順利完成。

5? 舊房智慧化改造的精細(xì)化管理策略研究

在實(shí)際對(duì)舊房進(jìn)行智慧化改造的過程中，精細(xì)化管理的有效實(shí)施主要可以分為三個(gè)步驟來開展和實(shí)施：改造施工前、改造施工中以及改造施工后，下面對(duì)各階段具體的精細(xì)化管理策略展開研究。

5.1? 項(xiàng)目改造施工前的精細(xì)化管理

在對(duì)舊房進(jìn)行改造施工之前，為保證整個(gè)改造施工順利開展進(jìn)行，應(yīng)充分了解改造者的實(shí)際需求，然后根據(jù)其需求制定出對(duì)應(yīng)的改造方案，以提升改造方案的科學(xué)性、合理性。（1）充分了解舊房智慧化改造的需求。在進(jìn)行舊房智慧化改造的過程中，關(guān)鍵應(yīng)先了解投資建設(shè)人員的規(guī)劃和想法，在打造智慧化建筑的過程中，需要達(dá)到的智慧化性能，并將相關(guān)要求和條件列入到合同之中，避免后期施工建設(shè)中出現(xiàn)較多存在爭(zhēng)議的地方;（2）認(rèn)真研究舊房改造項(xiàng)目，制定合適的改造方案，完成相關(guān)圖紙的繪制。在此次過程中可引入BIM技術(shù)，通過BIM技術(shù)建模，在施工前對(duì)既定的施工方案進(jìn)行檢驗(yàn)，以降低改造施工方案中的不合理之處，最終提升舊房改造項(xiàng)目的整體性能;（3）以BIM技術(shù)構(gòu)建信息共享平臺(tái)，將暖氣供應(yīng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、安全監(jiān)防系統(tǒng)等管線布置圖進(jìn)行校驗(yàn)，以確保其不會(huì)影響到舊房建筑裝飾裝修以及結(jié)構(gòu)加固，從而提升舊房改造整體科學(xué)性[8]。

5.2? 項(xiàng)目改造施工中的精細(xì)化管理

在項(xiàng)目改造施工過程中為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，主要應(yīng)當(dāng)從成本管理、材料管理、人力資源管理三個(gè)方面入手，這也是所有建筑工程管理工作開展不容忽視的是三個(gè)部分。

5.2.1? 實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的精細(xì)化管理

成本管控是否有效將直接影響到施工企業(yè)參與舊房改造的經(jīng)濟(jì)效益，屬于施工企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)所在，而且成本管理是否合理還將對(duì)舊房智慧化改造的質(zhì)量造成一定的影響。因此，在實(shí)際改造施工中對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理表現(xiàn)出較高的必要性。首先，建筑施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算制定對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，然后將目標(biāo)成本做進(jìn)一步細(xì)化，分配到單個(gè)項(xiàng)目之中。通過這種逐級(jí)細(xì)化的方式，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整體成本的有效管控，從而將實(shí)際施工成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi);其次，建筑施工企業(yè)應(yīng)建立動(dòng)態(tài)化成本管理體系，及時(shí)分析和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段成本管理中存在的問題，然后找出與計(jì)劃出現(xiàn)差錯(cuò)的原因，在后期施工中做出針對(duì)性的調(diào)整，在不斷糾正和評(píng)價(jià)分析的過程中，最終保證舊房改造的整體成本費(fèi)用可控。

5.2.2? 實(shí)現(xiàn)對(duì)施工材料的精細(xì)化管理

在舊房改造工程項(xiàng)目中，施工材料屬于施工質(zhì)量、施工成本的主要影響因素，應(yīng)當(dāng)將之作為精細(xì)化管理的重點(diǎn)對(duì)象。首先，在材料采購環(huán)節(jié)，應(yīng)盡可能選擇與一些知名廠商合作，并且所購材料應(yīng)具備產(chǎn)品合作證書，從采購環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)材料質(zhì)量的管理控制;其次，施工材料在運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)投入應(yīng)用之前，應(yīng)依照要求進(jìn)行檢驗(yàn)，如果檢驗(yàn)不合格，該批次材料應(yīng)嚴(yán)禁使用到工程項(xiàng)目中;再次，為避免材料施工材料浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，在施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工材料領(lǐng)用的記錄和監(jiān)管，結(jié)合實(shí)際施工量進(jìn)行核對(duì)，從而有效降低施工材料消耗量;最后，在施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做好施工廢棄材料的回收利用工作，以此既能夠降低施工造成，而且也能夠有效降低對(duì)自然環(huán)境造成的不良影響，最終使管理工作突出節(jié)能環(huán)保性能[9]。

5.2.3? 實(shí)現(xiàn)對(duì)施工人力資源的精細(xì)化管理

在施工人力資源管理中，施工單位主要應(yīng)做好施工人員專業(yè)技術(shù)能力分類，然后在不同的施工階段配置合適數(shù)量的人力資源，以提升改造施工的效率和質(zhì)量。如：在施工改造過程中，一些技術(shù)性要求的工作，例如，塔吊操控、挖掘機(jī)操控、大體積混凝土澆筑等，都要求施工技術(shù)人員具備較高的技術(shù)和能力，相應(yīng)工作人員應(yīng)具備對(duì)應(yīng)的操作證書，以此保證施工質(zhì)量;又如在人力資源的安排上，應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合施工場(chǎng)地情況，在各階段根據(jù)需要布設(shè)合適的施工人數(shù)，以此發(fā)揮出人力資源的作用，加快施工進(jìn)度，同時(shí)避免施工過程中出現(xiàn)人力資源浪費(fèi)的情況。

5.3? 項(xiàng)目改造施工后的精細(xì)化管理

舊房在進(jìn)行智慧化改造之后，其內(nèi)部存在著較多智能化控制系統(tǒng)，為保證這些系統(tǒng)能夠發(fā)揮出應(yīng)有的效果，還需對(duì)之進(jìn)行全面的調(diào)試，經(jīng)調(diào)試合格之后才能交付使用，若調(diào)試不達(dá)標(biāo)，應(yīng)對(duì)具體的問題及時(shí)做出整改，然后再次調(diào)試研究。同時(shí)，完成相關(guān)資料檔案的整理工作，與建設(shè)單位、監(jiān)理單位聯(lián)系，對(duì)工程項(xiàng)目整體進(jìn)行驗(yàn)收，確保工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到要求。此外，應(yīng)安排專門的技術(shù)人員對(duì)舊房改造業(yè)主進(jìn)行使用指導(dǎo)和培訓(xùn)，以便舊房改造業(yè)主能夠正確應(yīng)用各種智慧功能，切實(shí)發(fā)揮出各個(gè)系統(tǒng)的價(jià)值和作用，同時(shí)也有助于降低智慧系統(tǒng)的故障發(fā)生率。

6? 結(jié)語

綜上所述，舊房智慧化改造施工建設(shè)是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，具有較高的施工難度，為保證最終改造完成的建筑物各方面性能達(dá)到建設(shè)單位要求，施工單位應(yīng)在實(shí)際施工中采用精細(xì)化管理方式，針對(duì)施工過程中各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段存在的問題進(jìn)行全面細(xì)致的管理，從而在整體上提升改造工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，同時(shí)降低其施工造價(jià)，為施工單位創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益。在改造施工過程中，值得注意的是應(yīng)充分把握各類智能工程建設(shè)的要點(diǎn)，同時(shí)做好溝通交流工作，避免各類智能工程之間存在相互干擾和影響的不良情況，最終確保各個(gè)智能系統(tǒng)都能夠發(fā)揮出想要的效果。

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作者簡(jiǎn)介：

章丹（1976—）男，土家族，籍貫：江西省南城縣，學(xué)歷：碩士，研究方向：房地產(chǎn)。