后疫情時代的中國房地產(chǎn)市場

文/本刊編輯部 郄江華 王聰聰

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)勞動就業(yè)、貢獻(xiàn)財政稅收等有著重要貢獻(xiàn)。保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。針對此次疫情，我國政府指出要密切監(jiān)測經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，聚焦疫情對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的沖擊和影響，做好“六穩(wěn)”工作，做好應(yīng)對各種復(fù)雜困難局面的準(zhǔn)備。目前，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場正逐步恢復(fù)。

中國房地產(chǎn)市場的主要增長動力

1.城市群的發(fā)展

2018 年，中國已形成京津冀、長江三角洲和珠江三角洲三大較為成熟的城市群，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，該三大城市群合共貢獻(xiàn)中國GDP 總額的約39.1%。根據(jù)“十三五”規(guī)劃，中央政府提出城市群倡議。根據(jù)該倡議，中國至2020 年將總共建成19 個區(qū)域城市群。該倡議旨在透過提供更多政府支持促進(jìn)低線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及提供政策促進(jìn)人口流入，以此促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)均衡的發(fā)展。

2.城鎮(zhèn)化的持續(xù)推動

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，中國2019 年城鎮(zhèn)化率為60.6%，較《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》計劃的目標(biāo)年2020 年提前一年達(dá)至目標(biāo)。預(yù)期持續(xù)推動城鎮(zhèn)化將會提高住房市場需求。中國政府扶持棚戶區(qū)改造

近年來，各地政府持續(xù)努力對中國城鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)進(jìn)行重建。根據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的資料，于2016 年至2018 年，每年改造約600 萬套城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房，于2019 年改造320 萬套城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房。重建的棚戶區(qū)內(nèi)生活的居民通常獲得補(bǔ)償。因獲得金錢賠償?shù)木用窈艽罂赡芨纳票说茸》織l件，故而刺激了有關(guān)區(qū)域的住宅物業(yè)需求[1]。

3.人口遷移重新定向

與一線、二線城市相比，具有先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的眾多地級市的人口適度增長。中國一線、二線城市相比低線城市通常房價較高，從中國其他地區(qū)遷往的民眾更難在該等城市安置。在此背景下，物業(yè)開發(fā)商認(rèn)為三線、四線城市為更具吸引力及策略性的選擇，因該等城市預(yù)期將出現(xiàn)人口穩(wěn)定增長。

4.城鎮(zhèn)居民的可支配收入、支出上漲

中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展令人民整體生活水平得以提高。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從2014 年的28 844 元穩(wěn)步增加至2019 年的42 359 元，而2019 年城鎮(zhèn)居民的人均消費(fèi)支出為28 063 元。隨著需求及購買力增加，對房地產(chǎn)市場的投資相應(yīng)增加。

非典帶來的啟示

很多人會將此次疫情同2003 年非典對樓市的影響進(jìn)行類比。其實(shí)，二者相似之處不多。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)存在差異。2003 年，中國GDP 增速達(dá)10%（見圖1），剛加入WTO 加上人口紅利，經(jīng)濟(jì)騰飛上行。如今，GDP 增速保6%，金融去杠桿疊加中美貿(mào)易戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力大。第二，居民杠桿率不同。2003年，房地產(chǎn)業(yè)也處于飛速發(fā)展期，大眾忙于尋找機(jī)遇創(chuàng)業(yè)，全民炒房現(xiàn)象尚未出現(xiàn)?，F(xiàn)在，居民69%財富是房產(chǎn)，負(fù)債規(guī)模達(dá)80%，居民負(fù)債過高，風(fēng)險已顯現(xiàn)。第三，政策環(huán)境不同。非典過后，中央出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展政策，肯定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展“對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用”，強(qiáng)調(diào)“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。

圖1 2001—2007 年GDP 增速趨勢圖

房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位確立。作為提振經(jīng)濟(jì)的重要驅(qū)動，理所當(dāng)然地受到了鼓勵和重視。從2019 年延續(xù)至今，房地產(chǎn)政策一直是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下，大房企銷售規(guī)模增長，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)提升。2020 年，預(yù)計全國商品房銷售金額15 3000 億元，同比小幅回落4.1%。而公布銷售目標(biāo)的33 家TOP50 房企，總金額比2019 年增長9.5%，預(yù)計市占率比2019 年提升6.5 個百分點(diǎn)。

2020 年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

根據(jù)國家統(tǒng)計局的發(fā)布，2020 年1～5 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45 920 億元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0個百分點(diǎn)（見圖2）。其中，住宅投資33 765 億元，同比持平，1～4 月份為下降2.8%。1～5 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45 920 億元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0 個百分點(diǎn)。其中，住宅投資33 765 億元，同比持平，1～4 月份為下降2.8%。

圖2 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

1～5 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資25 190 億元，同比下降0.1%，降幅比1～4 月份收窄3.0 個百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資9 051 億元，下降6.8%，降幅收窄3.8 個百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資10 175 億元，增長5.6%，增速提高1.9 個百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資1 504 億元，增長0.5%，1～4 月份為下降1.6%。

1～5 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積7.6×109m2，同比增長2.3%，增速比1-4 月份回落0.2 個百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積5.4×109m2，增長3.5%。房屋新開工面積7.0×108m2，下降12.8%，降幅收窄5.6 個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積5.1×108m2，下降13.9%。房屋竣工面積2.4×108m2，下降11.3%，降幅收窄3.2 個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積1.7×108m2，下降10.9%。

1～5 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.8×107m2，同比下降8.1%，降幅比1～4 月份收窄3.9 個百分點(diǎn)；土地成交價款2 429 億元，增長7.1%，增速提高0.2 個百分點(diǎn)[2]。

2.商品房銷售和待售情況

1～5 月份，商品房銷售面積4.9×108m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 個百分點(diǎn)，如圖3 所示。其中，住宅銷售面積下降11.8%，辦公樓銷售面積下降26.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降21.7%。商品房銷售額46 269 億元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降8.4%，辦公樓銷售額下降35.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降26.6%。

圖3 全國商品房銷售面積及銷售額增速

1～5 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積2.0×108m2，同比下降9.9%，降幅比1～4 月份收窄7.6 個百分點(diǎn)；銷售額25 661 億元，下降7.7%，降幅收窄8.4 個百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積1.3×108m2，下降17.3%，降幅收窄6.8 個百分點(diǎn)；銷售額8 863 億元，下降18.5%，降幅收窄8.1 個百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積1.4×108m2，下降9.3%，降幅收窄6.9 個百分點(diǎn)；銷售額10 301 億元，下降9.0%，降幅收窄7.3 個百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積1.7×107m2，下降22.4%，降幅收窄2.9 個百分點(diǎn)；銷售額1 445 億元，下降19.5%，降幅收窄2.0 個百分點(diǎn)[3]。

疫情對中國房地產(chǎn)市場帶來的機(jī)遇

1.行業(yè)加速整合，效率提升

在疫情的影響下，房企回款難導(dǎo)致資金承壓，中小房企的資金承受能力相對低，這或?qū)?dǎo)致新一輪的收購和整合，地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行效率有望得到提升，這對轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟(jì)是一大助力。

2.金融政策的放寬利好房企

從近期公開的信息可以看到，央行已經(jīng)開始通過公開市場操作和中期借貸便利向市場投放資金。2020 年2 月3 日，人民銀行以利率招標(biāo)方式開展了12 000 億元逆回購操作；2 月4 日，央行以利率招標(biāo)方式開展了5 000 億元逆回購操作；2 月10 日，央行以利率招標(biāo)方式開展了9 000 億元的逆回購操作。金融扶持經(jīng)濟(jì)的力度表現(xiàn)強(qiáng)勁。房企憑借實(shí)物支持和穩(wěn)定的投資回報往往更容易受市場資金青睞，金融政策的放寬能在一定程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。金融政策的放松勢在必行，通過投放一部分資金來推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓消費(fèi)和投資保持一定的活躍度，用空間換時間，這在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下是十分必要的。

3.需求短期受抑制，長期會得到釋放

在“房住不炒”的政策環(huán)境下，過去幾年的房產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)把投資需求壓低，大量的購房者都是剛需客戶，疫情只是讓剛需客戶的消費(fèi)行為延遲了。盡管疫情會對需求市場造成一定的影響，2020 全年全國商品住宅銷售面積同比將有不同程度的下滑，但房地產(chǎn)市場仍然保持著巨大的體量，一旦疫情結(jié)束，消費(fèi)需求將會被釋放，市場會迎來一個交易的小高峰時期。根據(jù)疫情延續(xù)時間的長短，這個小高峰時期可能將發(fā)生在2020 年的第二季度或第三季度。

疫情過后中國房地產(chǎn)市場投資重點(diǎn)

1.回歸剛需，投資應(yīng)讓位剛需

疫情會影響投資，但不改剛需本質(zhì)，是否買房首先由需求決定，正如網(wǎng)上流行的段子“如果疫情控制住了，虧的錢都會漲回來；如果疫情沒控制住，要錢也沒用了?！卞X財都是身外之物，當(dāng)下的需求才是第一位。

2.關(guān)注南方溫暖地帶的投資機(jī)會

隨著中國人口老齡化的來臨，巨大的養(yǎng)老需求也將催生市場需求；經(jīng)歷本輪疫情，國人將更加注重養(yǎng)生和保健，南方溫暖地區(qū)是非常好的選擇，這或?qū)⒋呱袌鰧τ谀戏綔嘏貐^(qū)的房產(chǎn)需求，如海南、粵港澳大灣區(qū)、云南等，南方溫暖地帶具備很大的投資潛力和價值。

3.聚焦核心一線、二線城市的投資機(jī)會

目前，中國的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，人口向經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等優(yōu)勢明顯的地區(qū)聚集的趨勢始終不變，在需求支撐下，一線、二線城市的樓市前景更為看好，建議始終關(guān)注一線、二線核心城市的投資機(jī)會[4]。

4.通過房地產(chǎn)基金參與樓市投資

商品房是典型的重資產(chǎn)，疫情影響下成交表現(xiàn)不佳，受市場波動的影響很大，直接買房對于有流動性需求的投資者并不合適，通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金，依托專業(yè)的投資管理人有機(jī)會參與到優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目中去。

戰(zhàn)勝疫情，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020 年1～5 月份全國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，5 月地產(chǎn)開發(fā)投資降幅進(jìn)一步收窄，幾乎與去年同期持平。這期間，疫情持續(xù)好轉(zhuǎn)。從銷售指標(biāo)上看，1～5 月份，商品房銷售面積4.9×109m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 個百分點(diǎn)。商品房銷售額46 269 億元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 個百分點(diǎn)。自3 月以來，在疫情好轉(zhuǎn)下，房地產(chǎn)市場銷售同比降幅持續(xù)收窄，至5 月銷售面積降幅收窄至12.3%，仍處在2015 年3 月以來的高位水平。

5 月份，由于國內(nèi)疫情控制成效明顯，市場活躍度持續(xù)上升，新房、二手房價格上漲城市數(shù)量均創(chuàng)2019 年8 月以來新高，價格漲幅穩(wěn)中有升。各等級城市的新房、二手房同環(huán)比均上升。預(yù)計6 月隨著北京的疫情二次暴發(fā)，國內(nèi)疫情再次回到控制期，預(yù)計6 月市場需求延緩釋放，各城市價格上漲動力不足。