中國房地產(chǎn)未來發(fā)展前景展望

文/本刊編輯部 郄江華 王聰聰

房地產(chǎn)市場的發(fā)展是連接經(jīng)濟、金融與民生工程的交匯點。房子問題已成為土地政策、貨幣政策與金融監(jiān)管政策等必須考慮的元素，是影響我國各項事業(yè)邁向新臺階必須要跨過去的檻。為此，政府部門再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，并對我國下一步房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出了明確部署，建立“多主體供給、多渠道保障和租購并舉的住房制度”，以實現(xiàn)“住有所居”。從近幾年的政策走勢來看，房產(chǎn)調(diào)控除了需求側(cè)以“限”為代表的方式之外，供給側(cè)也在探索，特別是多層次的公共住房體系更加豐富。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2020 年一季度，新建住宅價格累計上漲0.18%，是2015 年5 月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37 個百分點。其中2 月線下售樓處受限，企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現(xiàn)階段性小幅調(diào)整；3 月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復(fù)，價格環(huán)比小幅上漲0.14%，整體保持平穩(wěn)，均價為15 195 元/m2。

2018—2020 年一季度各級城市住宅均價漲幅對比圖

中國房地產(chǎn)的歷史發(fā)展趨勢及現(xiàn)狀

從數(shù)據(jù)上看，過去20 年，中國房價的增長率波動很大，周期性很強，且大部分時間為正。房價走勢表現(xiàn)為整體的階梯性振蕩上行[1]。中國房價增長波動大、周期性強并不奇怪，因為中國的經(jīng)濟增長周期性也很強。

房地產(chǎn)周期的根源是政策調(diào)控周期。在每輪調(diào)控之后，房價都會發(fā)生報復(fù)性反彈。最近的一輪調(diào)控持續(xù)了2 年多，但全國70 個大中城市中，超過一半城市的新建住宅的價格還在增長。不同城市的房價區(qū)域性差異化越來越明顯，一線城市的房價漲幅最高，并且受限于供給的相對稀缺，價格波動率越來越大；二三線城市的供給相對寬松，供給不斷增加，價格漲幅較小。中國的房地產(chǎn)在2012 年之前處于黃金期，整體供不應(yīng)求，漲幅居高不下，2012 年以后開始進入白銀期，全國總體上供需基本平衡，但區(qū)域供需不平衡開始出現(xiàn)[2]。2018 年1～6 月份，商品房銷售面積約7.7×108m2，同比增長3.3%，增速比1～5 月份提高0.4 個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66 945 億元，增長13.2%，增速提高1.4 個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。截至2000 年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)已達2.5 萬家，從業(yè)人員約有20 多萬人；截至2017 年年底，保守估計房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機構(gòu)已超過10 萬家，從業(yè)人員逾百萬。可見，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

2014—2018 年中國商品房交易面積及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院。

“新基建”為房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機遇

新冠肺炎疫情給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了轉(zhuǎn)型的新特征和新動力。比如，“新基建”政策的提出給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的歷史發(fā)展機遇。“新基建”政策，加上國務(wù)院下放建設(shè)用地審批授權(quán)，意味著土地一級開發(fā)將重新回歸房產(chǎn)舞臺的中央，并形成新的開發(fā)模式。而地方政府手中握有的更大事權(quán)則更容易推動一級開發(fā)模式的變革，地產(chǎn)企業(yè)可以以新的模式參與一級開發(fā)。

2010 年，萬科銷售額首次突破千億，成為這個行業(yè)的里程碑，短短10 年時間，千億銷售額便退化為房地產(chǎn)排行榜前30的門檻。房地產(chǎn)規(guī)模數(shù)量上的膨脹并不全然來自數(shù)字化，但在規(guī)模沖高、利潤回落的當(dāng)下，各企業(yè)都在急于向數(shù)字化求解未來的答案[3]。

與“鐵公基”和房地產(chǎn)為代表的“傳統(tǒng)基建”時代有著本質(zhì)不同，數(shù)字化需求來源于對疫情的短線應(yīng)對，一些發(fā)軔于人力、財務(wù)等單項業(yè)務(wù)，還有一些則立足于集團的整體轉(zhuǎn)型。我國的新一輪基建建設(shè)突破了以傳統(tǒng)的鐵路、公路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為代表的基建模式，賦予了新的科技內(nèi)涵，這是具有重大歷史意義和現(xiàn)實意義的轉(zhuǎn)折，也符合當(dāng)今世界經(jīng)濟和我國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和要求，這輪基建以5G、互聯(lián)網(wǎng)、信息化、智能化等科技為鮮明特色。據(jù)報道，在新冠肺炎疫情沖擊和經(jīng)濟下行壓力下，各省份最近密集推出龐大投資計劃，總投資接近25萬億元，2020 年度計劃完成投資也近3.5 萬億元。

數(shù)據(jù)中心（IDC）作為集中存放計算、存儲以及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的場所，匯聚了大量互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用數(shù)據(jù)，為海量云服務(wù)提供了支撐。因其特殊性，除了基本數(shù)據(jù)存儲與計算服務(wù)外，還需要提供互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)，如穩(wěn)定高速的互聯(lián)網(wǎng)接入帶寬、穩(wěn)定充足的電力供應(yīng)、恒溫恒濕的機房環(huán)境、實時有效的集中監(jiān)控等。

本身就是熱點的5G 建設(shè)正在如火如荼建設(shè)中，根據(jù)VIAVI 最新發(fā)布的《5G 部署現(xiàn)狀》研究報告，截至2020 年1月，全球已有34 個國家的378 個城市部署商用了5G 網(wǎng)絡(luò)。韓國是5G 部署城市數(shù)量最多的國家，已成功覆蓋85 個城市；其次是我國，有57 個城市可使用5G 網(wǎng)絡(luò)。相信在新基建的推動下，我國將很快成為5G 部署城市最多的國家。事實上，2020年以來，工信部會議中頻頻提及加快5G 網(wǎng)絡(luò)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、高端裝備等新興科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此次中央政治局表態(tài)，是加快我國5G 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的又一強有力的強心針，將持續(xù)推進數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進度。當(dāng)然，新基建給智能化行業(yè)帶來的機遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些?！靶禄ā敝饕ň糯箢I(lǐng)域：5G 基建、特高壓/電力物聯(lián)網(wǎng)、高鐵/軌道交通、新能源汽車/充電樁、云計算/數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、超高清、物聯(lián)網(wǎng)。

中國房地產(chǎn)未來發(fā)展前景

2019—2030 年，中國的房地產(chǎn)業(yè)在中國新一輪經(jīng)濟增長周期中仍將繼續(xù)保持上升的態(tài)勢。

1.從房地產(chǎn)的供需情況分析

庫存情況: 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019 年一季度各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的商品房待售面積（包含住宅、辦公、商業(yè)用房）為5.1646×108m2，同比減少9.9%，而實際上,住宅商品房待售面積僅為2.46×108m2，同比減少15.4%，對比同期的商品房銷售面積2.9829×108m2，同比減少只有0.9%，其中住宅商品房銷售面積為2.5954×108m2，同比減少0.6%，反觀房屋竣工面積為1.8474×108m2，其中住宅面積為1.043×108m2，通過增量與銷量的對比可以看出，未來庫存將會持續(xù)減少。

人均住宅面積需求:通過國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018 年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為約36.9m2，而實際使用面積只有23m2，從人均住宅面積來看，我們的住房面積還是偏小，同時我國的住宅是按建筑面積計算，而主要發(fā)達經(jīng)濟體國家是按套內(nèi)使用面積計算，如日本水平約33.1m2（約合建筑面積47.1m2），從橫向上看面積相近，但由于統(tǒng)計口徑采用的是實際使用面積，而我國采用建筑面積，我國住宅商品房的房率一般在75%～80%，由此，我國城鎮(zhèn)人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。

空置率情況：由于前些前房地產(chǎn)的粗放型發(fā)展，許多三四線城市過度的土地供應(yīng)，帶來了不按城市實際需求過度開發(fā)，外加隨著人口外遷，造成的結(jié)果就是三四線城市商品房供過于求，囤積了大量的空房，這種現(xiàn)象主要集中在全國的三、四線小城市和我國東北部。而一二城市的空置率主要是統(tǒng)計口徑的不同造成空置率偏高，從銷售市場端情況看，三四線城市由于過高的空置率，政府層面只有通過貨幣化棚改減少庫存，而一二線城市則需求旺盛，個別城市甚至通過搖號獲得購房資格。因此，空置率要從不同區(qū)域、不同城市級別區(qū)別看待，分析中不能采用一刀切的方法進行分析。

伴隨著中國進入城鎮(zhèn)化的中后階段，人口進一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以斷定必將有更多的三四城市面臨城市設(shè)施因人口流出而出現(xiàn)逐步廢棄。預(yù)計2018—2030 年間，中國的住宅銷售平均面積約在1.2×109m2，從這個口徑計算的結(jié)果與“人均住宅面積需求”中所計算的2018—2030 年間中國的住宅銷售需求約1.2×109相吻合[4]。

我國的住宅建筑壽命平均30 年，住宅建筑質(zhì)量跟國際比還是有很大的差距，住房質(zhì)量的改善，也將推動住房消費的升級。特別是高質(zhì)量的商品房供應(yīng)總體上比較欠缺，我國居民仍有巨大的改善居住條件的意愿，所以可預(yù)見性未來改善型需求占比將逐年遞增。

隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代進入存量時代，政策方面的鼎力相助使房屋租賃市場迎來難得一次的發(fā)展機遇。十九大報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”租購并舉的住房制度一石激起千層浪，隨著政策的全面鋪開，住房租賃市場迎來了蓬勃發(fā)展的春天。

2.從闡述房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢- 代建分析

自1998 年我國住房制度改革以來，商品房這個字眼首次進入人們視線，我國房地產(chǎn)市場進入了長達20 年的黃金時代，除去中間偶爾因為國際金融危機與經(jīng)濟下行等因素出現(xiàn)短暫性微微調(diào)整外，房價也幾乎一路上行；2016 年底，黨中央適時提出“房子是用來住的，而不是用來炒”，繼而全國范圍出臺諸多史無前例嚴(yán)厲地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，無論政策層面對房企融資渠道的重重防火墻限制，還是資金對行業(yè)投資回報與風(fēng)險的考量，市場資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已是難上加難，據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，就2019 年房企待償還各項有息債務(wù)高達史無前例的6.1 萬億元。從2008—2018 年，是房企高速發(fā)展黃金十年，成就了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但另一方面，也為房企粗獷發(fā)展所造成的產(chǎn)品同質(zhì)化埋下伏筆，同質(zhì)化產(chǎn)品所帶來的規(guī)?；偁幊蔀榻裉旆科筘?fù)債高的根源。在現(xiàn)行運行模式下，高負(fù)債導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)進一步加劇高負(fù)債。對于房企，房地產(chǎn)行業(yè)融資進入寒冬期，房企整體融資環(huán)境十分嚴(yán)峻，償債壓力不斷加大之刻，如何保持充足現(xiàn)金流成為關(guān)乎生死的關(guān)鍵之戰(zhàn)，不僅要廣泛運用各種融資渠道，更要加速銷售回款節(jié)奏，對于房企而言，所謂轉(zhuǎn)型不僅僅是拓寬融資渠道，尋找更低廉和長期的資金，同時要通過股權(quán)合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、小股東操盤、代建、品牌輸出等模式變革自身運行與發(fā)展模式，以更開闊思路地實施可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略。

3.從房地產(chǎn)金融方面闡述國家為何重視防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險及未來房地產(chǎn)金融的變革方向進行分析

房地產(chǎn)市場已經(jīng)漸漸進入“存量時代”，圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)二級市場對房企資產(chǎn)中缺乏流動性的不動產(chǎn)進行資產(chǎn)出表、資產(chǎn)優(yōu)化、資產(chǎn)盤活等創(chuàng)新性融資提前“變現(xiàn)”是未來幾年來房企著力發(fā)展的方向，通過成立資產(chǎn)管理公司、發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金、發(fā)行資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品等是大勢所趨。從融資形式上看，房地產(chǎn)類股權(quán)基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購基金、商業(yè)地產(chǎn)基金等形式私募地產(chǎn)基金越來越成為主流。同時，圍繞房企購房銷售尾款、物業(yè)費權(quán)益、商業(yè)地產(chǎn)租金收入、商業(yè)性物業(yè)性貸款、上下游供應(yīng)鏈應(yīng)收應(yīng)付賬款等進行以資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式、類不動產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)抵押貸款等資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品將會大有作為。據(jù)研究機構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2016 年房地產(chǎn)代建的銷售額達932 億元，近3 年，房地產(chǎn)代建累計合約總建筑面積超過7×107m2，凈利潤水平持續(xù)高于20%，銷售額逼近千億。未來房地產(chǎn)代建有望占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)10%以上的市場份額，或?qū)⒄Q生千億收入的代建企業(yè)。