學(xué)校對(duì)周邊住宅價(jià)值影響的研究

【摘 要】 目前，學(xué)區(qū)房熱已經(jīng)成為全社會(huì)十分關(guān)注的話題，其實(shí)質(zhì)反映了被學(xué)區(qū)房捆綁的優(yōu)質(zhì)教育資源供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。以往的教育改革措施無(wú)意于剝離優(yōu)質(zhì)教育資源與學(xué)區(qū)房的關(guān)系，因而無(wú)法解決學(xué)區(qū)房溢價(jià)的老大難問(wèn)題。學(xué)區(qū)房難題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源的供給無(wú)法滿足民眾對(duì)獲取精英教育資源的需求。因此，破解學(xué)區(qū)房溢價(jià)難題的關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的普及。

【關(guān)鍵詞】 學(xué)區(qū)房 優(yōu)質(zhì)教育資源 房?jī)r(jià)

近年來(lái)，我國(guó)大中型城市興起的學(xué)區(qū)房熱引起人們的普遍關(guān)注，不僅是因?yàn)榘嘿F的房?jī)r(jià)，更是因?yàn)槠浔澈笏凵涞膬?yōu)質(zhì)教育資源的稀缺和非均衡發(fā)展。為了解決人民群眾不斷增長(zhǎng)的高質(zhì)量教育需求與供給不足的突出矛盾，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的意見(jiàn)將“推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育資源共享”和“全面提高義務(wù)教育質(zhì)量”作為推進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展的基本目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)所有適齡兒童少年上好學(xué)。

一、文獻(xiàn)綜述

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout（2013）認(rèn)為在居民可自由流動(dòng)的前提下，遷移是其選擇地方公共品最優(yōu)供給水平的有效手段，也就是著名的“用腳投票”（vote with their feet）理論。丁維莉與陸銘（2005）認(rèn)為在中國(guó)，人們通過(guò)居住地選擇來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)校，學(xué)校質(zhì)量資本化反應(yīng)到房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制是存在的。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)已有一些學(xué)者進(jìn)行了學(xué)校對(duì)于周邊住房?jī)r(jià)格影響的研究，成果頗豐。王旭程（2011）實(shí)證研究房?jī)r(jià)與教育資源的雙向關(guān)系，采用我國(guó)27個(gè)省份和4個(gè)直轄市1991-2009年的房?jī)r(jià)平均值和教育資源時(shí)間序列，進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)論表明我國(guó)教育資源對(duì)于房?jī)r(jià)有很明顯的推動(dòng)作用，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行回歸分析得出教育資源對(duì)于房?jī)r(jià)的影響價(jià)格彈性系數(shù)。

二、學(xué)區(qū)房問(wèn)題的根源

第一，學(xué)區(qū)房熱反映了我國(guó)教育資源分配的失衡現(xiàn)狀。大多數(shù)家長(zhǎng)都極力熱捧學(xué)區(qū)房，究其根本原因，還在于我國(guó)基礎(chǔ)教育資源分配不均衡所致，同時(shí)還在于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，使其成為家長(zhǎng)們爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)自然水漲船高。第二，學(xué)區(qū)房熱折射出教育與商業(yè)的聯(lián)姻。在行業(yè)術(shù)語(yǔ)中，學(xué)區(qū)房又被稱(chēng)為教育地產(chǎn)，教育地產(chǎn)這個(gè)概念將學(xué)校和地產(chǎn)兩者捆綁在一起，成為備受人們關(guān)注的熱門(mén)字眼。第三，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市居民的住房主要由工作單位來(lái)分配。可是隨著我國(guó)城市住房市場(chǎng)化改革的逐漸展開(kāi)，居民可以通過(guò)自己的偏好和家庭經(jīng)濟(jì)情況選擇購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋。就近入學(xué)政策嚴(yán)禁學(xué)校通過(guò)考試選拔學(xué)生，這就刺激了家庭根據(jù)他們不同的教育偏好和購(gòu)買(mǎi)能力選擇不同的居住地為子女選擇學(xué)校。

三、特征價(jià)格模型的構(gòu)建

（一）特征價(jià)格模型。特征價(jià)格模型即Hedonic prices model。它的核心思想即為商品的價(jià)格是由該商品所包含的一些能夠滿足人們需求的特征的價(jià)格之和。特征價(jià)格模型認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)，商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。因此，將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制房地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。因此，可以將住房市場(chǎng)價(jià)格表達(dá)為這些特征變量的函數(shù)形式，式中P為住宅成交價(jià)格;α表示住房純粹價(jià)格;（i=1，2，…n）為住宅屬性，即特征變量;（i=1，2，…n）為住宅屬性系數(shù)，即各特征屬性對(duì)住房?jī)r(jià)格的貢獻(xiàn)度，也就是每個(gè)住房特征因子在住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)中的溢價(jià)指數(shù)。

上述線性模型建立在一個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上，即購(gòu)房者對(duì)于住宅屬性的估價(jià)是不遵循邊際效應(yīng)遞減定律的。但實(shí)際上并非如此，購(gòu)房者對(duì)于住宅屬性的估價(jià)過(guò)程是遵循“邊際效用遞減”這一經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的。因此，需要對(duì)上述線性函數(shù)進(jìn)行修改使住宅價(jià)格與其屬性的關(guān)系曲線能夠正確反映出邊際效用遞減規(guī)律。函數(shù)形式變形為：，

對(duì)公式兩邊取自然對(duì)數(shù)，將其轉(zhuǎn)化為線性方程： ，在公式中，模型系數(shù)同樣通過(guò)線性回歸求得，其中因變量為價(jià)格的自然對(duì)數(shù)，自變量為各屬性變量的自然對(duì)數(shù)，因此公式中的系數(shù)不在是某個(gè)屬性增加以單位所帶來(lái)的價(jià)格增量，而是價(jià)格對(duì)于該屬性的彈性：即該屬性1%的變化所帶來(lái)的價(jià)格變化的百分比。

（二）差分回歸法。雖然特征價(jià)格法能夠清晰地剖析出優(yōu)質(zhì)教育資源空間配置與住房市場(chǎng)中房產(chǎn)價(jià)格特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的關(guān)系，但是特征價(jià)格法所選擇的變量均為可測(cè)度和可控制的影響因子，并不能降低甚至消除不可觀變量對(duì)模型回歸結(jié)果的影響。因此，本研究采用差分回歸法，通過(guò)對(duì)比學(xué)區(qū)邊界兩側(cè)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的住房?jī)r(jià)格和影響因子差異，更為準(zhǔn)確地測(cè)度優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。采用差分回歸法建立模型方程，即選取學(xué)區(qū)房以及與其毗鄰的非學(xué)區(qū)房組成“小區(qū)對(duì)”，對(duì)每個(gè)“小區(qū)對(duì)”的房?jī)r(jià)價(jià)格（因變量）和房?jī)r(jià)影響因子（自變量）進(jìn)行差分回歸，形成新的回歸方程：，相互毗鄰的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房小區(qū)，由于處于極為相似的區(qū)位環(huán)境，在做完差分之后除了與距離和環(huán)境有關(guān)的影響因子會(huì)被剔除之外，絕大多數(shù)不可觀測(cè)的隱藏因子也會(huì)被削弱和剔除，從而進(jìn)一步保證了回歸結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

四、結(jié)論與政策建議

學(xué)區(qū)內(nèi)是否擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，對(duì)居民購(gòu)房意愿有顯著影響。家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)居民購(gòu)房選擇也具有重要影響?；貧w結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)水平高的家庭傾向于選擇擁有更優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)住房。

解決擇校問(wèn)題的根本路徑是供給側(cè)改革，教育部門(mén)應(yīng)適應(yīng)實(shí)際需求，提供更多優(yōu)質(zhì)學(xué)校、培養(yǎng)師資力量。部分居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)學(xué)區(qū)房獲取優(yōu)質(zhì)公共資源的現(xiàn)象是不合理的，實(shí)施使居民財(cái)富趨于相對(duì)平等的政策是改變這一現(xiàn)狀的必經(jīng)之路。

【參考文獻(xiàn)】

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作者簡(jiǎn)介：秦瑤（1993—），女，漢族，四川省達(dá)州市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，西華大學(xué)管理學(xué)院工商管理專(zhuān)業(yè)，郵編610039