PPP養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀研究

楊玥

摘 要：傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠政府社會(huì)養(yǎng)老金的劃撥和政府財(cái)政支出預(yù)算取得融資來源。隨著中國(guó)人口老齡化問題加劇，中國(guó)居民人均可支配收入和消費(fèi)支出情況平穩(wěn)提升，老齡人口對(duì)養(yǎng)老生活品質(zhì)提升的需求日益增加。銀發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大，勢(shì)必吸引資本關(guān)注，從經(jīng)濟(jì)制度角度分析，PPP模式恰可以助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的混合所有制發(fā)展，而混合所有制有助于提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) PPP模式

一、研究背景

（一）我國(guó)的養(yǎng)老模式

對(duì)于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，政府通過購買養(yǎng)老服務(wù)可以部分解決需求缺口問題，這部分主要是和非營(yíng)利組織合作，針對(duì)基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)。傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠政府社會(huì)養(yǎng)老金的劃撥和政府財(cái)政支出預(yù)算取得融資來源。隨著中國(guó)人口老齡化問題加劇，中國(guó)居民人均可支配收入和消費(fèi)支出情況平穩(wěn)提升，老齡人口對(duì)養(yǎng)老生活品質(zhì)提升的需求日益增加。尤其是上海這樣的超一線城市，基礎(chǔ)性的養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)無法全面滿足老齡群體的需求，而非盈利性質(zhì)的社會(huì)組織也受限于自身的能力，無法提供市場(chǎng)所需的服務(wù)。我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式可以分為三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。近年來，政府不斷加大對(duì)居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的投入，但存在著養(yǎng)老配套設(shè)施服務(wù)無法滿足老人多樣化需求的問題。同時(shí)對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，政府也依然是主導(dǎo)地位。目前“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以公辦為主，民間資本的參與度不夠高，市場(chǎng)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位數(shù)量供給上存在較大的缺口”

（二）銀發(fā)市場(chǎng)前瞻

銀發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大，勢(shì)必吸引資本關(guān)注，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)與布局養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)，其中包括綠城、保利、萬科等。社會(huì)資金相比于政府資金更為靈活，為養(yǎng)老地產(chǎn)注入活力。但是，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目鳳毛麟角。究其原因，我們發(fā)現(xiàn)以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，盈利性的社會(huì)組織及企業(yè)面臨前期融資難及運(yùn)營(yíng)中的資金平衡難的困局。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作PPP模式興起。其中常見的BOT模式，可以達(dá)到政府、投資商、老年消費(fèi)群體的“共贏”局面。

從經(jīng)濟(jì)制度角度分析，PPP模式恰可以助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的混合所有制發(fā)展，而混合所有制有助于提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)質(zhì)量。宏觀層面，發(fā)揮非公有制資本優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的引導(dǎo)下，與公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形成相互競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，激勵(lì)市場(chǎng)主體努力追求產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新，改進(jìn)供給側(cè)質(zhì)量。微觀層面，混合所有制強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)的多元化與共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享。發(fā)展混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有助于將公有制與非公有制資本相結(jié)合，發(fā)揮各自比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高效互融，提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展質(zhì)量。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是否圍繞著PPP模式有效展開了呢？近兩年P(guān)PP項(xiàng)目數(shù)量明顯降低，成功落地的項(xiàng)目數(shù)不多，其中的養(yǎng)老項(xiàng)目，則更是稀缺。養(yǎng)老項(xiàng)目PPP模式的落地情況，社會(huì)組織申請(qǐng)PPP項(xiàng)目會(huì)遇到哪些問題，政府審核以及政府和盈利性社會(huì)組織或企業(yè)合作瓶頸，這些問題目前未得到實(shí)證研究的支持。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

20 世紀(jì)七八十年代時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興概念，為了滿足市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的特定需求，率先進(jìn)入老齡化問題較嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。學(xué)者普遍認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種復(fù)合地產(chǎn)，其本身賣的卻并非地產(chǎn)，而是一種服務(wù)，其真正的增值點(diǎn)就是養(yǎng)老服務(wù)，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種特殊項(xiàng)目，具有其獨(dú)特的居住、服務(wù)、保障以及逆向融資等功能，將養(yǎng)老主題融合在了地產(chǎn)開發(fā)中，并總結(jié)了養(yǎng)老地產(chǎn)的特征。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和發(fā)展方向，在國(guó)外已有較為成熟的運(yùn)作模式，而在中國(guó)還屬于起步探索階段。目前國(guó)外在這方面的研究主要是集中在分析養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式和融資模式相關(guān)的研究非常多。

（二）國(guó)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展目前仍處于起步階段，各方面發(fā)展均不成熟。鑒于中國(guó)的政策環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，養(yǎng)老地產(chǎn)具有“朝陽產(chǎn)業(yè)”發(fā)展愿景。傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，試圖從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，基于我國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，大部分老齡群體偏向于選擇居家養(yǎng)老，僅很少部分選擇社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。學(xué)者做了很多這方便的實(shí)證調(diào)研，主要原因是市場(chǎng)上的養(yǎng)老產(chǎn)品市場(chǎng)內(nèi)細(xì)分不足，以基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)為主。學(xué)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要包括對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵的研究、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及問題研究，以及對(duì)策研究和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐研究幾部分，集中討論養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題和應(yīng)對(duì)之策。

三、PPP養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

（一）如何定義

迄今，關(guān)于PPP尚未有權(quán)威定義，但基于理論研究成果和豐富的 PPP項(xiàng)目實(shí)踐，各國(guó)對(duì)PPP的科學(xué)內(nèi)涵解釋求同存異。葉曉甦（2017）對(duì)國(guó)內(nèi)外PPP項(xiàng)目定義概念內(nèi)涵做了梳理。一般認(rèn)為PPP是政府和私人組織為了提供某種公共產(chǎn)品和服務(wù)而形成的合作伙伴關(guān)系。國(guó)外學(xué)者同時(shí)強(qiáng)調(diào)且認(rèn)為PPP項(xiàng)目公私合作的實(shí)現(xiàn)，需要有長(zhǎng)期的、有效的公共政策或制度的規(guī)范。明晰公共部門和私人部門合作基礎(chǔ)是基于共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及合作期間的資源配置、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享，實(shí)現(xiàn)公共項(xiàng)目理想的政策結(jié)果。國(guó)內(nèi)學(xué)者強(qiáng)調(diào)關(guān)于項(xiàng)目全生命期關(guān)系性契約的合作伙伴、融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理模式。

（二）對(duì)PPP養(yǎng)老地產(chǎn)的研究

1.運(yùn)營(yíng)模式

目前國(guó)外PPP融資運(yùn)用到養(yǎng)老地產(chǎn)方面的項(xiàng)目比較少，學(xué)者認(rèn)為這種情況的出現(xiàn)是與國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、文化習(xí)俗等一些因素密不可分的。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)體系的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“先富后老”，所以開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有著十分寬松的融資環(huán)境，融資渠道寬，融資難度較低。國(guó)外PPP大都集中在公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上，以英、法、美、澳為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)法律條件比較成熟，政策也很完善，所以政府對(duì)PPP（BOT） 項(xiàng)目的投資管理方式都比較成熟，運(yùn)作穩(wěn)定，多數(shù) BOT 融資項(xiàng)目都很成功，且在持續(xù)運(yùn)營(yíng)中。