我國房地產(chǎn)證券化存在的問題及對策研究

閆麗

【摘要】針對我國房地產(chǎn)證券化存在的問題展開分析，介紹房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，提出優(yōu)化房地產(chǎn)證券化法規(guī)制度、優(yōu)化內(nèi)部管理機制、加大金融監(jiān)管力度三點針對性的建議、推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn);證券化;經(jīng)濟全球化;金融創(chuàng)新

金融行業(yè)發(fā)展的過程中，使金融體系逐漸具備了市場化的特點，特別是在經(jīng)濟全球化背景下，我國房地產(chǎn)市場可能會面臨證券化的現(xiàn)象。房地產(chǎn)證券化在實現(xiàn)房地產(chǎn)融資是突破融資限制需要解決的重點問題，也關系到資產(chǎn)證券化運行，屬于金融創(chuàng)新的有效手段。面對房地產(chǎn)證券化中存在的問題，需要結合當前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定針對性的解決對策。

一、房地產(chǎn)證券化內(nèi)涵

房地產(chǎn)證券化是針對房地產(chǎn)投資而言，將投資轉變?yōu)橛袃r證券模式，投資者在房地產(chǎn)中投入的直接物權轉變成權益憑證，且該權益憑證帶有證券性質(zhì)，使房地產(chǎn)投資可以直接轉變成為證券投資?；诶碚搶用娣治?，房地產(chǎn)證券化是基于傳統(tǒng)形式的房地產(chǎn)投資創(chuàng)新模式，也是房地產(chǎn)融資的一種有效手段，房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷發(fā)展，會對房地產(chǎn)證券化帶來直接的影響?？偨Y房地產(chǎn)證券化特點，集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)這一層面，其中基礎資產(chǎn)屬于合同權利，不管是房地產(chǎn)抵押貸款債權的證券化，或者是房地產(chǎn)投資權益的證券化，在其實現(xiàn)證券化期間，所有基礎資產(chǎn)在法律化手段的作用下，全部被轉化成為合同權利。

二、房地產(chǎn)證券化存在的問題

（一）法規(guī)制度需要完善

房地產(chǎn)證券化的市場主體較多，例如信用評價機構、原始債權人和證券投資者等，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的過程中，需要將所有主體的利益加以協(xié)調(diào)。但是根據(jù)當前證券法律制度要求，房地產(chǎn)融資業(yè)務中有關于資產(chǎn)證券化的內(nèi)容相對較少。另外，破產(chǎn)法與信托法中均涉及到創(chuàng)建風險隔離機制的內(nèi)容，但是實施的時間較短，所以難免會在執(zhí)行期間面臨阻礙。

（二）內(nèi)部管理制度需要完善

房地產(chǎn)證券化的實施必須要有內(nèi)部管理機制，其中包括會計、稅收處理與審計等。但是結合當前市場主體情況分析，內(nèi)部管理機制依然需要完善。立足于會計審計的視角，房地產(chǎn)證券化中與之相關的制度設計流程相對緩慢，這主要是因為會計與審計制度不同，最終帶來的證券化成本與收益也會存在差異性。所以，要想完善配套設施，必須要經(jīng)過詳細討論;立足于稅收視角，設計相關制度需要同時保證效率以及征稅成本，不能出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象。除此之外則要保證公平性，這是限制房地產(chǎn)證券化深入發(fā)展的關鍵性影響因素。

（三）監(jiān)督工作需要深入

作為全新金融模式的一種，房地產(chǎn)證券化的實施要加強監(jiān)督管理，才能夠確保各項活動的規(guī)范性，以此推動房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但是分析房地產(chǎn)證券化的實施現(xiàn)狀，在監(jiān)督管理方面還需要不斷深入，監(jiān)管力度不足導致執(zhí)行期間面臨協(xié)調(diào)性差等諸多問題，限制了房地產(chǎn)證券化的深入發(fā)展。

三、房地產(chǎn)證券化的優(yōu)化對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)證券化法規(guī)制度

房地產(chǎn)證券化要以完善的法規(guī)制度作為保障，政府部門需要在這一方面加強重視，開展房地產(chǎn)金融體制建設，并且在房地產(chǎn)證券化法規(guī)制度方面加強管理，結合現(xiàn)行房地產(chǎn)證券化的相關法律法規(guī)，需要按照行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行優(yōu)化，例如《證券法》和《房地產(chǎn)法》。金融機構也要在法律法規(guī)要求下，監(jiān)督資本市場運行，確保房地產(chǎn)證券化主體的利益，從而提高房地產(chǎn)證券化各項活動實施的規(guī)范性，實現(xiàn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）優(yōu)化內(nèi)部管理機制

進入到信息時代后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的轉型業(yè)進入到關鍵時期，相比以往運營模式難度增加，無論哪種模式的地產(chǎn)，建立科學合理的運營管理機制，對于房地產(chǎn)企業(yè)轉型以及行業(yè)的發(fā)展都有重要的作用。當前房地產(chǎn)市場過渡到過剩時期，各個企業(yè)之間競爭趨勢越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)制定可行性高的運營模式，有利于節(jié)省成本，提高議價能力，在市場競爭中獲得明顯的優(yōu)勢。雖然一些私營企業(yè)也可以在創(chuàng)建管理體系方面呈現(xiàn)出優(yōu)勢，調(diào)動企業(yè)內(nèi)部所有工作人員的積極性，但是與公開上市公司相比，后者因為股份具有流動性的特點，所以更容易實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的目標。

另外，公開上市公司的股票期權與股票紅利具有靈活性，這對于工作人員而言也是最為有效的激勵手段。企業(yè)內(nèi)部管理人員為了能夠在市場競爭中獲得明顯的優(yōu)勢，需要加強對決策流程、財務控制等工作的重視，越來越多的上市企業(yè)在運營管理環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部管理要求對于職工而言可能是一種束縛，不僅會在職工內(nèi)心產(chǎn)生厭煩心理，還會在管理期間付出較大的代價。但是立足于長期發(fā)展的視角，嚴格的管理要求可以完善管理機制，提高員工的凝聚力。管理要求中涉及到企業(yè)獨立外部董事會，其中商業(yè)計劃與項目需要在董事會中展開討論，滿足所有股東利益需求，具體涉及到資本配置、成本控制等方面。同時，還應該加強財務管理，創(chuàng)建結構完善的管理機制，能夠突出房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品在企業(yè)內(nèi)部管理的作用。由此可見，企業(yè)內(nèi)部管理機制是管理人員實施監(jiān)管的重要保障，能夠提前規(guī)避市場風險，投資人員主動在管理機制中投入資金，優(yōu)化房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品結構，為其發(fā)展提供推動力。

（三）加大金融監(jiān)管力度

制定內(nèi)容完善的房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)，可以創(chuàng)建良好的發(fā)展環(huán)境，使房地產(chǎn)證券化得以深入落實。盡管當前《證券法》和《破產(chǎn)法》等對房地產(chǎn)證券化起到了約束作用，但是在金融監(jiān)管方面還有很大的提升空間。要求按照相關法律法規(guī)內(nèi)容，針對房地產(chǎn)證券化的實施過程進行監(jiān)督與管理，重點解決資產(chǎn)處理環(huán)節(jié)存在的問題，參考其他國家在房地產(chǎn)證券化管理方面的成功經(jīng)驗，發(fā)揮法律法規(guī)的作用，加強金融監(jiān)管規(guī)范性，使房地產(chǎn)證券化能夠更加深入地實施，并且推動我國房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展。

四、結束語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的當下，房地產(chǎn)證券化成為非常重要的發(fā)展方向，要求房地產(chǎn)企業(yè)從完善法律規(guī)定、優(yōu)化內(nèi)部管理機制、加強監(jiān)管等方面加強重視，明確當前房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，采用有效的融資方法，推動房地產(chǎn)證券化發(fā)展。

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