淺析保障性住房管理中存在的問題及改進(jìn)建議

田莉

【摘要】我國保障性住房制度從建立至今，為保障中低收入家庭住房的底線需求，保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)社會和諧，發(fā)揮了積極作用。但在實踐中，保障性住房管理還存在著諸多問題，嚴(yán)重地制約了保障性住房的發(fā)展。為此，本文通過分析問題，提出了一系列改進(jìn)建議，以期更好的實現(xiàn)人民“住有所居”的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】保障性住房 ?管理 ?問題 ?建議

一、保障性住房管理存在的主要問題

（一）保障性住房用地落實不到位

大規(guī)模保障性住房建設(shè)需要土地資源來承載，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在地方政府嚴(yán)重依賴“土地財政"、過度看重房地產(chǎn)市場發(fā)展對GDP拉動作用的大環(huán)境之下，地方政府不愿意損失高額的土地收益，冒著對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鰶_擊的風(fēng)險，將土地以劃撥的形式供應(yīng)保障性住房建設(shè);或者在完成劃撥土地的”硬”指標(biāo)時，出于成本收益考慮，把保障性住房建設(shè)分布在遠(yuǎn)離市區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施不全的邊緣地區(qū)，無形中增加了受益人群和家庭的就業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等生活成本。

（二）保障性住房資金來源匱乏

保障性住房資金主要來源于政府財政投入、土地出讓凈收益和住房公積金增值收益。首先，由于住房保障需要大量投入建設(shè)資金、管理費用和維修費用，嚴(yán)重影響了地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面的資金投入，所以財政投人的住房保障資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。其次，受地價和可出讓土地面積的影響，土地出讓凈收益不穩(wěn)定，不具備可持續(xù)性。再有，政策規(guī)定住房公積金增值收益中，收益的60%或年度公積金貸款余額的1%用于建立公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，余額除去管理費用后作為住房保障資金來源，穩(wěn)定但增長緩慢。其他的融資渠道受制于保障性住房投資回報時間長、利潤空間窄的特點，融資成果不大。

（三）住房建設(shè)監(jiān)管流于形式

保障性住房建設(shè)過程中缺乏完善有力的動態(tài)監(jiān)督和嚴(yán)格的執(zhí)法措施，導(dǎo)致了很多不規(guī)范的地方存在，一些開發(fā)商打著建設(shè)保障性住房的旗號取得了劃撥土地，違規(guī)操作、擅自改變土地用途建設(shè)商品性住房，追逐更大利益。為了縮短設(shè)計周期、節(jié)約設(shè)計成本，將保障性住房設(shè)計成面積大、戶數(shù)少的“高檔”住宅，從而實際上減少了保障性住房?；蚴菓?yīng)付設(shè)計，導(dǎo)致戶型結(jié)構(gòu)落后，降低了住房應(yīng)有的舒適度和可持續(xù)性，甚至若干年后可能成為建筑垃圾。

（四）保障性住房分配審核乏力

保障性住房由于其福利性質(zhì)，不管是承租還是購買，與商品房相比本身就具有價格優(yōu)勢。另外，國家為了搞活商品房二級市場，放寬了交易管制，購買的保障性住房在取得房產(chǎn)證滿5年后可以上市交易，轉(zhuǎn)化成普通商品房，這就使購買的保障性住房有很大的利潤空間?；谏鲜鰞?yōu)勢，不但政策邊緣家庭傾向于購買保障性住房，甚至中高收入家庭也想辦法擠占保障性住房，搞變相投資操作。而且，我國的個人征信系統(tǒng)和財產(chǎn)檔案不健全，政府對申請人資格的審查僅僅停留在紙質(zhì)材料審核和資格公示上，無法發(fā)現(xiàn)申請家庭真實的財產(chǎn)狀況和取得住房后的情況。騙購、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租獲利、脫貧后不退出的行為屢禁不止。

二、保障性住房管理改進(jìn)建議

（一）確保保障性住房用地優(yōu)先供應(yīng)

首先，國家應(yīng)當(dāng)建立獎懲分明的住房保障評價考核體系，并納入政績考核中，將住房保障作為考核地方的一項重要指標(biāo)，從而規(guī)范地方政府的土地供應(yīng)行為，實現(xiàn)中低收入家庭的住房保障目標(biāo)。其次，各地的規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，要通盤考慮所在地區(qū)的整體土地價值，編制長遠(yuǎn)的城市區(qū)位規(guī)劃優(yōu)化方案并嚴(yán)格實施，避免大拆大建、浪費土地。建立與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的保障性住房用地供應(yīng)體系，一方面，努力提升低效用土地的價值，推行商品房與保障性住房混合配建，通過商品房的帶動來完善配套設(shè)施，解決保障性住房邊緣化問題。另一方面，積極盤活優(yōu)勢區(qū)位土地，加快棚戶區(qū)改造，居民異地安置，提高土地利用率，為住房保障和公共服務(wù)配套提供了寶貴空間。

（二）全方位、多渠道彌補(bǔ)住房保障資金不足

一是要加大住房保障資金的投入，實施積極的財政政策。在確保地方住房保障資金投人額度始終不低于設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，提高土地凈收入和住房公積金收益用于住房保障的比例。通過加強(qiáng)住房保障資金的運用管理，落實減免土地出讓金、減免相關(guān)稅費、降低貸款利率等優(yōu)惠政策，降低保障性住房的建設(shè)成本，使資金的投入產(chǎn)出形成良性循環(huán)，從而引導(dǎo)社保資金、保險資金等長期資金和社會資本參與保障性住房建設(shè)。二是要降低住房保障資金的支出。建設(shè)政府和個人共同持有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房，以讓渡土地使用權(quán)來減輕資金壓力。三是化整為零、分期支付。政府對中低收入家庭的住房保障由“實物保障”轉(zhuǎn)向“貨幣保障”，在一定的時期內(nèi)向符合保障條件的個人逐期發(fā)放住房補(bǔ)貼，鼓勵住房困難家庭租賃、購買商品房來解決住房問題，這樣的分期支付，既緩解了住房保障資金不足，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）嚴(yán)格落實住房建設(shè)全程監(jiān)管

充分發(fā)揮相關(guān)法律制度整體合力，尤其加大對違規(guī)違法行為的依法懲處力度，對擅自更改土地用途的，除依法收回土地，追究違規(guī)責(zé)任，還要及時將相關(guān)信息錄入企業(yè)征信系統(tǒng)，進(jìn)一步提高違法違規(guī)成本，做到事前震懾和事后懲處相結(jié)合。通過嚴(yán)格的招投標(biāo)程序和工程建設(shè)監(jiān)理措施，對保障性住房建設(shè)過程實施監(jiān)督，確保國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的落實。引導(dǎo)建設(shè)開發(fā)單位以超前發(fā)展的眼光來設(shè)計保障性住房，合理、集約利用公共資源，為中低收入家庭提供套型可變、居住可持續(xù)的生活空間和居住環(huán)境。

（四）強(qiáng)化保障性住房分配管理

進(jìn)一步明確監(jiān)督主體和監(jiān)督責(zé)任，工作重心集中在住房分配的前期準(zhǔn)入與后期退出上，建立銀行、住房、單位、稅收等多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享，健全個人財產(chǎn)信用完備檔案，進(jìn)行個人信息采集和對比，完善動態(tài)監(jiān)測體系。注重信息公開，加大督查力度，對提供虛假材料騙購、出租、出借等違規(guī)行為，嚴(yán)格責(zé)任追究。強(qiáng)化退出政策實施，對享受住房保障的中低收入家庭在脫貧后責(zé)成限期退出，對滿足上市交易條件的住房由政府優(yōu)先回購，讓保障性住房回流到政府手中，再次配到最需要的家庭，進(jìn)而而建立良好的保障性住房流動機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

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