房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制措施探討

鮑航

隨著我國的分配制度的完善和經(jīng)濟的發(fā)展以及一些對房地產(chǎn)發(fā)展有利的政策的頒布，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和興起，給其他企業(yè)和個體帶來了不可估量的效益，這些都在一定程度上提升了人民生活水平。房地產(chǎn)市場的發(fā)展在促進我國經(jīng)濟現(xiàn)代化的同時，也推進了企業(yè)內(nèi)部的會計控制工作，企業(yè)越來越需要企業(yè)內(nèi)部會計控制，但是后者還有待改善，所以需要展開對于企業(yè)內(nèi)部會計控制改善措施的探討，讓企業(yè)能夠更加科學的運營。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)會計的特點

（一）復雜性

房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)，這就使房地產(chǎn)項目涉及到了多個方面，如：土地購買、房屋建設(shè)、環(huán)境規(guī)劃、市政設(shè)施、交通道路等，而房地產(chǎn)項目在施工建設(shè)周期和房屋銷售周期上的時間也較長，這使得房地產(chǎn)會計工作存在多種復雜因素，并且受資金和貸款的限制，會計工作的籌劃、組織、支付、審計、核算也更為復雜，因此必須要建立一套適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的會計管理制度。

（二）投入成本高

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要投入較大的資金來保障房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售，這也對房地產(chǎn)前期的投入提出了較高的要求，同時會計工作也更傾向于成本管理和資金支付的審核，因此房地產(chǎn)企業(yè)在前期更關(guān)注于企業(yè)所持有的現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)企業(yè)成本投入過程中，有些資金支付內(nèi)容是不避免的，如：拆遷費用、市政管網(wǎng)、土地批件等，所以房地產(chǎn)會計要注重房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和成本投入的控制與管理。

（三） 發(fā)展多元化

新時期下房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程中，發(fā)展模式也產(chǎn)生了新的變化，并且存在多元化的特征，如：物業(yè)管理、商服管理、租賃管理、旅游項目、影視項目、物流項目、港口業(yè)務(wù)等，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作也變得更為多元化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)所開展的具務(wù)業(yè)務(wù)來制定會計管理制度，并且要注重內(nèi)部各項目會計工作的合規(guī)性和合法性。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制方面所存在的問題

（一）當前會計內(nèi)部控制制度未能有效落實

盡管絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始構(gòu)建和落實會計內(nèi)部控制制度，但其會計工作開展和會計內(nèi)部控制工作方面都缺乏有效的內(nèi)部控制制度予以支持，部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其會計工作是由其他機構(gòu)代為處理，自身缺乏獨立性，所以內(nèi)部控制體系不夠完善，無法確保會計內(nèi)部控制工作的有效開展，使得會計內(nèi)部控制工作在使用過程中較為盲目和局限，使得其有效性大打折扣。

（二）未能合理設(shè)置會計崗位

房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)部控制工作中存在明顯的崗位設(shè)置不合理問題，且這一問題較為普遍。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)相關(guān)人員普遍都屬于一般性財會人員，一般都是身兼數(shù)職，所以導致會計內(nèi)部控制工作無法得到有效落實，無法合理設(shè)置會計崗位，無法有效配置會計內(nèi)部控制資源。

（三）企業(yè)會計內(nèi)控機制缺失

在房地產(chǎn)為企業(yè)帶來了許多利潤的時候，很多企業(yè)對企業(yè)風險是無暇顧及或者說是毫無察覺的，這樣的企業(yè)可能會在沒有恰當?shù)姆烙卤伙L險打一個措手不及，這就是他們不重視會計內(nèi)控的結(jié)果。正是由于企業(yè)的不重視，很多企業(yè)的會計內(nèi)控機制并不完善，而且其中還存在著許多漏洞;企業(yè)沒有一個完整的、科學的操作的保障體系，會計內(nèi)控能發(fā)揮的實際效用微乎其微。

（四）企業(yè)會計內(nèi)控措施變?nèi)?/p>

結(jié)合上一條來說，很多企業(yè)沒有一套完整的管理機制和協(xié)調(diào)機制，這就造成了他們在對某個產(chǎn)品或者項目進行開發(fā)規(guī)劃的時候資金運轉(zhuǎn)不周，有時候甚至無法籌集資金，企業(yè)沒有對各個部門進行良好的資源配置;導致會計內(nèi)控掌握不到準確的信息，對目標產(chǎn)品了解不夠精準，也沒有提前做好預(yù)防的措施，從而措施很多良機。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制工作效果的具體措施

（一）界定監(jiān)督制約對象

房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強會計內(nèi)部控制制度相關(guān)建設(shè)工作，通過完善、科學的管理機組的，合理指導房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制工作的有序、規(guī)范開展，并明確監(jiān)督制約對象。例如房地產(chǎn)企業(yè)需要從構(gòu)建內(nèi)部控制體系方面入手，根據(jù)自身會計內(nèi)部控制的具體開展情況和業(yè)務(wù)需求，細化處理會計內(nèi)部控制中的權(quán)責關(guān)系、預(yù)期目標及基本內(nèi)容，借助制度指導與規(guī)范性功能，讓會計內(nèi)部控制制度更為常態(tài)化的發(fā)揮自身的作用，監(jiān)督約束相應(yīng)對象，確保相關(guān)工作有序開展。

（二）設(shè)定管理業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)企業(yè)需要及時完善自身的管理業(yè)務(wù)流程，并且將其作為內(nèi)部控制工作開展的載體和基礎(chǔ)性環(huán)境，以確?？梢钥茖W的設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)的功能、權(quán)責劃分、監(jiān)督制衡等，并將現(xiàn)代企業(yè)管理理念及意識與之合理融合，明確房地產(chǎn)企業(yè)的具體治理結(jié)構(gòu)，使得管理業(yè)務(wù)流程可以與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點更好地匹配。在構(gòu)建管理業(yè)務(wù)流程時，需要充分考慮及完善房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境控制、業(yè)務(wù)控制、會計系統(tǒng)控制、電子信息系統(tǒng)控制、信息傳遞控制、內(nèi)部審計控制等制度內(nèi)容，確保所有的管理環(huán)節(jié)都能夠明確和細化制度內(nèi)容，充分發(fā)揮不同的作用，構(gòu)建良性循環(huán)的管理體系。

（三）優(yōu)化企業(yè)環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)是高風險、高投資、高回報的三高產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)行業(yè)的收益可不是一兩個月就能實現(xiàn)的，而是需要一個很長的運行周期，所以他們迫切的需要有一個完整的機制來幫他們防范高風險，所以企業(yè)應(yīng)該給會計內(nèi)控提供一個良好的工作環(huán)境，給予他們一定的權(quán)利，以此來增加這個機制的有效性，為企業(yè)長久的運營做打算。

（四）權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)成本效益

企業(yè)成本和企業(yè)效益的關(guān)系不言而喻，他們都是企業(yè)賴以生存的根本，所以在房地產(chǎn)市場進行投標時，會計內(nèi)控系統(tǒng)要擦亮雙眼，權(quán)衡投資成本和未來效益之間的關(guān)系，要計算出其中存在多大的風險，把風險和成本降到最低，以求實現(xiàn)效益最大化。

（五）形成監(jiān)督制約體系

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金投入量大、生產(chǎn)周期長、項目相對分散等特點，所以必須要加強必要的監(jiān)督約束工作。房地產(chǎn)企業(yè)各部門需要加強信息交流溝通，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信息化內(nèi)部控制信息管理系統(tǒng)，并保持其先進性與完整性，以更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源傳遞及信息共享，以有效監(jiān)督約束信息在傳遞過程中所可能出現(xiàn)的缺失、遺漏、篡改及錯誤等問題。此外還應(yīng)當積極結(jié)合國外先進企業(yè)在此方面的內(nèi)部控制措施，根據(jù)自身實際情況，合理調(diào)整內(nèi)部控制監(jiān)督內(nèi)容，確保內(nèi)部監(jiān)督制約體系能夠充分發(fā)揮自身作用，強化管理工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

（六） 強化審計監(jiān)督工作

房地產(chǎn)企業(yè)審計監(jiān)督工作對會計有著指導和促進的作用，因此應(yīng)強化會計的審計與監(jiān)督，筆者認為主要以三項內(nèi)容為主：首先，要加強對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計工作的監(jiān)督與管理，強化對各項支出費用的審核;其次，要落實監(jiān)督責任機制，把具體的監(jiān)督事項及內(nèi)容做出明確的劃分，主要責任落實到人，全面的避免人為因素的風險，提高會計工作的質(zhì)量;再次，要開展定期的會計內(nèi)審工作，減少舞弊與挪用現(xiàn)象的發(fā)生，提高企業(yè)資金的有效利用與流通。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對于會計內(nèi)部控制工作的重視程度，加強對企業(yè)財務(wù)管理模式的優(yōu)化，能夠有效規(guī)避可能存在的經(jīng)營風險。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分認識到當前所開展的會計內(nèi)部控制工作存在的不足之處，并合理采取措施，細化會計內(nèi)部控制制度，積極設(shè)計和強化管理會計工作，提升工作信息化水平，并加強對會計內(nèi)部控制報告的深入應(yīng)用，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升打下堅實的基礎(chǔ)，促進其在未來實現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展。 （作者單位：德州大業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）