凱德中國商業(yè)地產(chǎn)模式研究

布局核心；資本閉環(huán)；業(yè)務(wù)精簡

摘要：在存量時代下，凱德如何在利潤不高的商業(yè)項目中攫取到更多利潤，這與其領(lǐng)先的資本運作模式及管理模式息息相關(guān)。尤其是在綜合體及商場項目領(lǐng)域，凱德通過投資核心城市的潛力項目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投入，此外通過精細化的運營，降低運營成本，從而提升利潤空間。

關(guān)鍵詞：布局核心;資本閉環(huán);業(yè)務(wù)精簡

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0033-37

收稿日期：2020-04-01.

凱德集團是一家亞洲的多元化房地產(chǎn)集團，總部位于新加坡，其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長租公寓及住宅，集團業(yè)務(wù)遍及全球30多個國家的200多個城市。此外凱德集團還擁有全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模，旗下共管理8支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。

在當前的存量時代下，大多數(shù)房企均已涉足商業(yè)領(lǐng)域，而凱德作為國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域的先行者，無論是其資本運作還是管理模式，均有值得借鑒之處。

1凱德集團在中國的商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1長遠來看凱德將持續(xù)保持中國較大的業(yè)務(wù)占比

截至2019年上半年，凱德集團的資產(chǎn)管理規(guī)模1291億新元，約6559億人民幣，較期初增長29.0%。其中，在中國43座城市擁有/管理200多個項目，在中國的總開發(fā)規(guī)模約2300萬平方米，管理的總資產(chǎn)2755億元人民幣，占比42%，較2018年年末下降了6個百分點，主要由于凱德自2018年出售20家購物中心予印力后，圍繞5大核心城市群不斷調(diào)整在中國各大區(qū)域的項目部署，于2019年6月又出售了3家購物中心，從而使得2019年上半年末資產(chǎn)管理水平相對下降較多。

此外，從所持有的總資產(chǎn)規(guī)模來看，凱德自2013年將中國業(yè)務(wù)定位其最重要的兩大核心業(yè)務(wù)以來，中國的總資產(chǎn)規(guī)模占比從2012年的39%上漲到2016年的44%。綜合2013年以來的情況，以及從凱德未來長遠的戰(zhàn)略規(guī)劃來看，凱德于中國的業(yè)務(wù)仍在持續(xù)擴張中，未來中國的占比持續(xù)維持高位。

從營業(yè)收入情況來看，2019年上半年凱德集團實現(xiàn)營業(yè)收人21.31億新元，約108.27億元人民幣，其中中國業(yè)務(wù)的營收占比為27.0%，同比下降了17個百分點，主要由于中國住宅部分的結(jié)轉(zhuǎn)收入單價較低，從而降低了營業(yè)收入。從歷年數(shù)據(jù)來看，凱德逐漸加大在中國的布局，這部分投資也漸漸為凱德貢獻著不菲的營收，近年來其營業(yè)收人的40%左右都來自于中國。

1.2凱德中國房地產(chǎn)投資組合不斷優(yōu)化，估值上漲

凱德于中國除住宅開發(fā)外的業(yè)態(tài)主要分為綜合體、商場、服務(wù)式公寓、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等。從建筑面積來看，截至2019年上半年，凱德?lián)碛?管理的綜合體、商場以及商務(wù)辦公項目（剔除服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)園等）建面共計966.32萬平方米，分布于中國的項目建面為641.35萬平方米，占比達到66.37%，其中綜合體的建面為422.20萬平方米，占比達65.82%，綜合體建面占中國商業(yè)業(yè)務(wù)建面（剔除服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)園等）超過一半。

此外，持有的其他的商場建面為205.08萬平方米，建面占比為31.98%。整體來看，凱德于中國的商業(yè)業(yè)務(wù)中，綜合體和商場的建面占比達到95%以上，是凱德在中國的主要業(yè)務(wù)。凱德集團擁有/管理的服務(wù)式公寓和多單元住宅共計20028間，其中中國擁有/管理2048間。商務(wù)面積較小，占比僅為2.19%。除此之外，凱德于2019年1月14日，以110億新元與淡馬錫達成交易，收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份后，凱德中國新增了多個產(chǎn)業(yè)園、物流及工業(yè)地塊，也豐富了凱德的所涉業(yè)務(wù)類別。

而從2019年上半年的項目估值來看，凱德中國的房地產(chǎn)投資組合總估值為1812.30億元人民幣，較于2018年年末增長11.4%，主要由于現(xiàn)有的項目估值的上漲以及收購星橋騰飛附屬公司所帶來的估值上漲。從歷年來看，凱德中國的房地產(chǎn)投資組合估值不斷上漲，得益于其項目的擴張以及投資業(yè)務(wù)組合的不斷優(yōu)化。

2凱德集團綜合體及商場領(lǐng)域的資本運作

在存量時代下，凱德如何在利潤不高的商業(yè)項目中攫取到更多利潤，這與其領(lǐng)先的資本運作模式及管理模式息息相關(guān)。尤其是在綜合體及商場項目領(lǐng)域，凱德通過投資核心城市的潛力項目，加上基金/REITs的參與，得以更快回流資金再投人，此外通過精細化的運營，降低運營成本，從而提升利潤空間。

2.1投資邏輯：注重長期發(fā)展且有潛力項目

2.1.1布局5大城市圈，覆蓋核心經(jīng)濟帶

自2013年，凱德就確定了其在中國的布局方案，不同于其他商業(yè)企業(yè)全國化鋪開式的發(fā)展，凱德選擇不斷精煉其布局結(jié)構(gòu)，確立了以上海、北京、廣州、成都和武漢5大核心城市群的戰(zhàn)略布局。一方面，凱德選擇5大核心城市群，基本涵蓋了中國核心經(jīng)濟帶。隨著這些城市的經(jīng)濟發(fā)展及城市建設(shè)，能夠為凱德當?shù)氐纳虡I(yè)項目提升估值。另一方面，精簡城市布局能夠有效縮小管理半徑，較大程度降低運營成本。

2.1.2堅持綜合體戰(zhàn)略，拉大自身優(yōu)勢

除此之外，凱德在項目投資方面也更加注重其“綜合體戰(zhàn)略”。據(jù)悉在2018年初出售的20家商業(yè)項目中，全部都為傳統(tǒng)的商場項目，占到了當時45家商場總數(shù)的44%，而凱德的20家綜合體項目卻一家都未有出售。相比綜合體，傳統(tǒng)的商場項目在業(yè)態(tài)上以零售為主，相對單一，易受到電商的沖擊，在未來的發(fā)展中也將面臨更多風(fēng)險，而凱德以來福士為代表的商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上更加多元，能夠形成穩(wěn)定的商、辦、住的生態(tài)圈。

從凱德近年來收購的商業(yè)項目來看，這些項目大部分都為綜合體項目，如2018年11月收購的廣州科學(xué)城項目，就將成為凱德在廣州首座含辦公樓業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)項目;而收購的。上海星港國際中心則由2棟50層的辦公樓和一體式購物中心組成，為上海第3座來福士。凱德通過打造具有多元業(yè)態(tài)組合的綜合體項目，不僅更加貼合市場的需求，此外也更有利于發(fā)揮凱德全產(chǎn)業(yè)鏈及各業(yè)務(wù)板塊的優(yōu)勢，如旗下的服務(wù)式公寓、辦公樓業(yè)務(wù)等，為整體項目帶來更多附加價值。表1為近年來凱德集團項目收購概況。