從蘇州拍地探究房企投資策略變化

張宏偉

摘要：長(zhǎng)三角全域深耕的房企當(dāng)前將主要精力放到一二線，尤其是二線城市;以三四線城市布局為主的房企也開始回歸一二線，尤其是相對(duì)投資更加安全的二線城市。這是當(dāng)前房企投資策略的第一個(gè)重要變化，這也是導(dǎo)致今天蘇州土拍必然火爆的主要原因。

關(guān)鍵詞：土地拍賣;高周轉(zhuǎn);潛在空間

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0019-20

收稿日期：2020-05-12

2020年蘇州1號(hào)公告的4幅土地3月25日開拍，見表1。

截止到上午10：40分，東原以7.29億元競(jìng)得滸關(guān)6號(hào)宅地，樓面價(jià)14196元/平方米，溢價(jià)率13.57%。剩余3副地塊很快也有結(jié)果。

第一，從參拍企業(yè)來看，總體可以分為四類。第一類：戰(zhàn)略補(bǔ)倉(cāng)型。以D企業(yè)為例，其華東地區(qū)占集團(tuán)份額較高，但華東地區(qū)土地儲(chǔ)備不足，如果不積極補(bǔ)倉(cāng)，那么極有可能會(huì)因?yàn)槿A東優(yōu)勢(shì)地區(qū)業(yè)績(jī)的下滑導(dǎo)致整個(gè)公司業(yè)績(jī)下滑，所以，現(xiàn)在必須積極補(bǔ)倉(cāng)支撐集團(tuán)業(yè)績(jī)。

第二類：戰(zhàn)略加強(qiáng)型。原來不夠重視華東區(qū)域，近1-2年才開始把戰(zhàn)略重心放到華東，比如藍(lán)光、新希望，在當(dāng)前最佳拿地“窗口期”，必然不會(huì)放過對(duì)蘇州這樣的核心城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

第三類：戰(zhàn)略回歸一二線型。以中梁、新力、新鴻嘉信、弘陽(yáng)等以高周轉(zhuǎn)為見長(zhǎng)，并且大部分是從2018年開始三四線城市積極布局并快速成長(zhǎng)的房企為主，當(dāng)前大部分三四線城市面臨棚改貨幣安置降速、庫(kù)存加大等因素導(dǎo)致的銷售壓力。當(dāng)前，一二線城市調(diào)整到位的背景下，回歸一二線成為這些企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的主要?jiǎng)幼鳌?/p>

第四類：區(qū)域深耕型。以大部分TOP20品牌開發(fā)商為主，比如華潤(rùn)、旭輝等，這些企業(yè)在長(zhǎng)三角一二三四線城市均有布局，蘇州等核心城市推地后，必然也會(huì)按照區(qū)域深耕“整盤策略”的思考去拿地，或許現(xiàn)在拍下的單塊地不一定賺錢，但從整盤角度考量，這些企業(yè)會(huì)因?yàn)榻裉焱僚膬r(jià)格上漲而整體獲益。

總之，從參拍企業(yè)來看，無(wú)論是什么策略考量，蘇州作為二線或新一線城市，成為眾多房企布局的重點(diǎn)，也在說明房企的投資策略變化了。長(zhǎng)三角全域深耕的房企當(dāng)前將主要精力放到一二線，尤其是二線城市;以三四線城市布局為主的房企也開始回歸一二C線，尤其是相對(duì)投資更加安全的二C線城市。這是當(dāng)前房企投資策略的第一個(gè)重要變七，這也是導(dǎo)致蘇州土拍必然火爆的主要原因。

第二，房企積極布局以蘇州為代表的二線城市或新一線城市，抓住這些城市未來潛在的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

以蘇州為代表的二線城市或新一線城市有這樣的特點(diǎn)：

（1）經(jīng)濟(jì)基本面較好，保持較好的增長(zhǎng)，未來活力十足，仍然有增長(zhǎng)空間;

（2）戶籍人才等新政加速這些城市的人口流人，樓市需求的基本面是有保障的，也就是房企的規(guī)模是有保障的;

（3）“低價(jià)地”項(xiàng)目基本消化完畢，“高價(jià)地”普遍人市，未來城市的房?jī)r(jià)尤其是主城區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)“跳漲”一波，房?jī)r(jià)的“跳漲”行情會(huì)為當(dāng)前拿地的企業(yè)帶來利潤(rùn)空間。

當(dāng)然，類似蘇州這樣的城市也還有，比如杭州、成都、武漢，這些城市必然成為今年房企首選的布局重點(diǎn);其次，類似青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、南京、合肥、福州、寧波、東莞、佛山等二線城市也值得關(guān)注。

第三，只有蘇州等二線或新一線城市可以做到“名利雙收”，在當(dāng)前特殊的拿地“窗口期”房企必然積極布局。

疫情后房企融資環(huán)境確實(shí)寬松了一些，另外，盡管當(dāng)前樓市調(diào)控仍然堅(jiān)守房地產(chǎn)調(diào)控底線“紓困不刺激”的基本原則，但是，值得肯定是的，包括蘇州在內(nèi)的核心城市2020年樓市調(diào)控政策肯定不會(huì)再收緊。也就是說，原本限價(jià)、限簽、現(xiàn)房銷售等政策影響房企周轉(zhuǎn)速度，而如今政策面實(shí)質(zhì)的寬松，必然也讓蘇州等二線或新一線城市成為一個(gè)可以跑量的高周轉(zhuǎn)城市，在當(dāng)前特殊的拿地“窗口期”必然也不能放過布局蘇州，在今年剩余的9個(gè)月里跑出規(guī)模，在2021年及以后做出利潤(rùn)，最終做到“名利雙收”。