公租房建設(shè)項目造價控制的方法研究

黃娜

【摘要】公租房是保障性住房中的一種，是在限定建設(shè)標準和租金水平的條件下，為符合國家相關(guān)規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難群體、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、機關(guān)企事業(yè)單位新就業(yè)的無房職工以及穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等提供住房保障。本文通過對公租房特征分析，闡述了公租房項目造價管理措施，從而對公租房項目造價進行有效管理與控制。

【關(guān)鍵詞】公租房;造價控制;措施

近年來，我國建筑行業(yè)隨著國家經(jīng)濟水平的提升以前所未有的速度向前發(fā)展著，建筑行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。其中公租房作為國家住房保障體系的重要組成部分，歸政府或公共機構(gòu)所有，一般以低于市場價格向城市中低收入群體出租。因此，公租房項目建設(shè)應(yīng)根據(jù)其各項特征，在盡量滿足住宅舒適性以及經(jīng)濟適用性的條件下，充分考慮成本控制以及投資效率，在項目建設(shè)中實現(xiàn)全過程造價管理，才能做到有效控制。

1、工程造價內(nèi)涵

工程造價控制主要指在工程造價允許范圍內(nèi)，建設(shè)項目整體流程中，規(guī)劃、控制并監(jiān)管建設(shè)資金，通過相關(guān)技術(shù)糾正并改進項目建設(shè)中存在的偏差與錯誤預(yù)估等，以此實現(xiàn)項目投資建設(shè)目標。在此基礎(chǔ)上，確保整個項目建設(shè)過程中，合理使用人力、物力與財力等資源，并保證工程竣工結(jié)算符合預(yù)算審定要求，同時提高項目最大化投資收益。工程造價控制包含前期可行性研究，還有招投標、投資決策、設(shè)計、施工及竣工等環(huán)節(jié)的造價控制。

2、工程造價的重要性

工程造價管理與控制是相關(guān)企業(yè)有效管理建筑工程項目投資的重要內(nèi)容，只有科學(xué)地、合理地控制工程造價，才能夠獲得更加全面的項目投資效益以及社會效益。采用合理的造價管理及成本控制方式，才能夠科學(xué)地做出投資預(yù)算。因此，工程項目的造價管理與控制水平越高，越有利于降低建設(shè)成本，有利于使人力、物力、財力等資源利用效率達到最大化。

3、公租房的特征

3.1社會保障性

公租房制度是社會保障中極為重要的環(huán)節(jié)，更是住房保障的核心內(nèi)容，體現(xiàn)了政府履行社會保障職能，通過宏觀政策調(diào)控來解決低收入群體的住房問題。我國的住房分配體系在商品化及社會化的進程中主要以市場機制調(diào)節(jié)，公租房只是社會保障中的一部分，用以彌補住房市場救濟缺口，對于低收入者提供幫助，體現(xiàn)了人道主義精神。低收入群體無法通過市場化渠道購買商品房，只有依靠公租房這種具有保障性質(zhì)的住房才能解決根本問題。

3.2政府主導(dǎo)性

公租房政策是以政府為主導(dǎo)集中社會力量提供住房保障措施，公租房政策落實和推動的重要特征之一即為以政府為主體。公租房制度建立的主要目的，就是為了解決市場調(diào)節(jié)無法改善低收入群體在住房保障上面臨的難題。政府作為公租房政策的制定者與執(zhí)行者，應(yīng)充分考慮公租房建設(shè)的造價管理，研究從項目立項到竣工驗收各個階級的成本控制。

3.3公益性

公租房不僅可以解決低收入群體的住房保障問題，為低收入群體節(jié)約生活成本，還可以產(chǎn)生一定的社會效益。公益性主要體現(xiàn)為：解決低收入群體的住房保障問題可以提高城鎮(zhèn)居民整體居住水平，提升市容市貌，增強群眾的幸福感、獲得感、安全感。

3.4福利性

公租房是由政府主導(dǎo)，為低收入群體建設(shè)的具有保障性質(zhì)的住房，所以在建設(shè)過程中追求的是社會效益而不是經(jīng)濟效益，享受稅費減免、無償劃撥等優(yōu)惠政策，建設(shè)成本較為低廉。在政府的調(diào)控下，租賃價格、物業(yè)管理維護價格等往往低于市場價格，這些都體現(xiàn)了公租房的福利性。

4、公租房建設(shè)項目造價控制方法

工程造價的管理與控制是一項貫穿于整個建設(shè)過程的工作，現(xiàn)階段，公租房項目實際施工中，工程造價控制方法主要包含以下幾個方面：

（1）總投資估算控制。其主要指項目建設(shè)建議書及可行性研究等環(huán)節(jié)的估算。項目及施工技術(shù)擴大性初步設(shè)計階段測算即為設(shè)計概算，投標階段則是投標報價，施工圖紙設(shè)計階段測算屬于施工圖預(yù)算，最終結(jié)算就是結(jié)算價。建設(shè)項目結(jié)算價要符合項目擴初設(shè)計獲得的總投資估算額度要求。

（2）工程量清單控制方法。工程造價包含分部分項、措施項目、其他項目、規(guī)費與稅金等部分費用。這些費用中，稅金與規(guī)費因是固定的無法控制，因此部分造價控制中，分部分項、措施項目及其他項目等費用是造價控制的重點。

（3）限額設(shè)計。其主要指確定總投資概算、建材與建設(shè)檔次后，根據(jù)以往經(jīng)驗，限額設(shè)計項目施工圖紙、措施方案與設(shè)備材料方案，在此基礎(chǔ)上進行工程造價控制。其中，施工圖設(shè)計中要綜合考慮用鋼量與建設(shè)外部造型引起的投資變化。

（4）變更與簽證次數(shù)的減小。項目建設(shè)造價控制中，現(xiàn)場簽證及工程變更是非常重要的。項目建設(shè)單位報告不均衡情況下，通過現(xiàn)場簽證增加工程量與工程變更從源頭增加項目內(nèi)容設(shè)計，以提高項目整體投資額度。因此，工程量清單制定過程中，要重視可能發(fā)生現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更的地方，加強建設(shè)管理，盡量減小現(xiàn)場簽證及工程變更頻率。

（5）突破材料招標。公開招標是材料價格確定的有效途徑，現(xiàn)行招投標法中，明確提出項目評標時，不能修改商務(wù)標部分。但在公開招標競爭談判中其是能夠被修改的，充分體現(xiàn)了其應(yīng)用優(yōu)勢。

（6）多級審核。其要求在項目完成竣工后，建設(shè)單位要提供三份結(jié)算資料，并交由代建、監(jiān)理與審計等單位造價工程師同時進行“背對背”審核，提供審核意見。甲方負責(zé)匯總分析三方審核意見，找出不同并分析其出現(xiàn)的原因，在此基礎(chǔ)上確定項目最終結(jié)算價格。

結(jié)語：

綜上所述，公租房項目建設(shè)中，加強工程造價控制力度，節(jié)省成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟與社會效益，確保政府部門充分發(fā)揮有限資金的作用。項目管理為全鏈條管理體系，各個環(huán)節(jié)人員均要重視工程造價控制，為公租房項目健康發(fā)展提供推動力。

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作者簡介：

黃娜，女 ，1982年10 月出生，湖南株洲人，主要從事：工程造價。