長(zhǎng)三角為何成了房地產(chǎn)的“兵家必爭(zhēng)之地”

陳博

“增長(zhǎng)是所有房企的原始動(dòng)力，就算受疫情影響，絕大部分房企還是有增長(zhǎng)要求，只是較年初投資目標(biāo)有一定下滑而已?！币晃籘OP20房企運(yùn)營(yíng)人員提到。

這番話的背后，是土地市場(chǎng)在經(jīng)歷一個(gè)季度的緩慢之后，重新迎來(lái)升溫周期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，50大城市今年賣地合計(jì)1.6萬(wàn)億，同比上漲12%。而北京、杭州與上海的土地出讓總額都突破了1000億元。

長(zhǎng)三角是這一輪土拍市場(chǎng)的“主角”—— 截至5月25日，全國(guó)賣地金額排行前十的城市中，長(zhǎng)三角城市占據(jù)了5席。

一如往年，大多數(shù)房企正對(duì)長(zhǎng)三角集中“跑馬圈地”。但一個(gè)不同的表現(xiàn)在于，今年以來(lái)，面對(duì)疫情突襲，大部分房企調(diào)整了全年投資額度，但唯獨(dú)在長(zhǎng)三角的重兵布陣，甚至超過(guò)粵港澳大灣區(qū)。

最直觀原因與兩大區(qū)域的掛牌土地?cái)?shù)量息息相關(guān)。“房企選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加倉(cāng)，是逆周期操作。一季度粵港澳大灣區(qū)供地?cái)?shù)量不多，整體供應(yīng)量不如長(zhǎng)三角區(qū)域的城市?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、首席戰(zhàn)略官劉策。

但更主要的原因，是長(zhǎng)三角諸多城市一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)狀，促使這個(gè)區(qū)域的新盤去化速度高于其他區(qū)域，現(xiàn)金回籠速度也因此加快。疫情之下，房企普遍面臨銷售目標(biāo)的挑戰(zhàn)，長(zhǎng)三角無(wú)疑是場(chǎng)特殊戰(zhàn)役中的“安全壁壘”。

一位外資上市房企集團(tuán)投資高管稱，長(zhǎng)三角在諸多房企的整體銷售大盤中，起到鞏固基本盤的作用。“如果一家房企，長(zhǎng)三角的業(yè)績(jī)占比可以達(dá)到30%-50%，那么這家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)趨于穩(wěn)健。哪怕利潤(rùn)空間較低，但現(xiàn)金流一定不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題?！?/p>

市場(chǎng)復(fù)蘇“寵兒”

短短兩天時(shí)間，碧桂園在長(zhǎng)三角區(qū)域連下三城。

5月27日，江蘇省鹽城市一宗起始價(jià)為2.91億元的商住地塊，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)846輪競(jìng)價(jià)，被碧桂園旗下的鹽城碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6.55億元收入囊中，折合樓面價(jià)3776元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)125%。

同一天，江蘇省南通市土拍市場(chǎng)祭出一宗商住用地，起拍價(jià)4.34億元。競(jìng)拍開(kāi)始前，該地塊已進(jìn)行了19輪報(bào)價(jià)。最終，在將近3小時(shí)共計(jì)228輪報(bào)價(jià)之后，南通市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6.59億元拿下，樓面價(jià)10285元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到52%。

此前一天，碧桂園旗下的慈溪市泰悅置業(yè)有限公司還在約1.71億元的上限價(jià)基礎(chǔ)上，歷經(jīng)20輪競(jìng)價(jià)，收獲了位于溫州平陽(yáng)的一宗商住地，樓面價(jià)2663元/平方米，溢價(jià)率29.62%。

三場(chǎng)激烈的土拍，將碧桂園對(duì)于長(zhǎng)三角土地的熱情上演得淋漓盡致。疫情之下，受回款與還債影響，部分房企此前對(duì)全年投資額度進(jìn)行縮減，不過(guò)，從4月份起，伴隨著一波復(fù)蘇大勢(shì)，長(zhǎng)三角仍是絕大多數(shù)房企眼中“重倉(cāng)”的不二選擇。

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，長(zhǎng)三角TOP10房企的拿地總額達(dá)到1222億元，遠(yuǎn)超過(guò)環(huán)渤海、珠三角以及中西部三大區(qū)域。

以碧桂園、萬(wàn)科等為代表，規(guī)模與實(shí)力并存的龍頭房企，盡管大本營(yíng)聚焦在華南區(qū)域，但最近幾年卻頻頻活躍在長(zhǎng)三角的各種土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。他們最新一個(gè)表現(xiàn)在于，押寶長(zhǎng)三角的意愿甚至超過(guò)粵港澳大灣區(qū)。

以招商蛇口為例，有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，招商蛇口共耗費(fèi)114億元，在長(zhǎng)三角拿地面積達(dá)到67萬(wàn)平方米，這一金額，相當(dāng)于同期拿地總額的59.4%。僅4月一個(gè)月，招商蛇口在長(zhǎng)三角就先后拿下4宗地。

招商蛇口指出，公司的投資發(fā)展較為理性，新增項(xiàng)目主要是遵循一城一策、精準(zhǔn)拿地的原則，關(guān)注預(yù)期收益。近期華東地區(qū)的土地供應(yīng)恢復(fù)比較快，拿地進(jìn)展的實(shí)現(xiàn)也與區(qū)域供地節(jié)奏相關(guān)。

事實(shí)上，長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略深耕區(qū)域之一，招商蛇口長(zhǎng)期以來(lái)都在重點(diǎn)跟進(jìn)。2019年，招商蛇口將投資布局策略由五大區(qū)域細(xì)分成九大區(qū)域，長(zhǎng)三角所在片區(qū)因此裂變成華東區(qū)域與江南區(qū)域。做出這個(gè)改變，一方面是為了充分授權(quán)，使權(quán)責(zé)適配區(qū)域發(fā)展，激活一線戰(zhàn)區(qū)活力，另一方面則是基于對(duì)管理邊界的考慮，做實(shí)區(qū)域、做強(qiáng)城市，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的精細(xì)化布局。

去年招商蛇口新增的79個(gè)項(xiàng)目中，位于華東區(qū)域與江南區(qū)域的項(xiàng)目就有31個(gè)，占比達(dá)到39%;而位于深圳區(qū)域與華南區(qū)域的新增項(xiàng)目?jī)H11個(gè)。

除了華南房企的戰(zhàn)略路線轉(zhuǎn)移之外，總部位于長(zhǎng)三角、具備足夠地緣優(yōu)勢(shì)的地域型房企，也正持續(xù)加碼擴(kuò)張長(zhǎng)三角的“疆土”。

“這一輪，長(zhǎng)三角地區(qū)的政府政策到位，各項(xiàng)工作啟動(dòng)比較早，房企紛紛抓住這個(gè)機(jī)會(huì)投資買地。對(duì)于房企而言，買地是第一要?jiǎng)?wù)，只要有機(jī)會(huì)，肯定要積極出動(dòng)?！标?yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，今年以來(lái)，陽(yáng)光城也在長(zhǎng)三角做了較大投資。

根據(jù)查詢發(fā)現(xiàn)，向來(lái)以并購(gòu)著稱的陽(yáng)光城，今年正積極在長(zhǎng)三角土拍市場(chǎng)嶄露頭角。1-4月份，陽(yáng)光城在杭州、無(wú)錫、合肥、寧波、阜陽(yáng)、臺(tái)州等城市群共計(jì)拿下10個(gè)地塊，耗資169.12億元。其中溢價(jià)率最高的當(dāng)屬其在3月5日，拿下位于寧波北侖區(qū)的一宗住宅地塊，溢價(jià)率達(dá)到35.9%。

年度“安全通道”

無(wú)論是重倉(cāng)長(zhǎng)三角的一眾華南房企，還是植根于本地的地域型房企，在整體銷售或收入大盤中，長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)了較大份額的業(yè)績(jī)，這是最近幾年房企銷售表現(xiàn)的一個(gè)共同點(diǎn)。

2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%。其中，華東區(qū)域和江南區(qū)域共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收321.5億元，占比達(dá)到32.9%，超過(guò)深圳區(qū)域與華南區(qū)域的319.82億元。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額292.16億元，其中長(zhǎng)三角的權(quán)益銷售額達(dá)80.48億元，僅次于內(nèi)地區(qū)域，領(lǐng)先于大福建、珠三角、京津冀三大區(qū)。

“招商蛇口的華東區(qū)域和江南區(qū)域?qū)緺I(yíng)收貢獻(xiàn)逐年增加，公司強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，在動(dòng)態(tài)配置區(qū)域發(fā)展資源時(shí)對(duì)既往貢獻(xiàn)有一定的考慮，投資分布與貢獻(xiàn)比有一定的邏輯關(guān)聯(lián)，遵循市場(chǎng)導(dǎo)向?！闭猩躺呖诒硎尽?/p>

這從側(cè)面反映出，作為房企業(yè)績(jī)歷來(lái)的主要來(lái)源，長(zhǎng)三角在銷售中的關(guān)鍵作用注定了眾多房企對(duì)這一區(qū)域的攻占熱情不會(huì)縮減。而疫情之下，房企的一切動(dòng)作愈發(fā)傾向于尋找“安全通道”，長(zhǎng)三角更是成為這場(chǎng)特殊戰(zhàn)役中的“避險(xiǎn)港灣”。

“在房企的整體定位中，長(zhǎng)三角代表安全與穩(wěn)固的‘大后方，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、完成銷售指標(biāo)、保證去化速度是一個(gè)較為穩(wěn)健的支撐?！币晃煌赓Y上市房企集團(tuán)投資高管表示，房企這一輪聚焦長(zhǎng)三角拿地，根本原因并非利潤(rùn)空間可以達(dá)到多大，更多是去化有保障。

按照中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月25日，全國(guó)賣地金額排行前十的城市中，長(zhǎng)三角城市占據(jù)了5席，其中，杭州、上海的土地出讓金總額均突破了1000億元。但如果從溢價(jià)率來(lái)觀察，除了溫州市的溢價(jià)率同比上漲5.75%至17.81%之外，長(zhǎng)三角其他四城的土地溢價(jià)率同比均出現(xiàn)下降，上海的溢價(jià)率同比下降了79.13%至0.84%，蘇州的溢價(jià)率也下跌了66.84%，僅7.38%。

上述外資上市房企集團(tuán)投資高管稱，溢價(jià)率下降，一方面可能是基于起拍價(jià)較高，另一方面則與當(dāng)?shù)叵薜貎r(jià)規(guī)則息息相關(guān)。該高管統(tǒng)計(jì)了今年1-4月長(zhǎng)三角出讓的地塊，他得出的結(jié)果是，這些土地，如果相比去年出讓的周邊地塊，地價(jià)大概上漲5%-8%。

這意味著，這一輪在長(zhǎng)三角拿下地塊的房企，盈利空間普遍將壓縮到很小。按照上述投資高管的測(cè)算，第一季度，長(zhǎng)三角很多成交地塊的基本面是，平均利潤(rùn)率僅大概介于5%左右。

區(qū)別于往年，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情，打亂了諸多房企的銷售與投資節(jié)奏。2月底，易居集團(tuán)CEO丁祖昱曾在wind電話會(huì)議上預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)下行幅度在10%左右。

按照國(guó)信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年，絕大部分房企對(duì)于年度銷售目標(biāo)的預(yù)估漸趨保守，普遍將目標(biāo)增速定在5%-10%之間，陽(yáng)光城、新城控股本年度的銷售目標(biāo)，甚至還低于2019年銷售額。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下行的背景下，確?，F(xiàn)金流充足和不發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為房企的首要任務(wù)。“企業(yè)如果出現(xiàn)問(wèn)題，大多是因?yàn)楝F(xiàn)金流緊張?jiān)斐桑抢麧?rùn)空間降低。”上述外資上市房企集團(tuán)投資高管說(shuō)。

這樣的特殊時(shí)點(diǎn)下，房企基于保衛(wèi)現(xiàn)金流目標(biāo)出發(fā)，對(duì)去化周期的要求相比往年有所提高。從整體市場(chǎng)行情來(lái)觀察，當(dāng)前，上海、蘇州、南京、杭州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角核心城市的中心區(qū)域，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象趨顯?！爸灰嬖谝欢值箳飕F(xiàn)象，當(dāng)新盤入市之后，銷售速度通常很快，且去化率基本可以達(dá)到100%。對(duì)于房企來(lái)講，這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)非常安全。”該高管提到。

據(jù)了解，如果快周轉(zhuǎn)房企在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地，按照正常開(kāi)發(fā)節(jié)奏，截至項(xiàng)目開(kāi)盤，大概需要6-8個(gè)月時(shí)間;如果是10萬(wàn)平方米體量的項(xiàng)目，自拿地算起，到最終售罄時(shí)間大概18-24個(gè)月。

相比之下，位于京津冀大都市圈內(nèi)的天津、鄭州、濟(jì)南、青島等城市，過(guò)去一年半時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行通道，幾乎未曾出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，去化速度相對(duì)較慢;

粵港澳大灣區(qū)幾大城市中，除了深圳之外，廣州4月份新建商品住宅銷售價(jià)格同比僅上漲0.7%;珠海本身市場(chǎng)容量較小，在限購(gòu)政策與供應(yīng)量較大的雙重夾擊下，去化周期也頗為漫長(zhǎng)。

“哪怕這兩個(gè)區(qū)域的地塊運(yùn)作有足夠的利潤(rùn)空間，但如果沒(méi)有現(xiàn)金流回籠，房企進(jìn)入之后，短期內(nèi)很難抽身?！鄙鲜鐾顿Y高管提到，周期長(zhǎng)，對(duì)于強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的房企而言是非常棘手的一個(gè)事情?！斑@些房企可以接受利潤(rùn)相對(duì)較低，但現(xiàn)金流一定要可控。

在銷售速度上具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)三角在這一輪土地戰(zhàn)爭(zhēng)中突圍而出的一個(gè)直接原因。據(jù)悉，相比其他區(qū)域，長(zhǎng)三角部分城市的限價(jià)信息相對(duì)比較透明，房企早在拍地之前，就幾乎可以獲取地塊入市之后的大概限價(jià)，對(duì)利潤(rùn)率早有一個(gè)比較明確的預(yù)判。

以南京為例，據(jù)了解，近期當(dāng)?shù)亟毙聟^(qū)出讓一宗住宅用地，起拍樓面地價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米。在報(bào)名時(shí)間截止后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)國(guó)土部門第一時(shí)間通知報(bào)名成功的房企前往領(lǐng)取“特殊文件”，這是國(guó)土部門單方面給到各家報(bào)名開(kāi)發(fā)商的一頁(yè)紙，沒(méi)有加蓋任何公章，主要內(nèi)容為告知開(kāi)發(fā)商，此地塊后期銷售價(jià)格能達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，具體以實(shí)際備案價(jià)為準(zhǔn)，此價(jià)格僅供各家算賬使用。最終，這宗宅地經(jīng)過(guò)71輪競(jìng)拍，成交樓面價(jià)約2.30萬(wàn)元/平方米。

拓張“下沉”

5月15日，深圳土地交易中心拍賣大廳里，位于深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)一宗總建面18.36萬(wàn)平方米的二類居住用地經(jīng)過(guò)103輪鏖戰(zhàn)，最終花落深圳民企龍光地產(chǎn)手中。

出現(xiàn)在這次土拍現(xiàn)場(chǎng)的，不乏外來(lái)房企世茂、電建的身影，他們紛紛選擇與本地城市更新龍頭佳兆業(yè)、或植根本地的金地與華潤(rùn)抱團(tuán)，但仍抱憾而歸。

過(guò)去四年中，伴隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，越來(lái)越多的房企將目光投向這片市場(chǎng)化程度最高的熱土，不約而同宣布將“粵港澳大灣區(qū)”作為1-5年內(nèi)重拓的一個(gè)區(qū)域。

但他們通常不得不面臨的一道關(guān)卡是，這個(gè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻太高——粵港澳大灣區(qū)本身就擁有超過(guò)10家的TOP50房企，各有各的勢(shì)力范圍，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段;粵港澳大灣區(qū)的主力城市僅深圳、東莞、廣州、佛山四個(gè)，這些城市，要不就是公開(kāi)招拍掛土地?cái)?shù)量偏少，出讓條件過(guò)于嚴(yán)苛;要不就是必須采取并購(gòu)、合作、城市更新等“方式曲線”進(jìn)入，存在太多的不確定性，整體周期拉得過(guò)長(zhǎng)。

以前海這宗宅地為例，一位深圳上市房企人士透露，地塊采取雙限雙競(jìng)的模式，如果房企希望后期能夠盡快回本，并獲取一定的利潤(rùn)空間，最好方式是爭(zhēng)取今年內(nèi)入市。一旦需要年內(nèi)入市，工期肯定很緊張，外地房企只能尋求本地“地頭蛇”的合作，依靠本地房企的公關(guān)能力與政府關(guān)系，才能更好打通渠道。

粵港澳大灣區(qū)也是陽(yáng)光城近年來(lái)排兵布陣的重要區(qū)域。去年5月30日，陽(yáng)光城曾宣布與佳兆業(yè)簽署在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬投資不超過(guò)45億元，與佳兆業(yè)共同成立項(xiàng)目公司推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

但據(jù)了解，直至目前，雙方仍未有合作項(xiàng)目落地。上述深圳上市房企人士說(shuō)，外來(lái)房企以合作方式落子粵港澳大灣區(qū)，意圖在于以此獲得更多的準(zhǔn)入機(jī)會(huì)。但究竟能不能落地，還是必須看本地房企愿不愿意讓外來(lái)房企參與進(jìn)自己的項(xiàng)目。

在核心城市之外，粵港澳大灣區(qū)的尾部城市，目前面臨著市場(chǎng)容量不大，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及房?jī)r(jià)抬升空間有限的現(xiàn)狀。上述外資上市房企集團(tuán)投資高管和他的團(tuán)隊(duì)，近期統(tǒng)計(jì)了100座城市過(guò)去兩年的房?jī)r(jià)漲幅情況。他們觀察到的現(xiàn)象是，粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)的中山市，2019年12月樣本均價(jià)為10145元/平方米，同比下降了3.40%，在100城同比房?jī)r(jià)漲幅里面排行最末;與中山相距不遠(yuǎn)的珠海，2019年底的房?jī)r(jià)同比也下跌0.67%。

可供對(duì)比的另外一組數(shù)據(jù)是，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)，南通2019年12月的均價(jià)為13693元/平方米，同比上漲22.02%，漲幅排行首位。此外，無(wú)論是位于第二梯隊(duì)的蘇州、杭州、無(wú)錫、南京、寧波、合肥等城，還是第三、第四梯隊(duì)的常州、江陰、鹽城、金華、徐州等地，房?jī)r(jià)同比均呈現(xiàn)上漲區(qū)域，且漲幅在100城里面排行靠前。

這從一定程度上表明，無(wú)論是城市基本面、人均收入，還是市場(chǎng)容量，哪怕長(zhǎng)三角區(qū)域的一二線城市與粵港澳大灣區(qū)同量級(jí)城市差別不大;但長(zhǎng)三角的三四五線城市，卻大部分超過(guò)粵港澳大灣區(qū)的尾部城市。選擇多樣性，這是房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角的另一主要原因。

“實(shí)力較弱的企業(yè)，進(jìn)不去長(zhǎng)三角一線城市，可以轉(zhuǎn)道二線城市主城區(qū)或郊區(qū);如果二線城市無(wú)法突破，還有強(qiáng)三線城市可以選擇。幾乎每家房企都可以在長(zhǎng)三角找到自己的細(xì)分市場(chǎng)以及客群落位。”該投資高管表示。

事實(shí)上，長(zhǎng)三角的所有城市中，上海屬于傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市。百?gòu)?qiáng)房企如果選擇在上海布局，訴求一般不是為了規(guī)模擴(kuò)張，而是希望有個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)芈涞兀⑵放瞥掷m(xù)滾動(dòng)下去。

主流房企在長(zhǎng)三角的規(guī)模擴(kuò)張，通常聚焦在杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等熱點(diǎn)城市上。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，部分房企甚至將布局版圖下沉至長(zhǎng)三角的三四線城市。

招商蛇口稱，長(zhǎng)三角整體經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，密集度高，除了上海、南京、蘇州、杭州、合肥、寧波這些一二線重點(diǎn)城市外，接下來(lái)，還將積極開(kāi)拓南通、無(wú)錫、溫州等基本面比較好的二三線城市。（文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）