宏觀政策對房地產(chǎn)價格影響的作用機(jī)理研究

王超

摘要：為了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展，宏觀政策一直是政府調(diào)控的必要手段。但近些年來，房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過物價水平，對于房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行增加了風(fēng)險，這也表明了政府宏觀政策調(diào)控的效果并不理想。本文從貨幣政策、土地政策、稅收政策和限購政策四個角度出發(fā)，研究它們對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理。從理論分析得出四種政策都從不同角度作用于房地產(chǎn)價格，貨幣政策改變?nèi)谫Y成本和消費投資預(yù)期，稅收政策通過改變供需的總成本，土地政策單方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給，限購政策單方面限制市場的投資性需求。因此，單一的政策調(diào)控存在一定的缺陷，國家要通過多種政策相互配合，為國家建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：貨幣政策;土地政策;稅收政策;限購政策;房地產(chǎn)

Abstract： In order to ensure the stable development of the real estate market， macro policy has always been a necessary means of government regulation. However， in recent years， house prices have risen far beyond the price level， which has increased risks for the healthy operation of the real estate market， which also shows that the effect of government macroeconomic policy control is not ideal. This article starts from four angles of monetary policy， land policy， tax policy and purchase restriction policy， and studies their mechanism of action on real estate prices. From the theoretical analysis， it is concluded that the four policies all affect real estate prices from different angles. Monetary policy changes financing costs and consumer investment expectations， tax policy changes the total cost of supply and demand， land policy unilaterally regulates real estate supply， and purchase restriction policies unilaterally limit the market's investment demand. Therefore， a single policy regulation has certain flaws， and the country should cooperate with each other through a variety of policies to provide a theoretical basis for the country to establish a long-term mechanism for real estate macro-control.

Key words： monetary policy;land policy;tax policy;purchase restriction policy;real estate

0? 引言

住房改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國支柱產(chǎn)業(yè)，不僅拉動了我國的經(jīng)濟(jì)增長，同時還推動了城鎮(zhèn)化的建設(shè)。但商品房銷售價格的持續(xù)攀升，導(dǎo)致很大一部分居民望房興嘆，生活壓力和生活質(zhì)量也受到了很大的影響。針對房地產(chǎn)價格過度上漲的態(tài)勢，我國政府出臺了一些宏觀政策手段來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告2019-2020》，目前宏觀政策調(diào)控的重點在于落實“一城一策”，在不同區(qū)域?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控，打擊投機(jī)性需求的同時，也加強(qiáng)對真實居住需求的保護(hù)，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制。由于房價與廣大居民的切身利益有關(guān)，宏觀政策調(diào)控需對癥下藥，這對于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。因此，本文將對宏觀政策對房地產(chǎn)市場的作用機(jī)理進(jìn)行深入分析，并梳理出政策體系化調(diào)控的思路，為構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制提供方案。

1? 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

宏觀調(diào)控是指國家通過政策手段對總供給和總需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，使其達(dá)到均衡的狀態(tài)。我國的宏觀調(diào)控主要分為兩種方式，一是運(yùn)用對房地產(chǎn)形成外生性沖擊的市場化調(diào)控手段，如貨幣政策、稅收政策和土地政策;二是直接形成干預(yù)的強(qiáng)制性手段，例如限購政策。本文將綜合這兩種方式，從貨幣政策、稅收政策、土地政策和限購政策等四個方面來分析其對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理。

1.1 貨幣政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

1.1.1 成本約束機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商多通過銀行間接融資方式獲取資金，因而利率特別是貸款利率的變化直接影響房地產(chǎn)商的融資成本。對于房地產(chǎn)商而言，買地、建房、銷售等多個環(huán)節(jié)都需要大量的資金支持，而目前我國資本市場還不發(fā)達(dá)，對于大多數(shù)企業(yè)來說，銀行貸款是它們外部資金來源的主要方式，只有少數(shù)房企借助上市進(jìn)行融資。所以，一旦市場利率提高，房企的融資成本也會大幅提高，使房地產(chǎn)商在資金方面承受著巨大的壓力。為了保證資金的正常循環(huán)，減少資金短缺的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)會選擇減少房地產(chǎn)投資，降低房地產(chǎn)價格促進(jìn)銷售，加快資金回流。

房地產(chǎn)屬于雙重屬性的特殊商品，在普通民眾中是生活必不可少的消費品，而在投資客的眼中是具有極高價值的投資品。所以我們將從兩個方面來分析貨幣政策是如何通過成本機(jī)制影響房價的。首先，消費性需求是將房地產(chǎn)作為商品消費，在短期內(nèi)缺乏彈性。購房者通過分期付款的方式來購買商品房，利率的上升會直接影響購房者每個月的還款金額，進(jìn)而使購房的總成本上升，因此部分房地產(chǎn)潛在購買者持觀望態(tài)度減少了購買行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的下降。其次，由于我國房地產(chǎn)市場不夠完善，投資性需求將房地產(chǎn)作為投資品，通過高額的買賣差價獲取投資收益。這就導(dǎo)致投資性需求對利率的變化很敏感，一旦利率上升，房地產(chǎn)投資的融資成本將會上升，而其他貨幣性資產(chǎn)價格下降，收益上升。這樣的變化會讓部分房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向投資其他貨幣性資產(chǎn)。

綜上所述，利率變化會影響購房者以及開發(fā)商的成本，從某種程度上會改變供需雙方的經(jīng)濟(jì)行為，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格發(fā)生變化。而價格變化的方向主要有供需彈性來決定，若利率上升，短期內(nèi)需求彈性大于供給彈性，會使房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)下降的趨勢。

1.1.2 市場預(yù)期機(jī)制

當(dāng)央行改變利率時，市場會改變對未來資產(chǎn)價格購買的預(yù)期，這種預(yù)期進(jìn)而改變?nèi)藗兊慕?jīng)濟(jì)行為，對于房地產(chǎn)市場來說就是消費者和房地產(chǎn)商的消費與投資行為，因此市場預(yù)期的變化會引起房地產(chǎn)市場的大規(guī)模資金流動，進(jìn)而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

當(dāng)央行決定降息時，消費者會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期，基于人們一貫買漲不買跌的心理，這時會將潛在的需求提前釋放出來，導(dǎo)致市場的需求量猛的增加。在短期供給不變的情況下，需求上升，房地產(chǎn)價格自然也會水漲船高。眾所周知，目前房地產(chǎn)市場的土地供給缺乏彈性，而城市人口快速擴(kuò)張，人們收入水平也在逐步上升，這些因素會更一步的強(qiáng)化了市場對于房地產(chǎn)價格在未來會繼續(xù)上漲的預(yù)期。所以，政策調(diào)控的同時必須重視市場預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響。

1.2 稅收政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

稅收政策主要是在房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有的三個階段通過開征、停征、調(diào)征和免征收稅等手段來影響房地產(chǎn)供需平衡，最終達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價格的目的。鑒于房地產(chǎn)稅在開發(fā)、交易和保有三個階段對房地產(chǎn)市場供需的影響不同，對房地產(chǎn)價格的影響效果也不盡相同，所以我們也分三個方面來分析稅收政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理。

房地產(chǎn)開發(fā)階段，調(diào)增稅收，必然由開發(fā)商去承擔(dān)此稅負(fù)成本，進(jìn)一步的提高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資減少，進(jìn)而影響到商品房的供給量。對于增加的稅收，開發(fā)商要么通過節(jié)約成本消化稅收帶來的稅負(fù)，或者通過轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)消化稅負(fù)成本，無論開發(fā)商采用哪種策略都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。反之，政府若在開發(fā)階段采取減稅的行為就會刺激房地產(chǎn)的市場開發(fā)，增加房市場供給。為了快速占領(lǐng)市場回籠資金，部分房地產(chǎn)供應(yīng)商會讓度部分利潤給消費者，使房地產(chǎn)價格下降。

在房地產(chǎn)交易階段，增加房地產(chǎn)商品的稅收，一般由開發(fā)商和購買者共同承擔(dān)。但需求彈性會影響買賣雙方承擔(dān)的比例。當(dāng)需求富有彈性時，房價是呈下降趨勢的。因為需求富有彈性會讓開發(fā)商承擔(dān)大部分的稅收成本，利潤下降，相應(yīng)的房地產(chǎn)供應(yīng)量下降，但開發(fā)商不能提高房價，這樣會導(dǎo)致庫存增加，需求進(jìn)一步下降，最終房價會下降更快。當(dāng)需求缺乏彈性時，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場占有主導(dǎo)權(quán)，交易階段稅收的增加可以通過提高房價的形式轉(zhuǎn)嫁給消費者去承擔(dān)。所以增加交易階段的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

在房地產(chǎn)保有階段，對于一般消費者來說，房屋自住基本上是不需要繳納房產(chǎn)稅，但對于房地產(chǎn)投資者來說，購房是為了獲取未來房屋增值的收益。在房地產(chǎn)持有階段增加稅負(fù)會增加其持有成本，且未來的增值是不確定的，這無形中會降低投資者的持有意愿，進(jìn)而會減少房地產(chǎn)投資，提高了房地產(chǎn)的利用率，降低房地產(chǎn)的空房率。

稅收政策的作用機(jī)理如圖1所示。

1.3 土地政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

土地政策調(diào)控的本質(zhì)是對土地供應(yīng)量和土地價格的調(diào)整，數(shù)量與價格的相互配合，共同服務(wù)于政策調(diào)控的目的。我們將土地供應(yīng)量與土地價格其各自的作用及效果分別進(jìn)行研究，有利于更好的將其進(jìn)行組合利用。

土地供應(yīng)量是指建設(shè)用地供應(yīng)總量，是影響房地產(chǎn)供給的最直接因素。由于我國土地為公有制，政府是土地市場的唯一出讓方，因此政府可以通過調(diào)控土地供應(yīng)量來平衡房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，從而影響到房地產(chǎn)價格。土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理可以通過土地與房地產(chǎn)市場的四象限模型關(guān)系圖來進(jìn)行解釋。

如圖2所示，在供需平衡的狀態(tài)下，增加土地供給量，即LS0移動到LS1，在一定的容積率作用下，房地產(chǎn)供給增加（HS0移動到HS1），土地價格與房地產(chǎn)價格同時下降（LP0移動到LP1，HP0移動到HP1）。假設(shè)房地產(chǎn)市場處于火熱狀態(tài)，如圖3所示，住房需求曲線發(fā)生改變，房地產(chǎn)需求增加（HD0移動到HD1），在一定的容積率作用下，房地產(chǎn)需求會引起土地需求的增加（LD0移動到LD1），最終土地價格和房地產(chǎn)價格上升（LP0移動到LP1，HP0移動到HP1）。從四象圖可以看出，土地市場平衡的情況下，主動增加土地供應(yīng)量會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，而在房地產(chǎn)市場火熱時，被動的增加土地供應(yīng)量會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。所以，土地政策的調(diào)控要根據(jù)市場情況以及政策目標(biāo)做出相應(yīng)的調(diào)整。

土地價格是房地產(chǎn)商獲得土地使用權(quán)必須一次性交清的土地批租費用。長期看來，房地產(chǎn)有保值增值的特性，因為土地價格、建筑材料價格、工資費用上漲會造成房地產(chǎn)價格的上漲。但是成本中的建筑價格和工資費用的漲幅是與社會物價同步上漲的，而房地產(chǎn)增值的部分已經(jīng)遠(yuǎn)超過整個社會物價總水平上漲的部分，可見土地價格才是房地產(chǎn)增值的根本原因。我國的經(jīng)營性土地雖然是通過招拍掛的方式，但是土地價格依舊取決于政府對于土地的整體規(guī)劃，從某種程度上來說，政府壟斷著土地價格。所以，政府通過土地政策調(diào)控土地價格，最終影響到房地產(chǎn)價格。

1.4 限購政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

限購政策與其他政策不同，不屬于間接調(diào)控，而是直接從購買資格，購買數(shù)量以及信貸三個方面干預(yù)房地產(chǎn)市場的交易活動，直接作用于房地產(chǎn)市場的需求方。限購政策是一個行政調(diào)控手段，將購房者的購房數(shù)量進(jìn)行控制并且對其購房資格進(jìn)行約束，目的在于打擊投資性住房需求，旨在使得住房價格回歸長期理性價位。

從靜態(tài)的角度來看，如圖4所示，限購政策出臺前，房地產(chǎn)市場會有一個均衡的價格P0。限購政策出臺后，投資性需求顯著下降，從而使需求曲線向下移動，產(chǎn)生新的均衡價格P1。這說明了限購政策短期內(nèi)能夠有效的控制房地產(chǎn)價格，特別是對于投資需求比例高的城市。

從動態(tài)的角度來看，結(jié)合限購政策對于供給端的動態(tài)影響，對于房地產(chǎn)市場供給方，限購政策雖然不直接作用于供給市場，但隨著限購政策的長期推行，房地產(chǎn)商會做出相應(yīng)的供給調(diào)整，如圖5所示。房地產(chǎn)商會因為限購政策而減少當(dāng)前的房地產(chǎn)供給，也就是市場上所出現(xiàn)的惜售行為，導(dǎo)致限購政策降低投資需求時同時降低了住房供給。因此，需求曲線向下移的同時，供給曲線會向上移動，價格達(dá)到P2處，P2會小于P1，這說明限購政策對房價的長期的影響會因為房地產(chǎn)商的供給策略而減弱。

綜上，限制政策屬于短期內(nèi)能夠產(chǎn)生顯著影響的手段，長期會因為市場對政策的變化導(dǎo)致效果逐漸減弱。

2? 結(jié)論與建議

本文從貨幣、稅收、土地、限購四個方面分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用機(jī)理，研究表明，貨幣政策和稅收政策都是間接的影響供需雙方的成本，從而改變市場的行為，最終達(dá)到控制房價的目的，但其傳導(dǎo)方式有些許不同，貨幣政策影響的是融資成本，稅收政策影響的是總成本。貨幣政策還可以通過影響市場預(yù)期的方式，影響到房地產(chǎn)價格。而土地政策與限購政策都是從某單一的角度影響房地產(chǎn)價格。土地政策主要是從土地供應(yīng)量和土地價格改變房地產(chǎn)市場的供給，使市場重新形成一個新的平衡，從而達(dá)到改變房價的目的;限購政策與土地政策恰恰相反，是通過行政手段直接限制市場的需求，從而達(dá)到降低房價的目的。

目前，單一的政策調(diào)控已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)市場的變化，政府需結(jié)合宏觀政策的傳導(dǎo)特征，采用多種政策相互配合，發(fā)揮政策“組合拳”的效用，以實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)。為了確保我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，對國家的宏觀政策調(diào)控提出以下建議：

第一，加快差別化金融信貸政策。首先，當(dāng)中央政府采取利率手段進(jìn)行調(diào)節(jié)時，對于不同城市應(yīng)該區(qū)別對待，對于房價虛高的城市，應(yīng)當(dāng)提高利率，嚴(yán)格執(zhí)行;對于發(fā)展比較落后的城市，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展清楚，采取合適的政策。其次，通過貸款利率的調(diào)節(jié)合理配置金融資源，對于首套剛需房，應(yīng)實行優(yōu)惠利率，對于二套房，提高首付比例，限制三套及以上的住房貸款。

第二，改善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。稅收機(jī)制作用于房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，特別是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)對其結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，能夠更好的打壓房地產(chǎn)投資行為，維護(hù)國家“房住不炒”的政策。增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，能夠減少目前市場上囤房行為，保證了房地產(chǎn)市場的有效供給。

第三，規(guī)范土地市場。土地是房地產(chǎn)市場開發(fā)必不可少的生產(chǎn)要素，政府應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)、合理的土地供應(yīng)計劃，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的審批與監(jiān)管，從源頭上控制土地供應(yīng)量和土地價格，從而起到更好的調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用。

第四，限購政策要松緊結(jié)合，防止一刀切。不同區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)水平、住房需求和文化存在著一定的差異，因此限購政策在制定的過程中需要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r以及經(jīng)濟(jì)水平，對于投資性需求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)供給不足的地區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制;然而對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，房地產(chǎn)供給充足的地區(qū)可以適當(dāng)?shù)姆砰_政策限制。

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