關(guān)于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地集約利用問題的研究

趙清 中共濟南市長清區(qū)委黨校

張興 中共濟南市長清區(qū)委黨校

李杰 山東省藥鄉(xiāng)林場

土地作為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的最重要的生產(chǎn)要素，其制約著開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)模。由于早期的粗放型增長建設(shè)致使我國多數(shù)開發(fā)區(qū)的土地后備資源變得十分有限。

濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是我區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的主陣地、深化改革的試驗田、也是加快科學發(fā)展、建設(shè)美麗宜居長清的生力軍。沒有開發(fā)區(qū)超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，就沒有我區(qū)綜合經(jīng)濟實力的全面提升，因此濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)對于我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來說有著重要的作用，如何破解濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地這一瓶頸，做大做強濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，推動我區(qū)加速實現(xiàn)融入省會中心城區(qū)這一戰(zhàn)略目標呢？答案就是實施土地集約利用，集約后的土地可為開發(fā)區(qū)的再次騰飛發(fā)展提供土地資源，增強其“續(xù)航”能力，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

一、濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀

濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東至濟菏高速公路，與大學園區(qū)和農(nóng)高區(qū)相鄰，西至南水北調(diào)干渠，南至北大沙河，與長清城區(qū)為鄰，北至鐵路戰(zhàn)備迂回線，與槐蔭區(qū)和市中區(qū)相連。按照省、市深化省級以上開發(fā)區(qū)要求，全力打造全市經(jīng)濟增長帶動區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、體制創(chuàng)新先行區(qū)、科學技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、對外開放先導區(qū)、產(chǎn)城融合示范區(qū)、生態(tài)環(huán)保引領(lǐng)區(qū)。

濟南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以新舊動能轉(zhuǎn)換為契機，重點布局了“一軸”（雙創(chuàng)大道活力軸）、“兩心”（大學科研成果轉(zhuǎn)化服務(wù)中心、核心區(qū)孵化器加速器平臺）、“兩組團”（以聯(lián)東U谷、三慶智造·云谷、韻達物流、連城·智造時代等集聚發(fā)展的濟南智造港和以國舜、棟梁、繼東、宏達、圣豐軍民融合等項目集聚發(fā)展的新動能科創(chuàng)園）、“四片區(qū)”（文旅片區(qū)、文科片區(qū)、輕軌康養(yǎng)城片區(qū)、農(nóng)高片區(qū)）發(fā)展格局，夯實發(fā)展平臺載體，完善提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，加快形成區(qū)域內(nèi)產(chǎn)城融合新局面。在2012年隨著我區(qū)招商力度的不斷加大，在招商引資建設(shè)方面取得了很大的成就，引進了一批有規(guī)模有實力的項目落地建設(shè)，對長清轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,加快融入中心城區(qū)將起到積極的推動作用。

二、關(guān)于土地集約利用，提高土地利用率的應(yīng)對措施

雖然經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通過“一區(qū)多園”、加快“城中村”改造和解放發(fā)展備用地等措施提高園區(qū)內(nèi)的土地供給量，但是可用的土地總是有限，因此通過土地集約利用，提高土地利用效率，解決土地與開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)這一矛盾的意義就凸現(xiàn)出來。集約后的土地可為開發(fā)區(qū)的再次騰飛發(fā)展提供土地資源，增強其“續(xù)航”能力，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。下面就關(guān)于集約利用土地，提高土地利用效率提出自己的幾點看法：

（一）建立約束機制

1.嚴把項目準入制度。對符合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展方向且符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的機械制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等項目優(yōu)先考慮供地；準入的重要依據(jù)以產(chǎn)業(yè)政策、建筑容積率、資源消耗、環(huán)評等作為參考，對不符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不能入駐。

2.提高投資力度、建筑容積率。在已制定的開發(fā)區(qū)的建設(shè)用地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，建議將規(guī)定的投資力度與市場掛鉤，如近幾年土地價格的不斷上漲，那么投資力度也相應(yīng)的增加。投資力度、建筑容積率這兩個方面都能刺激企業(yè)努力提高產(chǎn)出比，從而實現(xiàn)推動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）內(nèi)部挖潛整合盤活土地

1.全面梳理地低效利用地，加大查處力度。根據(jù)實際情況，通過依法依規(guī)的方式再次盤活利用，切實實現(xiàn)土地利用率的提升。對閑置土地超過規(guī)定時間的，按照合同約定進行收回；對閑置超過一年多的，征收閑置費；對閑置兩年以上的土地，堅決把土地使用權(quán)收回。對畝產(chǎn)效益達不到要求或依然閑置、荒廢浪費資源的企業(yè)，通過簽訂補充投資協(xié)議，在協(xié)議中對期進行約定，能按時完成整改的保留土地使用權(quán)，未完成的按照退出機制處理。

2.整合現(xiàn)有企業(yè)資源。即“騰巢換鳳”，對“簽而未建”、“建而未盡”、“盡而未用”的項目要推動其盡快開展下一步的工作。對因投資方原因?qū)е麻e置，且沒有辦法繼續(xù)開發(fā)的項目，可對現(xiàn)投資情況盤整，對未開發(fā)的土地進行二次招商，對那些有實力又緊迫的項目予以優(yōu)先安排利用；同時鼓勵實力雄厚的園區(qū)內(nèi)企業(yè)，特別是區(qū)內(nèi)的龍頭企業(yè)以參股、收購、合作等形式將閑置廠房和土地，方便龍頭企業(yè)進一步的擴大生產(chǎn)。對于目前的魯能工業(yè)片區(qū)我們更應(yīng)該積極地進行解決，盡早實現(xiàn)其土地價值。

（三）建立健全保障機制

1.建設(shè)多層標準化廠房。為了優(yōu)化土地資源配置，避免粗放式造成土地資源浪費，建議通過多渠道融資，大力推進建設(shè)標準化廠房，加大對地上地下空間利用。對此，開發(fā)區(qū)管委會可以先進探索，當然就目前來說開發(fā)區(qū)還沒有這個實力，待今后在有經(jīng)濟實力時可以考慮建設(shè)標準化廠房，為后續(xù)推進標準化廠房建設(shè)積累經(jīng)驗。將建好的廠房作為引資的重要載體，讓企業(yè)快落地，快生產(chǎn)，快見效。

2.建立土地利用平臺數(shù)據(jù)庫。要進一步加大對用地監(jiān)管的力度，積極開展有利于推動提升土地效益的工作，建立大數(shù)據(jù)，為優(yōu)化土地使用提供參考，這些都可以減少土地指標無法滿足需求帶來的壓力，也可以及時掌握土地用使用情況，有利于再次開發(fā)，有得于招商引資。。

3.制定獎懲機制。為推進企業(yè)進出機制，開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當對本地經(jīng)濟發(fā)展貢獻較大的企業(yè)，制訂獎勵政策；對不滿足協(xié)議要求，貢獻不足的企業(yè)，要制訂處罰政策。這些政策要根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展，結(jié)合行業(yè)的發(fā)展情況，在企業(yè)入駐前要簽訂相關(guān)協(xié)議，后期再根據(jù)情況簽訂補充協(xié)議。也可考慮收取履約保證金，讓企業(yè)意識到土地畝產(chǎn)效益的重要性。