關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究

李福全 山東省聊城市莘縣自然資源和規(guī)劃局

簡(jiǎn)單的說，個(gè)人自身擁有的土地、房屋的財(cái)產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)家為保護(hù)這類財(cái)產(chǎn)利益不受侵害，出臺(tái)物權(quán)法，對(duì)個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，以此來維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，為合理利用法律、保障交易安全、維護(hù)交易秩序做出重要貢獻(xiàn)。人民群眾經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重心主要集中在不動(dòng)產(chǎn)投資這方面，這為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日益完善提供了強(qiáng)有力的幫助。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

產(chǎn)權(quán)登記體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，為了更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施就顯得尤為重要。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展，可以有效地規(guī)避因產(chǎn)權(quán)不明晰帶來的風(fēng)險(xiǎn)，通過整合各類資源，全面保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，減少政府的行政資本，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極作用。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，需要由權(quán)利人準(zhǔn)備好所需材料，再親自到相關(guān)政府部門并配合專職人員進(jìn)行辦理登記。此項(xiàng)工作辦理的環(huán)節(jié)均具有法律效益。不動(dòng)產(chǎn)登記是在權(quán)利人知情并參與其中的情況下進(jìn)行的事實(shí)行為，在維護(hù)權(quán)利人權(quán)益的同時(shí)也有著物權(quán)公示的作用。在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，近年來，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)注度較高，逐步出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)條例，由國(guó)家權(quán)力做為人民強(qiáng)有力的后盾，顯著提升了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響力[1]。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

（一）缺少統(tǒng)一的登記部門。以往的條例法規(guī)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行分配時(shí)，都是依據(jù)現(xiàn)有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)需求來進(jìn)行的。登記領(lǐng)域分為中央政府部門和地方政府部門，進(jìn)行登記和行政審批等環(huán)節(jié)都需要在特定的部門完成，礙于各部門不同利益的驅(qū)使，使得登記的環(huán)節(jié)過于繁雜且耗時(shí)較長(zhǎng)，不能實(shí)現(xiàn)快捷、安全的不動(dòng)產(chǎn)交易。沒有統(tǒng)一的登記部門，在很大程度上阻礙了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)施進(jìn)度。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》的出臺(tái)，“條例”中對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)和所有權(quán)以及集體土地的使用權(quán)和所有權(quán)都有明確的規(guī)定，“條例”中指出這些權(quán)利都可以在縣級(jí)以上的地方政府部門進(jìn)行登記造冊(cè)。時(shí)隔四年又出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，該立法雖然規(guī)定了可以設(shè)立統(tǒng)一部門進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但仍有多數(shù)地區(qū)并未執(zhí)行。土地與房產(chǎn)的分別登記，登記所需材料繁雜，過程耗時(shí)長(zhǎng)，很容易引起產(chǎn)權(quán)的交叉與沖突。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善并未涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代下，交易市場(chǎng)尚有“流落在外”的不動(dòng)產(chǎn)，也沒有對(duì)這類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分。以《中華人民共和國(guó)鐵路法》和《中華人們共和國(guó)電力法》相關(guān)規(guī)定為例，這兩種立法中包含的各類公用鐵路及有關(guān)電網(wǎng)等并沒有規(guī)定登記的范疇，所以對(duì)這類不動(dòng)產(chǎn)登記以及應(yīng)該由哪種部門登記就成了問題所在。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記查詢制度不規(guī)范。鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記資料的性質(zhì)、查詢方式和范圍等方面存在疑難問題，解決這些問題亟不可待。不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)資料屬于個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)遵循有限的公開查閱原則。然而，政府部門并沒有發(fā)布有關(guān)房產(chǎn)登記查詢制度的相關(guān)文件，這給不動(dòng)產(chǎn)登記制度規(guī)范化的建立增設(shè)了障礙。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的應(yīng)對(duì)辦法

（一）設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門。不動(dòng)產(chǎn)登記的重要目的就是對(duì)物權(quán)進(jìn)行公示，因此設(shè)立統(tǒng)一的登記部門十分必要，設(shè)立的登記部門必須要具有進(jìn)行物權(quán)公示的條件。政府在選擇不動(dòng)產(chǎn)登記部門時(shí)，首先要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的責(zé)任所在，其次要保證所選擇的不動(dòng)產(chǎn)登記部門具有一定的權(quán)威性，賦予登記部門相關(guān)權(quán)力，只有具備這些條件，才能保證登記資料審核結(jié)果的準(zhǔn)確無誤，為不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信提供強(qiáng)有力的保障[2]。

（二）完善登記形式和范圍。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍和類型正在逐步擴(kuò)大。早期建立的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在一定的局限性，有關(guān)“條例”中的規(guī)定，僅是整合了處于主導(dǎo)地位的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，仍有少數(shù)重視度較高的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)散落在各行各業(yè)。根據(jù)實(shí)踐研究表明，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍應(yīng)從基礎(chǔ)的法律和具體的制度建設(shè)出發(fā)，優(yōu)先根據(jù)社會(huì)的實(shí)際需求以及相關(guān)工作基礎(chǔ)來進(jìn)行登記范圍的擴(kuò)充。首先國(guó)務(wù)院在早年就出臺(tái)了有關(guān)“采礦權(quán)和探礦權(quán)”的物權(quán)登記管理辦法，歷經(jīng)多年發(fā)展，現(xiàn)下這兩種物權(quán)的登記制度已經(jīng)較為完善，因此采礦權(quán)和探礦權(quán)可以作為納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的首要考慮；其次是城市地下空間，開發(fā)并利用城市地下的自然資源，也能提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益，因此有關(guān)城市地下管線所有權(quán)以及地下空間的使用權(quán)都可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記登記制度的范圍。

（三）健全不動(dòng)產(chǎn)登記查詢機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記資料的公示與保護(hù)是維護(hù)人民群眾權(quán)益的重要組成部分，也是改革不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要內(nèi)容。建立以不動(dòng)產(chǎn)登記管理人員負(fù)責(zé)制為核心的查詢制度，以責(zé)任為己任，積極負(fù)責(zé)對(duì)待工作；建立規(guī)范登記員工作的有關(guān)制度，約束工作人員的行為規(guī)范，提高工作人員的道德準(zhǔn)則；建議政府部門設(shè)立便民服務(wù)查詢平臺(tái)，例如山東省L市，設(shè)立并開通“一網(wǎng)通”服務(wù)平臺(tái)，群眾可通過平臺(tái)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度查詢、證書證明核驗(yàn)、權(quán)屬證明查詢、申請(qǐng)登記、預(yù)約等事項(xiàng)的在線辦理。便民平臺(tái)的開通，幫助登記人員分擔(dān)了工作任務(wù)，也在一定程度上提高了查詢工作的效率[3]。

結(jié)束語：不動(dòng)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)系著人民群眾的切身利益，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)登記制度為基礎(chǔ)核心，隨著登記體制的不斷完善發(fā)展，對(duì)于繁雜的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度勢(shì)在必行。從根本上摒棄傳統(tǒng)信息思維，利用現(xiàn)代化信息建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，促使不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功效發(fā)揮最大的價(jià)值。