不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的效力探析

許蓓 南京工業(yè)大學(xué)

一、讓與擔(dān)保的基本概念

讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人為擔(dān)保自身債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，債務(wù)清償后標(biāo)的物即返還于債務(wù)人，債務(wù)不履行時(shí)擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)不同，讓與擔(dān)保是一種非典型擔(dān)保物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保即是指以不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保標(biāo)的物，實(shí)務(wù)中，雙方當(dāng)事人通常簽訂借款協(xié)議與商品房買(mǎi)賣(mài)合同，前者明確借款的具體事宜，如借款金額、利息、還款時(shí)間等，后者則約定具體不動(dòng)產(chǎn)的交易；或者僅簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)論是哪種方式，協(xié)議中通常有“債務(wù)屆期清償后，擔(dān)保權(quán)人須及時(shí)把房產(chǎn)過(guò)戶給債務(wù)人”類(lèi)似意思的條款約定，這是其與一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的區(qū)別所在，也是不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的核心特征。

二、不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保具有擔(dān)保物權(quán)效力

（一）雙方的意思表示真實(shí)

不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保因當(dāng)事人不具有買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的真實(shí)意思但簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而常被詬病為“虛偽的意思表示”，應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。這是對(duì)當(dāng)事人意思表示的狹隘理解。買(mǎi)賣(mài)合同并非在目的意義上，而是在工具意義上存在的，即為擔(dān)保債務(wù)的履行。虛偽表示必須以雙方當(dāng)事人一致同意該表示行為是虛偽的、無(wú)法效意思為事實(shí)構(gòu)成。但是不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保中，雙方都知情且同意買(mǎi)賣(mài)的目的是擔(dān)保債務(wù)人所負(fù)債務(wù)，買(mǎi)賣(mài)行為的法效意思為變更不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，債權(quán)人以此方式實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的控制，雙方均接受此種約束。正如王澤鑒教授所述，“此種行為外表上系移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)，而內(nèi)容上卻在擔(dān)保債權(quán)，外表與內(nèi)部目的不相符合，與虛偽表示頗相類(lèi)似，但當(dāng)事人間均具有受其意思表示拘束之意思，具有效果意思，故與通謀虛偽表示有別，應(yīng)屬有效。”①

（二）讓與擔(dān)保未違反物權(quán)法定原則

《民法典》第116條規(guī)定是物權(quán)法定原則的體現(xiàn)，讓與擔(dān)保本身并未創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)類(lèi)型，也未新設(shè)物權(quán)的內(nèi)容，與物權(quán)法定原則并不沖突。②與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的設(shè)定一樣，讓與擔(dān)保的設(shè)定亦嚴(yán)格遵循著擔(dān)保物權(quán)設(shè)立的“區(qū)分原則”，先有設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的債法合同，繼而是區(qū)別于該擔(dān)保物權(quán)設(shè)立合同的擔(dān)保物權(quán)設(shè)定。當(dāng)事人以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容設(shè)立了讓與擔(dān)保，是一種“擔(dān)保約定”，債權(quán)人可以依據(jù)擔(dān)保約定要求債務(wù)人或第三人辦理權(quán)屬變更登記，而不能直接發(fā)生物權(quán)效力主張優(yōu)先受償權(quán)。而債務(wù)人可以根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定繼續(xù)對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)能。在辦理變更登記之后，債權(quán)人只是權(quán)利外觀上的所有人，并沒(méi)有實(shí)際擁有房屋的物權(quán)可能。債務(wù)人雖然不是房屋登記產(chǎn)權(quán)人，但依然實(shí)際上享有著房屋權(quán)利。因此，買(mǎi)賣(mài)合同僅是債法意義上的擔(dān)保約定，是一種債權(quán)擔(dān)保，并未創(chuàng)設(shè)新的擔(dān)保物權(quán)。讓與擔(dān)保的設(shè)立，是通過(guò)賦予擔(dān)保權(quán)人行使買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)來(lái)保證擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保物享有對(duì)抗性的權(quán)利外觀，避免擔(dān)保人在擔(dān)保設(shè)立后將擔(dān)保物買(mǎi)賣(mài)或在擔(dān)保物上設(shè)置其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，從而保障擔(dān)保權(quán)人的債權(quán)安全，這與物權(quán)法定原則的立法本意是一致的。

（三）所有權(quán)變更登記具有公示對(duì)抗效力

我國(guó)采取以債權(quán)形式主義為原則，以債權(quán)意思主義為例外的物權(quán)變動(dòng)模式。在債權(quán)形式主義之下，無(wú)論是缺乏債權(quán)合意，還是缺乏物權(quán)公示手段，都難以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》成立且生效后僅能發(fā)生債法意義上的效力，欲發(fā)生擔(dān)保物權(quán)之效力，還應(yīng)當(dāng)具有一定的公示手段。公示，即物權(quán)的生效、變動(dòng)等行為須經(jīng)具有公信力的機(jī)構(gòu)予以認(rèn)定，形成合法的權(quán)利外觀，使得除物權(quán)人之外的第三人得以知曉該物的權(quán)利狀態(tài)，進(jìn)而保障交易安全維持交易秩序。以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效必須經(jīng)過(guò)公示，從而限制抵押人的隨意、惡意等不當(dāng)處分行為?？梢哉f(shuō)公示的最終目的是召顯標(biāo)的物權(quán)屬狀態(tài)對(duì)抗第三人，從這種角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保中當(dāng)事人通過(guò)辦理所有權(quán)變更登記可以發(fā)生同抵押登記一樣的法效意思，債權(quán)人形式上對(duì)案涉房屋所有的權(quán)利外觀使得擔(dān)保人不能隨意轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)、不能在擔(dān)保物上設(shè)定其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，由此與抵押登記一樣產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此債權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

因此，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的設(shè)立并不違反物權(quán)法定原則，通過(guò)所有權(quán)變更登記的辦理，其與抵押權(quán)登記一樣可以發(fā)生對(duì)抗第三人的公示效力，與物權(quán)公示原則的立法本意相符，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保應(yīng)該具有物權(quán)效力。

三、承認(rèn)讓與擔(dān)保及其優(yōu)先性符合司法導(dǎo)向

早在2010年，最高法院就曾表示辦理過(guò)不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，一般應(yīng)承認(rèn)其物權(quán)效力。③司法實(shí)踐中，人民法院已經(jīng)在多個(gè)讓與擔(dān)保案件判決中支持了該種觀點(diǎn)④，認(rèn)為對(duì)于采用了一定公示手段的讓與擔(dān)保，基于保護(hù)物權(quán)外觀主義而承認(rèn)其優(yōu)先受償效力是有必要的。《民間借貸司法解釋》第二十四條似乎回避了對(duì)于讓與擔(dān)保的優(yōu)先性問(wèn)題，但隨著對(duì)中小微企業(yè)融資政策的放寬，最高院曾在2017年8月4日發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)明確指出，“符合物權(quán)法有關(guān)擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定其物權(quán)效力”。⑤而于2019年9月11日通過(guò)的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱“九民會(huì)議紀(jì)要”）中，第七十一條規(guī)定不僅肯定了讓與擔(dān)保的合同效力，第二款對(duì)其是否享有優(yōu)先受償權(quán)也做了區(qū)分，對(duì)于已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下的，可以參照擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)。為維護(hù)交易安全與交易秩序，在不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保中，財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式應(yīng)該被限縮為所有權(quán)變更登記，經(jīng)預(yù)告登記或備案登記的讓與擔(dān)保不能享有優(yōu)先受償權(quán)。

梳理讓與擔(dān)保的裁判觀點(diǎn)與司法導(dǎo)向，我們可以肯定，讓與擔(dān)保的效力及優(yōu)先性已被承認(rèn)。因此，僅依據(jù)《民間借貸司法解釋》第二十四條第二款規(guī)定而主張讓與擔(dān)保中債權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)是一種狹隘理解，如果讓與擔(dān)保完全沒(méi)有任何擔(dān)保功能，當(dāng)事人選擇簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保的方式將失去意義，這不利于市場(chǎng)主體融資便利需求的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)階段，有限度地肯定讓與擔(dān)保的優(yōu)先性以實(shí)現(xiàn)其擔(dān)保效力，才是尊重當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

讓與擔(dān)保從習(xí)慣中發(fā)展而來(lái)，由最高法的解釋和指導(dǎo)案例予以確認(rèn)。雖然目前圍繞著讓與擔(dān)保制度的爭(zhēng)議仍未停止，至今學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界仍沒(méi)有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，但近年來(lái)，讓與擔(dān)保在民商事活動(dòng)中發(fā)揮的巨大作用被重新正視，該項(xiàng)制度的高效、簡(jiǎn)單、易于操作使得其成為了目前不少借貸擔(dān)保關(guān)系的擔(dān)保方式選擇。九民會(huì)議紀(jì)要的出臺(tái)對(duì)于讓與擔(dān)保性質(zhì)、效力認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一，司法實(shí)踐的一致性具有重要意義，符合我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)?？隙ㄗ屌c擔(dān)保的效力及其優(yōu)先性，是法無(wú)禁止即自由這一民商事法律靈魂的體現(xiàn)。

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①王澤鑒:《民法總則》(增訂版)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第367頁(yè)。

②謝在全：《民法物權(quán)編》（下），中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第1106頁(yè)。

③參見(jiàn)《專(zhuān)家法官闡釋民商裁判疑難問(wèn)題?金融裁判指導(dǎo)卷》，2010年。

④參見(jiàn)(2016)最高法民申1689號(hào)判決書(shū)，(2014)石民三初字第00221號(hào)判決書(shū)，(2014)閩民終字第360號(hào)判決書(shū)。

⑤參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見(jiàn)》第三條。