探討住房?jī)?chǔ)蓄模式在我國(guó)住房融資市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)

寧寧 中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行濟(jì)南分行

住房?jī)?chǔ)蓄模式指的是購(gòu)房者為獲得銀行貸款，以預(yù)先向銀行儲(chǔ)蓄為前提的貸款品種，同商業(yè)性住房貸款模式、住房公積金貸款模式，共同形成住房融資模式。從模式應(yīng)用反饋的效果分析，助力群眾積累住房消費(fèi)資金，同時(shí)增強(qiáng)自身信用，助力中低收入者實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想。

一、住房?jī)?chǔ)蓄模式的特點(diǎn)

通過(guò)于公積金貸款模式、商業(yè)貸款模式對(duì)比分析，住房?jī)?chǔ)蓄模式的特點(diǎn)總結(jié)如下：（1）公益性強(qiáng)。相比上述兩種貸款模式，此模式的公益性更強(qiáng)，有著合同儲(chǔ)蓄性，根據(jù)儲(chǔ)戶的住房需求以及儲(chǔ)蓄能力，分析與確定貸款額度。當(dāng)前住房?jī)?chǔ)蓄模式試點(diǎn)工作已經(jīng)結(jié)束，在全國(guó)開始展業(yè)，目前在天津、重慶、濟(jì)南、大連有分行。（2）定義差異。采取的住房?jī)?chǔ)蓄模式，主要面向政府保障人群和中低收入人群以及社會(huì)夾心層，提供貸款保障，滿足部分居民中遠(yuǎn)期住房金融需求。（3）期限差異。目前，住房?jī)?chǔ)蓄模式貸款年限最短為2年，最長(zhǎng)期限為18年。（4）貸款方式差異。此模式下采取的是存貸結(jié)合、恒定低息、政府補(bǔ)貼。住房融資實(shí)踐中，住房?jī)?chǔ)蓄模式能夠同商業(yè)按揭或者公積金，形成組合貸款，實(shí)現(xiàn)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。

二、住房?jī)?chǔ)蓄模式在我國(guó)住房融資市場(chǎng)的實(shí)踐

目前，住房?jī)?chǔ)蓄模式實(shí)踐中，試點(diǎn)銀行為中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，在濟(jì)南等地區(qū)已經(jīng)開始實(shí)踐。經(jīng)過(guò)市政府同意，將中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行濟(jì)南分行，納入到濟(jì)南市多層次住房政策體系，同意并且支持銀行開展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，對(duì)參加此銀行住房?jī)?chǔ)蓄的客戶，符合一定條件的，對(duì)濟(jì)南市住房保障群體、重點(diǎn)引進(jìn)人才等，依據(jù)儲(chǔ)蓄客戶存款余額的1.5%給予政府補(bǔ)貼，其他群體依據(jù)1%給予政府補(bǔ)貼。采取此舉措，住房?jī)?chǔ)蓄獲得政府政策支持與保障。

采取的住房?jī)?chǔ)蓄模式，是面向有住房融資需求的居民，為助力居民獲得低息住房融資獲得的專項(xiàng)儲(chǔ)蓄?？偨Y(jié)此模式的特點(diǎn)為：自愿參與、存款與貸款結(jié)合、政府補(bǔ)貼以及恒定低息，面向居民提供住房融資工具，既保障安全性，同時(shí)保障可靠性以及低成本。通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式，積極鼓勵(lì)與引導(dǎo)居民積累住房自費(fèi)自由資金，同時(shí)增強(qiáng)個(gè)人信用，同時(shí)降低住房融資成本，刺激居民消費(fèi)，增強(qiáng)住房消費(fèi)能力。住房?jī)?chǔ)蓄模式的引入，有助于培育理性且有計(jì)劃的住房消費(fèi)理念，防范過(guò)濾投機(jī)以及投資性購(gòu)房行為。通過(guò)吸引居民資金，助力住房消費(fèi)與建設(shè)，使得購(gòu)房資金能夠平穩(wěn)釋放，有效抑制市場(chǎng)供需矛盾，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。從住房融資市場(chǎng)的發(fā)展分析，住房?jī)?chǔ)蓄模式不僅可以放大政府補(bǔ)貼效能，還能夠減輕公共住房的資金壓力，促進(jìn)金融業(yè)態(tài)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，試點(diǎn)的開展，為全面推廣提供支持和依據(jù)。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年底，在天津與重慶地區(qū)，住房?jī)?chǔ)蓄模式的應(yīng)用，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行已經(jīng)累計(jì)和客戶簽署住房?jī)?chǔ)蓄合同額超過(guò)1016億元，同時(shí)吸納住房?jī)?chǔ)蓄存款大約230億元，共計(jì)發(fā)放超過(guò)98億元的住房?jī)?chǔ)蓄類貸款，助力26萬(wàn)余戶居民完成住房愿望。從試點(diǎn)實(shí)踐分析，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的實(shí)踐，為住房?jī)?chǔ)蓄在全國(guó)范圍內(nèi)的普及和推廣，積累了經(jīng)驗(yàn)。2016年由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)的《中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行管理暫行辦法》，為此模式的大規(guī)模推廣提供法律依據(jù)和支持[1]。

三、住房?jī)?chǔ)蓄模式在我國(guó)住房融資市場(chǎng)的表現(xiàn)

（一）貸款利率優(yōu)勢(shì)顯著

銀行試點(diǎn)實(shí)踐提出的最優(yōu)貸款年利率只有3.3%，相比個(gè)人住房公積金貸款，此模式優(yōu)勢(shì)突出。此儲(chǔ)蓄模式下，客戶可以獲得政府方面的補(bǔ)貼以及獎(jiǎng)勵(lì)，使其貸款成本能夠得到有效降低。相比其他模式而言，此模式的貸款利率低，使得客戶能夠直接少付出成本獲得貸款，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的節(jié)約，此融資模式面向中低收入群體對(duì)其拋出橄欖枝，為其提供較大的支持和幫助。相比之下，住房?jī)?chǔ)蓄銀行則更愿意接受此類用戶，客戶只需要采取定期存款的方式，當(dāng)達(dá)到一定數(shù)額后，可以進(jìn)行貸款。既減輕了學(xué)生的壓力，同時(shí)銀行方面不會(huì)承擔(dān)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，住房?jī)?chǔ)蓄模式的貸款利率優(yōu)勢(shì)較為突出[2]。

（二）便于理財(cái)規(guī)劃

采取的住房?jī)?chǔ)蓄模式，其提出的存貸款利率是根據(jù)中央銀行進(jìn)行分析確定的，一旦確定之后輕易不會(huì)發(fā)生改變，儲(chǔ)戶若和住房?jī)?chǔ)蓄銀行之間簽訂形成住房?jī)?chǔ)蓄合同，那么利率則依據(jù)合同約定具體執(zhí)行。此儲(chǔ)蓄模式下可以擺脫資本市場(chǎng)利率波動(dòng)變化以及通貨膨脹帶來(lái)的影響，對(duì)于用戶而言將錢存儲(chǔ)到住房?jī)?chǔ)蓄銀行，用作為購(gòu)房基金，能夠準(zhǔn)確預(yù)知未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的還款，同時(shí)減少資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)，助力企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的理財(cái)規(guī)劃。

（二）降低銀行風(fēng)險(xiǎn)

基于住房?jī)?chǔ)蓄模式下，對(duì)于儲(chǔ)戶而言，若想獲得配貸必須要達(dá)到兩個(gè)條件：（1）存款金額要超過(guò)貸款額度的50%；（2）存款期限要達(dá)標(biāo)，即兩年三個(gè)月。從銀行角度來(lái)說(shuō)，其雖然提供的是低息貸款，不過(guò)客戶如果想要獲得貸款，所需要的時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，同時(shí)自己擔(dān)負(fù)的金額比例要高。如此一來(lái)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)客戶違約風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。銀行方面吸納的資金以及儲(chǔ)戶的還款，僅用于對(duì)客戶的配貸，并非進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。如此一來(lái)，不僅能夠保障資金安全運(yùn)營(yíng)，同時(shí)能夠確保儲(chǔ)戶的利益[3]。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，我國(guó)住房融資市場(chǎng)中，當(dāng)前試點(diǎn)推廣的住房?jī)?chǔ)蓄模式，表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢(shì)，在穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)融資市場(chǎng)發(fā)展方面，起到積極的作用。從推動(dòng)融資市場(chǎng)發(fā)展的角度分析，隨著住房?jī)?chǔ)蓄模式的完善和優(yōu)化，其應(yīng)用范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大。