住房公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響探討

高琳娜 邢臺市住房公積金管理中心

一、住房公積金與市場之間存在的聯(lián)系

（一）推動房地產(chǎn)市場發(fā)展

住房公積金是為幫助繳存職工購買自住住房設(shè)置的，隨著住房制度的改革，職工的自住住房開始從實物慢慢轉(zhuǎn)向貨幣的分配。當前的房價非常高，職工購買房屋的壓力很大，使用住房公積金，在一定的意義上是對職工購房壓力的環(huán)節(jié)，增加了對住房的消費積極性，推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展。

（二）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供給

作為政府對市場進行調(diào)控的重要環(huán)節(jié)，住房公積金對房地產(chǎn)市場的運行起到了重要的作用，需要做好對公積金貸款的調(diào)整工作。房地產(chǎn)一旦產(chǎn)生了過熱的市場現(xiàn)象，就會導(dǎo)致對公積金貸款的需求增加，對于政府而言，就可以運用信貸緊縮政策對其進行管理，降低對住房公積金貸款的需求，進而給房地產(chǎn)市場進行降溫。反而言之，則可以對信貸應(yīng)用寬松政策，以便更好的推進市場的發(fā)展，從而對相應(yīng)的供需平衡實施有效的調(diào)控。

二、公積金貸款對房地產(chǎn)銷售的影響

（一）房價變化因素

在新經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房價改變會對房地產(chǎn)總體銷售情況造成直接影響。在房地產(chǎn)銷售管理工作中，如果房地產(chǎn)銷售價格上漲，但是住房公積金貸款提升不明顯，就容易影響房地產(chǎn)銷售情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售量下降。因此，住房公積金貸款變動和房地產(chǎn)銷售價格變動趨勢不同。房地產(chǎn)銷售管理者要想提高房地產(chǎn)銷售效益，就應(yīng)當掌握市場發(fā)展形勢與房價變動范圍，科學(xué)分析對銷售產(chǎn)生影響的因素，科學(xué)控制房地產(chǎn)銷售價格。

（二）地產(chǎn)價格變化因素

在房地產(chǎn)價格變動方面，地產(chǎn)價格的變化是重要因素之一。換言之，改變開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價價格會對銷售價格產(chǎn)生影響，不僅與供給因素的變化存在聯(lián)系，還與需求因素的變化緊密相關(guān)。如果低價產(chǎn)生變化，就會導(dǎo)致低價成本增加，這樣會整體改變銷售發(fā)展的制約因素。在房地產(chǎn)銷售的活動中，與之對應(yīng)的波動因素、外界環(huán)境以及公積金貸款變化具有顯著影響作用。

（三）地產(chǎn)泡沫預(yù)警因素

在地產(chǎn)泡沫預(yù)警中，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)逆向化的趨勢，但總體上對于房地產(chǎn)的價值不會產(chǎn)生變化，在持續(xù)變化的經(jīng)濟運行情況中，對應(yīng)的經(jīng)濟形勢會朝異質(zhì)化方向發(fā)展。值得注意的是，在房地產(chǎn)銷售價格以及公積金貸款產(chǎn)生變化后，要對經(jīng)濟發(fā)展的趨勢進行分析，以便采取相應(yīng)的措施。根據(jù)銷售的變化情況，對銷售的發(fā)展以及行業(yè)的變化進行分析，做好工作的開展，進而對地產(chǎn)的變化態(tài)勢進行預(yù)測。

三、住房公積金貸款風(fēng)險控制策略

做好公積金貸款的風(fēng)險防范工作是十分重要的，能夠降低對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的影響?？梢酝ㄟ^開展信息管理系統(tǒng)化工作、完善貸款機制、加強風(fēng)險防控能力，具體如下。

（一）開展信息管理系統(tǒng)化工作

（1）管理部門應(yīng)當明確住房公積金貸款流程，在社會范圍內(nèi)公開住房公積金貸款申請條件、辦理流程及相關(guān)手續(xù)，促使人們積極加入到監(jiān)督工作中，以此做好工作效率的控制。針對住房公積金的貸款業(yè)務(wù)，在開展相關(guān)辦理工作的過程中，住房公積金工作人員應(yīng)當和借款人面對面開展相關(guān)溝通活動，以此保證住房公積金貸款申請信息的準確性。（2）建立健全信息監(jiān)察機制。針對借款人征信與房地產(chǎn)購買情況，利用銀行征信系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，認真開展審查工作，保證借款個人信息的真實性。還應(yīng)嚴格審查借款人的家庭經(jīng)濟情況、經(jīng)濟交易情況，制定當?shù)刈》抗e金貸款繳存機制，在第一時間核實借款人的繳存情況。（3）強化住房公積金貸款內(nèi)部管理工作，明確有關(guān)貸款流程，促使內(nèi)部監(jiān)管機制更加完善。

（二）完善貸款機制

（1）將住房公積金貸款額度和借款人繳存金額緊密聯(lián)系起來，立足于借款人的經(jīng)濟條件，控制好住房公積金貸款利率，最大限度確保其科學(xué)性與合理性。（2）掌握市場經(jīng)濟發(fā)展形勢，科學(xué)開展住房公積金貸款的利率調(diào)整與控制工作，確保其處于標準范圍內(nèi)。在持續(xù)優(yōu)化貸款方法的過程中，還應(yīng)快速更新貸款方式，提高住房公積金貸款的可選擇性。（3）對于貧困人口，相關(guān)部門應(yīng)出臺扶貧政策，加大補貼力度。

（三）提高風(fēng)險防控能力

在房地產(chǎn)銷售管理工作中，為降低住房公積金貸款風(fēng)險發(fā)生的概率，有關(guān)部門要高度重視風(fēng)險防控工作，不斷提高風(fēng)險防控能力和水平，引入和落實住房公積金貸款風(fēng)險防控機制，根據(jù)具體情況不斷補充和優(yōu)化相關(guān)內(nèi)容，從而使住房公積金貸款風(fēng)險防控機制更加完善，提高住房公積金貸款風(fēng)險公共預(yù)警能力。為切實提高住房公積金貸款風(fēng)險防控能力，還應(yīng)高度關(guān)注市場經(jīng)濟情況，科學(xué)開展市場經(jīng)濟調(diào)查工作，依據(jù)市場發(fā)展局勢，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢開展科學(xué)的分析與判定工作。在此基礎(chǔ)上，確定住房公積金貸款的有關(guān)發(fā)展目標，指明住房公積金貸款的發(fā)展方向，持續(xù)提升住房公積金貸款機制的科學(xué)性、合理性、有效性與系統(tǒng)性。

結(jié)束語：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，引起了廣泛關(guān)注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負責(zé)開展調(diào)控工作，其利率變化會對房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，應(yīng)當密切關(guān)注住房公積金貸款政策的變化，緊跟其變化發(fā)展形勢，依據(jù)市場情況，對房地產(chǎn)銷售價格進行科學(xué)調(diào)整，加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。