當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及趨勢(shì)分析

左旭陽(yáng) 青島四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言：在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況起著非常關(guān)鍵的作用，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，勢(shì)必會(huì)影響到與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并大大影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖?，我國(guó)相關(guān)政府部門必須對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況加以全面調(diào)查、分析、探究，明確其發(fā)展趨勢(shì)，從而采取合理的政策調(diào)控措施。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

（一）政策方面

在整個(gè)2019年，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，我國(guó)所采取的調(diào)控政策呈現(xiàn)整體偏緊的態(tài)勢(shì)，且房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行制度逐漸趨向完善，主要表現(xiàn)在：（1）中央重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，明確了住房居住屬性，房地產(chǎn)已不再是短期刺激經(jīng)濟(jì)的措施，該行業(yè)資金定向監(jiān)管在整個(gè)2019年都始終處于從緊態(tài)勢(shì)；全國(guó)各區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈穩(wěn)定狀態(tài)；（2）現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主，且全年始終貫徹落實(shí)了房地產(chǎn)金融抑制政策。

（二）價(jià)格方面

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中新房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)狀態(tài)，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格回落。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅始終處于低位區(qū)間，而單月環(huán)比下跌城市數(shù)量大幅度增多。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，其因受到供需改善和低基數(shù)的影響，使之漲幅在一定程度上提升，而其因受到熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)規(guī)模的擴(kuò)大影響，使之二手房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整壓力增大，當(dāng)前跌幅在一定程度上擴(kuò)大。

（三）供求方面

關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的成交規(guī)模，已在一定程度上調(diào)整了重點(diǎn)城市的成交規(guī)模，并小幅度的調(diào)整了三線代表城市的成交規(guī)模，通過(guò)這一調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)城市商品住宅的價(jià)格更加地平穩(wěn)。對(duì)于成交結(jié)構(gòu)，立足于套總價(jià)和成交量，可將各個(gè)城市的樓盤劃分成高價(jià)位、中高價(jià)位、中低價(jià)位，在“房住不炒”、“以穩(wěn)為主”的政策下，一些城市樓盤價(jià)格漲幅發(fā)生回落情況。

（四）土地方面

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在2019年，我國(guó)各類用地供需規(guī)模與2018年基本持平，在住宅用地上，2019年推出了10.3億平方米，各類用地成交了16.9億平方米，住宅用地成交了8.2億平方米。由于受到土地市場(chǎng)調(diào)整的影響，一些熱點(diǎn)城市不斷推出了優(yōu)質(zhì)地塊，這就大大調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情，促使有的城市成交樓面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，然后在房地產(chǎn)金融管控下，土地市場(chǎng)依就處于平穩(wěn)狀態(tài)[1]。

（五）企業(yè)方面

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的代表企業(yè)銷售業(yè)績(jī)處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速相對(duì)比較緩慢，且企業(yè)能夠更加理性的進(jìn)行土地投資，其拿地銷售比依舊處于較低水平。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，代表房企積極把握時(shí)機(jī)，選擇巧妙地推盤與價(jià)格政策來(lái)對(duì)強(qiáng)化回款，這一定程度上提升了房企的銷售業(yè)績(jī)。

二、掌握未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

立足于宏觀經(jīng)濟(jì)角度，未來(lái)我國(guó)政府部門將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列促消費(fèi)政策，以此來(lái)提升消費(fèi)增速。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖受疫情影響，但金融監(jiān)管依舊處于比較嚴(yán)苛的狀態(tài)，在2020年3月3日，央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)共同召開了金融支持疫情防控、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)，本次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“以穩(wěn)為主”的要求。

其次，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅始終是最為明確的市場(chǎng)，其受疫情影響相對(duì)較小，剛需和剛改依舊是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)，然而豪宅行情卻比較不好。面對(duì)疫情，房地產(chǎn)企業(yè)需重視住宅物業(yè)中新價(jià)值體系的構(gòu)架，只有打造出綠色環(huán)保、健康高層的住宅，其才能夠?qū)︻櫩瓦x房決策產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，為順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分結(jié)合顧客的需求，不斷提升產(chǎn)品的品質(zhì)，積極提高產(chǎn)品和創(chuàng)新力和服務(wù)能力，可立足于科技和外觀來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，不僅確保產(chǎn)品的高品質(zhì)，符合新時(shí)代人們的審美需求，需對(duì)內(nèi)部居住體驗(yàn)進(jìn)行升級(jí)，為客戶打造更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與生活方式，還應(yīng)秉持技術(shù)賦能的理念，有機(jī)整合人工智能、社區(qū)運(yùn)營(yíng)及物聯(lián)網(wǎng)等資源，為人們打造更為便捷的居住體驗(yàn)。

再其次，在疫情爆發(fā)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)存量就已過(guò)量，且存在較高的空置率，在疫情突發(fā)事件后，空置率問(wèn)題將更加嚴(yán)重，預(yù)計(jì)會(huì)促使政府盡快出臺(tái)對(duì)應(yīng)措施，通過(guò)調(diào)改大城市的商辦功能，對(duì)各區(qū)域內(nèi)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行培養(yǎng)，對(duì)租購(gòu)并舉的住房體系進(jìn)行構(gòu)建，從而對(duì)這一問(wèn)題加以有效解決，因此在未來(lái)空置商辦改租賃公寓將是新趨勢(shì)。

此外，對(duì)于本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，本文提出以下建議：（1）明確資金警戒線，更加合理地規(guī)劃資金，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金就是生命線，其應(yīng)從底線思維出發(fā)來(lái)明確自身資金警戒線，做到資金的統(tǒng)籌安排，確保自身在面對(duì)突發(fā)事件時(shí)具備良好的應(yīng)對(duì)能力；由于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)存在較大的波動(dòng)性與不明確性，對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的評(píng)估，企業(yè)應(yīng)立足于長(zhǎng)周期趨勢(shì)抓住機(jī)會(huì)，并對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系加以更加精準(zhǔn)的模擬，確保資金測(cè)算、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)模擬的精準(zhǔn)，以此來(lái)更加準(zhǔn)確、合理的判斷資產(chǎn)價(jià)值；（2）危中有機(jī)，抓住機(jī)會(huì)，待疫情結(jié)束后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策環(huán)境將有適度寬松的空間，土地市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)在一定程度上增大，且政府會(huì)增大投資力度，面對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住危機(jī)下的機(jī)會(huì)。

結(jié)束語(yǔ)：總而言之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)，其直接影響與廣大人民群眾利益密切相關(guān)的民生行業(yè)，因此其一直備受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。以上通過(guò)從政策、價(jià)格、供求、土地及企業(yè)來(lái)分析現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，從而探究未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并為疫情后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出一些建議。