銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理

潘荻穎 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司寧波市分行

一、房地產(chǎn)信貸概述

房地產(chǎn)信貸是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)業(yè)為對(duì)象，進(jìn)行資金融通的信用活動(dòng)，具體過程涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建造、銷售、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，做為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有決定性影響的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)期長(zhǎng)、資金量大、回籠速度慢等特點(diǎn)，若完全依靠開發(fā)商自身的資本積累，很難達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金規(guī)模，從而造成巨大的行業(yè)門檻。由于其建設(shè)期長(zhǎng)、資金量大、回籠速度慢等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作成了解決資金問題的首選，銀行通過向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持以獲得利差等收益，房地產(chǎn)企業(yè)則通過銀行提供的信貸資金加快其建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，由此獲得雙贏。

二、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸資金的過程中，常常會(huì)出現(xiàn)各種原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，特別是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱、決策失誤、人為操作原因、先天環(huán)境條件等造成的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期不一致，因此，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行決策時(shí)不得不考慮的因素。

（一）來(lái)自國(guó)家法律法規(guī)與政策的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)體量較大，涉及民生，是老百姓最為關(guān)心的話題之一，因此國(guó)家政策與法律法規(guī)方面也常常根據(jù)國(guó)情做出調(diào)整。比如在前幾年房地產(chǎn)做為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列支持政策，近幾年為了遏制房?jī)r(jià)飛速上升，國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)與房?jī)r(jià)控制有關(guān)的政策，比如增加融資難度、減小融資額度、提高首付比例、利率進(jìn)一步市場(chǎng)化等等，政策的不斷變化讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的不確定性增加，若起到反作用，則容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，最終造成銀行貸款無(wú)力償還。

（二）來(lái)自信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)

銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款前通常會(huì)從開發(fā)商資信、開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)劣、財(cái)務(wù)效益等多個(gè)維度進(jìn)行評(píng)估，但銀行所獲得的絕大部分信息只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)商提供。

銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放前通常會(huì)從財(cái)務(wù)效益、開發(fā)商自身實(shí)力、所開發(fā)項(xiàng)目的好壞等方面進(jìn)行審批決策，但銀行所能獲得的絕大部分信息只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)提供。

1.如在項(xiàng)目本身情況不佳的情況下，部分開發(fā)商為了順利獲得銀行提供的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在資料提供上會(huì)進(jìn)行技術(shù)性處理，將本身較為劣質(zhì)的項(xiàng)目通過包裝成為經(jīng)濟(jì)效益良好的項(xiàng)目，如銀行未能識(shí)別這些包裝，則容易做出錯(cuò)誤的判斷。

2.部分開發(fā)商資金實(shí)力有限，資金鏈也常常處于緊繃的狀態(tài)，受市場(chǎng)利益驅(qū)使，常常會(huì)做出超出自身能力的事，通過拆東墻補(bǔ)西墻，信貸資金挪用等方式運(yùn)作資金，已達(dá)到每個(gè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的目的。

3.基于房地產(chǎn)也需要資金量大等特點(diǎn)，我國(guó)當(dāng)前大型房地產(chǎn)開發(fā)商往往涉足行業(yè)較多、涉及地域較廣，其集團(tuán)體量十分龐大，結(jié)構(gòu)也非常復(fù)雜，旗下往往擁有眾多子公司，而由于關(guān)聯(lián)資金占用、關(guān)聯(lián)交易等情況的存在，披露的集團(tuán)報(bào)表往往難以反映大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的真實(shí)情況。

（三）資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

按照各銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理要求，開發(fā)商需要在貸款銀行設(shè)立該項(xiàng)目的資金監(jiān)管專戶，項(xiàng)目銷售資金除了滿足工程建設(shè)需要外，剩余部分一般須提前歸還貸款。若無(wú)法有效控制銷售資金，銀行貸款的第一還款來(lái)源有落空的可能。

三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防控

銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作過程中無(wú)法根除上述風(fēng)險(xiǎn)，因此需采取強(qiáng)有力的措施進(jìn)行防控。

（一）創(chuàng)新產(chǎn)品，響應(yīng)政策

金融創(chuàng)新是近些年銀行須面對(duì)的重要課題，若能在房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營(yíng)過程中，針對(duì)不同體量規(guī)模、不同市場(chǎng)受體等情形開發(fā)針對(duì)性的金融產(chǎn)品，針對(duì)不同開發(fā)商、不同項(xiàng)目階段等情形采取差別化信貸策略，則可以緩解由政策調(diào)整所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行應(yīng)在服務(wù)方面進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足客戶多樣化、差別化的需求為目標(biāo)，在增加收益同時(shí)制定新的服務(wù)策略。

（二）深入信息，優(yōu)選客戶

在銀行進(jìn)行客戶評(píng)級(jí)工作時(shí)，相關(guān)人員要通過現(xiàn)場(chǎng)勘查、駐點(diǎn)指導(dǎo)、與項(xiàng)目實(shí)際操作管理者面談，在條件允許的情況下走訪各類相關(guān)部門，爭(zhēng)取多方面了解開發(fā)商的相關(guān)信息，需特別注意負(fù)面信息，不放過每一個(gè)細(xì)節(jié)。除現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查外，通過各類網(wǎng)站平臺(tái)，收集與所開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的信息，行業(yè)情況等。

（三）全面評(píng)估，優(yōu)選項(xiàng)目

通過項(xiàng)目評(píng)估的流程，相關(guān)人員需利用不同渠道獲得相關(guān)參數(shù)，并通過區(qū)域周邊同類型項(xiàng)目的對(duì)比來(lái)判斷所開發(fā)項(xiàng)目的好壞，通過深入對(duì)比項(xiàng)目位置、建安成本、標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，從設(shè)計(jì)、配套、品牌等因素綜合考量，優(yōu)選項(xiàng)目成本優(yōu)勢(shì)大、區(qū)域位置佳、綜合素質(zhì)好的項(xiàng)目作為信貸支持對(duì)象。

（四）及時(shí)介入，監(jiān)管資金

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營(yíng)過程中，銀行應(yīng)當(dāng)掌握一定的主動(dòng)性，比如全面介入項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)與銷售的過程，同時(shí)做好資金管理，使其形成一個(gè)閉環(huán)；通過開立結(jié)算專用賬戶的方式以避免各種形式的資金挪用、外逃，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與銷售過程的監(jiān)督，督促開發(fā)商按期完工、及時(shí)銷售，以保障貸款的歸還。