淺談土地儲備融資模式

李苗

摘要：土地儲備是城市化進程中所面臨的一個關(guān)鍵性資源問題，經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)和金融市場波動較大。政府應該根據(jù)立足于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展速率，持續(xù)整合土地資源，合理選擇土地的儲備規(guī)模與融資方式，不斷平衡供求關(guān)系，實現(xiàn)利益最大化?；诖?，本文將主要論述淺談土地儲備融資模式。

關(guān)鍵詞：土地儲備;融資模式

引言：

土地儲備是國政府為了實現(xiàn)土地資源集成發(fā)展的一種必要型調(diào)控手段。各級人民政府以及國土資源管理部門根據(jù)相應的法律法規(guī)，通過征用、收購等多種方式，依法獲得對土地的所有權(quán)，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，滿足日后城市的基礎(chǔ)用地需求。但影響土地規(guī)模的因素較多，土地儲備融資管理過程中仍然存在著許多問題，管理人員要不斷平衡土地資源，明確側(cè)供給因素，做好前期的風險管理，實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。

1.土地儲備融資的必要性及分類

我國國土面積廣大，但由于山地、沙漠等不可利用土地占比大，適用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、城市建設(shè)的土地只占總體的60%左右。同時我國人口眾多，加劇了人口和資源之間的矛盾。土地儲備量的首要影響因素就是土地的總利用量。政府應該明確城市的供給平衡，加快城市的發(fā)展進程，通過舊城區(qū)改造、集體土地回收等多種形式，滿足城市在快速發(fā)展中的土地需要。

目前我國的土地儲備模式主要包括三種模式。一是土地被政府壟斷，通過拍賣和融資股權(quán)等方式，買賣利益歸政府所有。二是政府利用行政工具對于土地資源進行生產(chǎn)和經(jīng)應用，使土地資源價值增長，從中獲取利益。三是利用中轉(zhuǎn)站，政府要提前征收城市中發(fā)展的所需要土地，以上三種土地融資模式各有所長，管理人員應該根據(jù)地區(qū)的實際情況，合理進行統(tǒng)土地的儲備融資管理，保證城市快速發(fā)展。

2.土地儲備融資模式中的風險

目前市場變化較快，而土地儲備機構(gòu)以土地為資源，利用一定的融資方式，綜合銀行貸款抵押、發(fā)行證券等模式獲得定量的資金。一旦金融市場發(fā)生變化，土地儲蓄融資中也會面臨著風險，造成內(nèi)部環(huán)境動蕩，土地價格就會發(fā)生變化。一旦前期缺乏科學風險預手段測，融資切入點不合適，大大增加融資成本，影響城市化的基本進程。

此外，在融資過程中涉及到政府、土地儲備機構(gòu)、金融銀行三大利益主體，三方共同保持融資的平衡關(guān)系，任何一方出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)問題，都可能導致整體資金鏈斷裂。管理人員應該平衡三方利益，解決資金的供給矛盾，明確側(cè)供給結(jié)構(gòu)與區(qū)塊鏈，加大土地流轉(zhuǎn)效率。

3.土地儲備融資的措施

3.1完善城市內(nèi)部的資金流轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)

資本作為市場經(jīng)濟的核心，引入社會資本參與到土地交易中，激活市場經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。政府要鼓勵民營經(jīng)濟發(fā)展競爭。通過管理土地擔保貸款機構(gòu)，激勵小型企業(yè)、個人利用貸款的，形式發(fā)展自己的企業(yè)，通過可持續(xù)稅收，獲得穩(wěn)定的財政來源，持續(xù)降低融資成本，憑借持續(xù)土地市場證券化。創(chuàng)新融資模式，積極引入社會資本，綜合考慮社會資本的來源，建立配套的風險管理機制。

例如，政府可以與金融機構(gòu)進行合作，以儲備土地作為抵押，共同建立土地儲備資金，并且合理控制點數(shù)據(jù)，調(diào)查企業(yè)法人背后的信譽機制，在此基礎(chǔ)上進行風險控制，創(chuàng)造最大的社會效益，提高資本市場運作效率。保證金融機構(gòu)數(shù)據(jù)的真實有效，以手動自動結(jié)合的加密方式，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，進行相應的調(diào)整。運用單模型定向方式及時修復數(shù)據(jù)，嚴格控制城市規(guī)劃，利用數(shù)據(jù)分析優(yōu)化土地資源結(jié)構(gòu)，在減少土地占有量的同時，提高居民的生活環(huán)境。

3.2持續(xù)整合財稅、金融等多種體制

開展土地儲備工作所需要的資金數(shù)額較大，資金也是土地儲備中的重要商品，土地作為一種商品，具有一定的投資價值。政府要合理進行資金管理，避免因為資金不足帶給土地儲蓄中的困難。政府在進行土地資源管理時需要大量的資金支持，因此政府需要協(xié)調(diào)當?shù)氐呢斦?，合理設(shè)置緩沖點，靈活應用土地財稅。土地財政金融體制對政府以及市場行為起到了重要的導向作用，直接影響著政府、企業(yè)之間的土地分配利益關(guān)系。因此政府應該合理調(diào)節(jié)稅收關(guān)系，重構(gòu)各級之間的土地利益，擴大底層政府的稅收權(quán)利，緩解財政壓力擺，脫對于土地財政的依賴，承擔起更多的公共服務支出，為城市建設(shè)添磚加瓦。

例如，政府要推動土地儲備基金，與銀行合作，實現(xiàn)資金和土地資源的雙向流轉(zhuǎn)，保證土地儲蓄持續(xù)良性循環(huán)。通過實物資產(chǎn)、土地收益等，將剩余部分納入到土地儲備資金時，開發(fā)土地證券，提高土地資源的利用率。動態(tài)管理發(fā)行額度、發(fā)行對象以及回報方式，合理合法的方式促進內(nèi)銷，構(gòu)建可持續(xù)的資金保障模式，緩解貸款的本息壓力，為土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革創(chuàng)造良好的條件。

3.3強化風險管理提前做好融資預測

土地儲備融資必然存在自身的風險，因此政府在進行土地融資時，應該綜合考慮融資存在的風險以及償還方式，在進行土地儲蓄融資時千萬不能盲目，要立足于城市的發(fā)展效率和經(jīng)濟活躍程度，考量影響融資的多種因素。在融資過程中所需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)時期較長?？梢跃C合考慮靈活的信托融資，綜測房地產(chǎn)未來走向，一旦市場比較低迷，土地儲備機構(gòu)要著重考慮自己的償還能力，適當選擇長線發(fā)展，綜合內(nèi)部融資與外部融資相結(jié)合的方式，保證土地儲備工作能夠順利開展。

例如，管理人員可以綜合財政撥款，土地收益基金等內(nèi)部融資方式與銀行貸款、信托保險等外部融資方式，進行組合式融資管理。將政府撥款作為主要的資金來源，保證初期的融資工作正常開展，在完成基本的開發(fā)后。發(fā)放土地證券作為閑散資金，以獲得后續(xù)的收益。應用自主研發(fā)的土地數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，來進行底層的擴展，完成各類型的的土地融資風險預測，保證土地儲備融資整體穩(wěn)定運行。持續(xù)考量經(jīng)濟基礎(chǔ)與上層建筑之間的雙向影響，并此構(gòu)建更專業(yè)的土地融資風險控制體系，實現(xiàn)重要節(jié)點的動態(tài)管理，實時進行土地融資數(shù)據(jù)更新，完成多層次的風險控制。

總結(jié)：

進入二十一世紀以后，城市化的進程不斷加快，對于土地規(guī)劃和城市建設(shè)也提出了更高的要求。因此政府應該合理確定土地儲備模式，做好長期的開發(fā)管理，立足于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場走向，科學的選擇融資模式，做好前期的風險預測，實現(xiàn)土地儲備融資收益最大化。

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（作者單位：三門峽市土地開發(fā)儲備整理中心）