房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

李莉莉

摘 要：就房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目本身而言，其一直都是一個(gè)較為復(fù)雜的工程，而且工程量巨大，其中包含著各種各樣的內(nèi)容。中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)在發(fā)展之初，由于各個(gè)方面都不夠成熟，管理方面也存在著一定的問(wèn)題，沒(méi)有最大化的對(duì)資源進(jìn)行應(yīng)用，進(jìn)而造成了資源的浪費(fèi)，延誤了工期，產(chǎn)生了一定的經(jīng)濟(jì)損失。而科學(xué)管理房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)，可以使工程進(jìn)行的更加順利，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅項(xiàng)目;設(shè)計(jì);管理;要點(diǎn)

引言：在各個(gè)行業(yè)中，管理都扮演著十分重要的角色，不可替代?？茖W(xué)有效的管理不僅有利于促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，而且還可以穩(wěn)定社會(huì)秩序。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的管理尤為關(guān)鍵，其管理對(duì)象既包括與房地產(chǎn)交易的有關(guān)機(jī)構(gòu)，也包括相關(guān)活動(dòng)等。就這種管理的本質(zhì)來(lái)看，其與政府行政管理具有密切的關(guān)聯(lián)，雖然其在某些方面是相互獨(dú)立的，但是在某些方面又具有密切的聯(lián)系。就住房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目本身來(lái)看，其是十分復(fù)雜的，其中涉及的投資金額較大，而且也具有較長(zhǎng)的工期，因此科學(xué)的分析設(shè)計(jì)管理是必要的，同時(shí)也應(yīng)該針對(duì)性的采取正確的方法對(duì)其進(jìn)行處理，這樣可以有效的引導(dǎo)整個(gè)過(guò)程的順利進(jìn)行，既可以保證工程進(jìn)度，也可以使工程質(zhì)量得到提升，進(jìn)而推動(dòng)現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是十分重要的，其在項(xiàng)目建設(shè)管理中發(fā)揮著十分重要的作用，同時(shí)也是房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)，而且對(duì)房地產(chǎn)工作開(kāi)展的有效性具有極大的影響。在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作包含的內(nèi)容較多，既有施工圖的設(shè)計(jì)，也有操作規(guī)范等。為了使設(shè)計(jì)工作控制更加有效的開(kāi)展，對(duì)管理工作進(jìn)行優(yōu)化是必要的，這樣才可以使房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有所提升，保證工程項(xiàng)目如期完成，這樣有利于更好的控制建設(shè)成本，并更好的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售。在對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)是十分重要，同時(shí)其也屬于前期準(zhǔn)備工作，只有將設(shè)計(jì)方案落到實(shí)處，才可以有效的提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，進(jìn)而使項(xiàng)目進(jìn)度與預(yù)期相符。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)中，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的作用不容忽視，其具有承上啟下的作用，同時(shí)也在工程項(xiàng)目開(kāi)展中發(fā)揮著鋪墊性的作用，可以推動(dòng)后續(xù)一系列工作順利開(kāi)展。房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的開(kāi)展主要是指負(fù)責(zé)人合理的安排每一個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計(jì)中存在的一系列問(wèn)題，加強(qiáng)部門(mén)之間的溝通與交流，在設(shè)計(jì)工作中得到相關(guān)部門(mén)的支持，盡可能避免部門(mén)與部門(mén)之間出現(xiàn)矛盾，使其和諧友好相處，進(jìn)而達(dá)到高效溝通的目的。在房地產(chǎn)建設(shè)中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)屬于前期準(zhǔn)備工作，其對(duì)后期各項(xiàng)工作的開(kāi)展具有極大的影響，不僅對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售具有促進(jìn)作用，而且也有利于其更快更好的實(shí)現(xiàn)整體建設(shè)目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

2.1明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求

就房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容來(lái)看，其主要是指把住宅項(xiàng)目的策劃通過(guò)圖紙的方式呈現(xiàn)出來(lái)。在設(shè)計(jì)方案中，需要對(duì)多方需求予以關(guān)注，不僅需要將甲方的設(shè)計(jì)思路和需求體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)設(shè)計(jì)部門(mén)還應(yīng)該對(duì)資源進(jìn)行整合，編制任務(wù)書(shū)，確定設(shè)計(jì)方向，進(jìn)而使項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量有所保障。

2.1.1前期階段的設(shè)計(jì)要求

在對(duì)住宅建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)該做好準(zhǔn)備工作，綜合分析用地指標(biāo)、環(huán)境條件等方面的內(nèi)容。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解當(dāng)?shù)氐男星椋热绠a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、客戶(hù)購(gòu)房意向等。在設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目方案時(shí)，為了使任務(wù)書(shū)編制得更加科學(xué)合理，一定要對(duì)成本控制要求、地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品總體定位等方面的內(nèi)容進(jìn)行充分考慮，將其作為住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期條件。

2.1.2設(shè)計(jì)階段要求

就目前住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)情況來(lái)看，主要分為三個(gè)階段。第一，方案的設(shè)計(jì)階段。在前端設(shè)計(jì)管理中，方案設(shè)計(jì)是十分重要的，其包括成本控制、產(chǎn)品定位等內(nèi)容。第二，初步設(shè)計(jì)階段。初步設(shè)計(jì)主要是指方案設(shè)計(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，其中包括工程造價(jià)預(yù)算書(shū)、設(shè)備選型等要求。第三，施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段尤為重要，其發(fā)揮著指導(dǎo)作用，對(duì)整個(gè)工程的施工具有引導(dǎo)作用，而且就其具體內(nèi)容來(lái)看，其在后端施工階段發(fā)揮著重要的作用，對(duì)成本控制具有直接的影響，甚至對(duì)設(shè)計(jì)變更量也具有一定的影響。主要包括各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)、節(jié)能計(jì)算等要求。

2.2設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理

2.2.1日常管理工作

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門(mén)不可以?xún)H僅關(guān)注某一環(huán)節(jié)，而是應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)的全過(guò)程予以高度重視，對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)于一些復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)該采取會(huì)議等方式對(duì)其進(jìn)行解決。如果問(wèn)題特別復(fù)雜，就應(yīng)該做好人員之間的協(xié)商交流，安排管理人員與設(shè)計(jì)人員直接交流，共同開(kāi)展設(shè)計(jì)工作。對(duì)于設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，設(shè)計(jì)管理工作人員應(yīng)該及時(shí)將其上報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，從而及時(shí)解決問(wèn)題。通過(guò)開(kāi)展匯報(bào)會(huì)的形式，可以讓公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解設(shè)計(jì)進(jìn)展，并對(duì)其中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，多方分析，針對(duì)性的提出解決意見(jiàn)，從而推動(dòng)設(shè)計(jì)工作的進(jìn)一步開(kāi)展。

2.2.2加強(qiáng)關(guān)鍵點(diǎn)的控制

在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，審核尤為關(guān)鍵，所以應(yīng)該基于設(shè)計(jì)進(jìn)度對(duì)不同階段的成果采取不同的審核方式，加大設(shè)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的監(jiān)督力度。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，因此需要設(shè)計(jì)管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行檢查。對(duì)于一些尤為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，可以讓多部門(mén)參與其中，共同探討。對(duì)于其中的一些不確定問(wèn)題，收集各個(gè)部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早處理、早解決。

2.2.3設(shè)計(jì)結(jié)果的審核

設(shè)計(jì)結(jié)果審核主要是指通過(guò)圖紙將設(shè)置意圖呈現(xiàn)出來(lái)，在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，設(shè)計(jì)審核是最后的環(huán)節(jié)，具有決定性作用，其對(duì)工程簽證等等都具有直接影響。在評(píng)審之前，應(yīng)該將設(shè)計(jì)方案發(fā)給評(píng)審部門(mén)，從而使評(píng)審人員能夠提前對(duì)設(shè)計(jì)方案有所了解，進(jìn)而使評(píng)審效率有所提升。在評(píng)審的過(guò)程中，還應(yīng)該注重多部門(mén)參與，提高各個(gè)部門(mén)的參與度，同時(shí)還應(yīng)該邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家參與其中，這樣可以保證評(píng)審機(jī)制的有效性。在開(kāi)展評(píng)審工作的過(guò)程中，評(píng)審部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)肅對(duì)待，讓各部門(mén)了解到其重要性，更加重視評(píng)審工作，這樣可以使后期設(shè)計(jì)工作更好的開(kāi)展。

2.3注重設(shè)計(jì)的整合管理

各個(gè)房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理力度，其中既包括人員的管理，同時(shí)也包括資金等的管理，這樣才可以讓相關(guān)人員了解到住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的重要性，進(jìn)而使其對(duì)住宅項(xiàng)目涉及的管理工作予以高度重視。同時(shí)公司還應(yīng)該構(gòu)建相應(yīng)的機(jī)制，對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合理的安排，使工作人員的工作積極性有所提升，積極投身于工作中，使各項(xiàng)工作都可以順利開(kāi)展。同時(shí)，建筑企業(yè)還應(yīng)該對(duì)自身的實(shí)際情況進(jìn)行充分分析，做好人員安排，注重打造管理團(tuán)隊(duì)，并對(duì)其定期開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)。除此之外，政府應(yīng)該對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作予以重視，加大資金投入，從而使這一工作更好的開(kāi)展。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，在設(shè)計(jì)管理中，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，使用新工藝、新技術(shù)等，從而使住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與時(shí)俱進(jìn)，提升其整體的質(zhì)量，進(jìn)而使其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，推動(dòng)建筑行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

總結(jié)：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)予以重視，能夠使住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)更工作更好的開(kāi)展，同時(shí)也可以提高住宅項(xiàng)目的質(zhì)量，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。只有對(duì)設(shè)計(jì)階段的管理工作予以高度重視，才有利于推動(dòng)建筑后續(xù)更好的建設(shè)。同時(shí)，設(shè)計(jì)階段的管理對(duì)建筑建設(shè)質(zhì)量也有極大的影響，相關(guān)人員也應(yīng)該高度重視其中的管理要點(diǎn)，從而推動(dòng)我國(guó)建筑行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李忠富，張亞妮.跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[J].土木工程與管理學(xué)報(bào)，2019，30（2）：174-179.

[2]王嚴(yán).關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理研究[J].建筑設(shè)計(jì)管理，2019，30（6）：1141-1143.

[3]劉小平，韓妮晏.淺談設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目中的重要性[J].市場(chǎng)周刊（理論研究），2019，26（12）：124-125.

（上海首創(chuàng)正恒置業(yè)有限公司，上海 200000）