疫情沖擊房市的四點(diǎn)思考

即使預(yù)測(cè)能力再?gòu)?qiáng)，估計(jì)也沒(méi)有人預(yù)測(cè)到鼠年開(kāi)年中國(guó)會(huì)遭遇一場(chǎng)如此嚴(yán)重的疫情。截至筆者寫(xiě)作此專欄時(shí)，湖北那邊還有三位數(shù)，而湖北之外確診病例已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)。如果一切順利，估計(jì)見(jiàn)刊之日，全國(guó)疫情已經(jīng)取得階段性勝利。

這次疫情對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)影響很大，其影響遠(yuǎn)非2003年的SARS可比。今時(shí)不同往日，經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、外部環(huán)境都截然不同。限于專欄主旨，本期我們談?wù)勥@場(chǎng)疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多領(lǐng)域的沖擊，不可能面面俱到，就談四點(diǎn)吧。

首先，從最基本的供求分析框架來(lái)看，這場(chǎng)疫情對(duì)供求都有不利的影響。從供給方面來(lái)看，由于復(fù)工時(shí)間推遲和防疫成本上升（建筑工人集中居住方式無(wú)法滿足防疫要求），很多開(kāi)發(fā)商新增供給會(huì)被迫減少;從需求方面看，由于疫情對(duì)各行各業(yè)尤其是線下服務(wù)業(yè)和外貿(mào)沖擊嚴(yán)重，許多人的收人會(huì)減少，這會(huì)推遲甚至取消購(gòu)房計(jì)劃。有些人可能會(huì)認(rèn)為在疫情結(jié)束之后會(huì)有所謂的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”并反映到房市上，這個(gè)還是不要期待了，免得失望更大。在供求雙方都面臨不利沖擊時(shí)，成交量自然很不好看。至于價(jià)格，理論上要看誰(shuí)受到的沖擊更大，這個(gè)很難判斷。不過(guò)由于房市成交量和價(jià)格往往是正相關(guān)的，成交量下行會(huì)拖累價(jià)格下行。有鑒于此，我對(duì)今年的總體房?jī)r(jià)也不看好。

這種旗幟鮮明的方向性預(yù)測(cè)總是很容易被打臉，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)被譽(yù)為“政策市”。政策一旦發(fā)生方向性變化，原來(lái)的預(yù)測(cè)結(jié)果很容易出現(xiàn)偏差，使得預(yù)測(cè)者狼狽不堪下不了臺(tái)。真正合理的判斷還要考慮政策的變化。由于這場(chǎng)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響如此嚴(yán)重，地方政府確實(shí)有動(dòng)機(jī)和激勵(lì)放松調(diào)控。比如河南省駐馬店出臺(tái)的文件中將住房公積金貸款額度由45萬(wàn)元上升到50萬(wàn)元;首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%;再比如浙商銀行調(diào)整非限購(gòu)區(qū)域（杭州市臨安區(qū)）的貸款政策，首套房首付比例從原來(lái)的30%調(diào)至20%。盡管這兩個(gè)看似放松調(diào)控的措施都被當(dāng)?shù)亟型?，但其他一些城市的類似措施如衡?yáng)、欽州和撫州的契稅補(bǔ)貼，南寧、鎮(zhèn)江放松住房公積金購(gòu)買二套房和第二次申請(qǐng)住房公積金貸款首付比例，東莞提高住房公積金貸款額度和延長(zhǎng)貸款年限等，這些政策并沒(méi)有被叫停而是全部過(guò)關(guān)。

一些網(wǎng)絡(luò)評(píng)論將上述政策調(diào)整當(dāng)作是地方政府放松調(diào)控，并認(rèn)為違背了中央政府“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段”的宗旨。在筆者看來(lái)，這種看法是有問(wèn)題的。在過(guò)去3年中，房地產(chǎn)本來(lái)就被死死地摁在地上，這場(chǎng)疫情又相當(dāng)于給房地產(chǎn)胸口加了一塊大石頭。即使沒(méi)有這場(chǎng)疫情，政策本來(lái)就應(yīng)該有所調(diào)整。原有的高標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控比賽式監(jiān)管本來(lái)就有調(diào)整的必要。對(duì)以往政策的局部調(diào)整只不過(guò)是對(duì)沖疫情帶來(lái)的不利沖擊，這些政策能否徹底移除胸口巨石尚未可知，實(shí)在是沒(méi)有必要一律叫停。在2019年11月的專欄中，筆者曾預(yù)測(cè)說(shuō)“明年（2020年）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不大可能維持類似今年（2019年）的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定器功能維持不了多久了，如果調(diào)控部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)賦予更大權(quán)重，筆者繼續(xù)預(yù)期2020年的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)”?，F(xiàn)在看來(lái)，筆者的這個(gè)判斷雖得到應(yīng)驗(yàn)，但純屬貪天之功，沒(méi)有疫情這塊巨石，地方政府回歸正常的調(diào)控肯定會(huì)面臨更大的阻力。至于這些政策的局部調(diào)整是否會(huì)進(jìn)一步朝向徹底取消限購(gòu)全面放松限貸，如2014年下半年930新政那樣，這個(gè)可能性不大。在宏觀層面，2月20日的5年期的LPR下降了5個(gè)基點(diǎn)，利率下降幅度雖然不及預(yù)期，但未來(lái)預(yù)期還會(huì)下行。這一點(diǎn)也符合筆者在《低利率時(shí)代的房貸利率新規(guī)》（《中國(guó)房地產(chǎn)》2019年第10期）對(duì)未來(lái)利率下行的判斷。

其次，這場(chǎng)疫情并不會(huì)改變城市分化的大趨勢(shì)。在這場(chǎng)疫情中，一些專家反思大城市發(fā)展模式對(duì)疫情防治的弊端，認(rèn)為疫情結(jié)束之后人們的心理會(huì)對(duì)大城市這種高密度的工作生活和居住方式有抵觸，從而影響到大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種反思除了對(duì)高層公寓畸形發(fā)展帶來(lái)防疫困難我頗為認(rèn)可外，其他反思我認(rèn)為是沒(méi)有多少價(jià)值的。疫情并非年年有，大城市才有更雄厚的公共衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施。更不能因?yàn)槟骋粋€(gè)大城市治理能力短板而否認(rèn)大城市的吸引力。從世界城市史來(lái)看，類似新冠肺炎這樣嚴(yán)重的疫情多了，但并沒(méi)有阻擋城市規(guī)模擴(kuò)張的腳步。在工業(yè)革命初期，倫敦污染、擁擠、犯罪、傳染病嚴(yán)重，工人的預(yù)期壽命和健康水平甚至不如農(nóng)民，但倫敦發(fā)展軌跡大家有目共睹。所以，不要認(rèn)為這場(chǎng)疫情之后中小城市會(huì)受到人們的青睞，即使是短期的利好都不會(huì)有。不要把這場(chǎng)疫情看作是中小城市的機(jī)會(huì)。注意，我并不是說(shuō)中小城市沒(méi)有未來(lái)，我曾在《搶人大戰(zhàn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)》（《中國(guó)房地產(chǎn)》2019年第7期）講過(guò)中小城市的機(jī)會(huì)在哪里。不過(guò)，大城市之間短期也會(huì)有分化。城市治理能力的差異會(huì)反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一些人可能會(huì)因?yàn)槟承┐蟪鞘兄卫砟芰?shí)在是令人失望而用腳投票，這肯定會(huì)短期沖擊到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求。至于有人說(shuō)這永久改變了新一線城市的競(jìng)爭(zhēng)格局，這個(gè)我覺(jué)得還需要時(shí)間來(lái)證明。

再次，疫情暴露出“租售同權(quán)”面臨著新的困擾。在過(guò)去的兩個(gè)月，“租客”成了一個(gè)尷尬的身份，北京、杭州、西安、寧波、南京、蘇州等多個(gè)城市，相繼出現(xiàn)了以防范疫情為由，對(duì)無(wú)論是否來(lái)自疫區(qū)、身體是否健康的租客一律禁入、勸返的事件。就連杭州這樣號(hào)稱“精細(xì)化治理”的樣板城市也忝列其中，可見(jiàn)這種做法具有普遍性。對(duì)于這種于情于理于法都不相合的事情，我實(shí)在是懶得批駁。我在兩年前曾說(shuō)，租售同權(quán)的困難在于政府提供的公共服務(wù)短缺，需要調(diào)整公共支出結(jié)構(gòu)才能緩解（見(jiàn)《公共產(chǎn)品短缺與租賃市場(chǎng)建設(shè)》《中國(guó)房地產(chǎn)》2018年第4期）。但現(xiàn)在看來(lái)，本來(lái)以為天經(jīng)地義不是個(gè)事的反而成了棘手問(wèn)題。城市政府疫情防控能力不足，將權(quán)力下放到社區(qū)或物業(yè)這是可以接受的，中國(guó)的物業(yè)公司本來(lái)就承擔(dān)了一些如綠化、衛(wèi)生、治安等公共服務(wù)的責(zé)任，但社區(qū)和物業(yè)自我賦權(quán)無(wú)限擴(kuò)張權(quán)力并侵犯租客權(quán)利就是惡政，而地方政府卻不及時(shí)制止也有懶政之嫌，對(duì)此沒(méi)有必要以疫情防控壓力大來(lái)為其開(kāi)脫。王陽(yáng)明講，“破山中賊易，破心中賊難”。在租售同權(quán)這個(gè)問(wèn)題上，真正的困難看來(lái)不僅僅是調(diào)整政府支出結(jié)構(gòu)，還包括我們?cè)谛睦砩鲜欠癯姓J(rèn)權(quán)力的邊界和尊重他人的合法權(quán)利。

最后，講一點(diǎn)題外話。在疫情初期，對(duì)于政府主張輕癥患者居家隔離，也可能是職業(yè)病犯了，我在一個(gè)群里直接發(fā)問(wèn)，家里如果沒(méi)有兩套房如何才能居家隔離？只有一套房居家隔離肯定不現(xiàn)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)太大了。這是否意味著風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者應(yīng)該有兩套房作為居家隔離之用呢？即使你有錢，這也是很難的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避者理論上是不會(huì)投資并擁有多套房產(chǎn)的（房?jī)r(jià)波動(dòng)性很大），如果需要居家隔離客觀上又需要兩套房。如何解決這個(gè)兩難選擇？我也沒(méi)有好方案。幸好后來(lái)的方艙醫(yī)院開(kāi)建應(yīng)收盡收徹底解決了筆者的這個(gè)擔(dān)憂，可見(jiàn)城市政府公共治理能力和水平的提高能降低我們每個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)，絕不僅僅是解決家庭沒(méi)有隔離房的窘境，而這無(wú)疑還有很長(zhǎng)的路要走。

作者簡(jiǎn)介：趙奉軍，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授。